Il 2008 sarà forse ricordato come l’anno dell’Orso del mercato immobiliare o per lo meno l’inizio di una più o meno lunga stagione fredda.
A diminuire nel corso dell’anno non saranno solo il numero delle compravendite, ma anche i prezzi. La crisi dei mutui subprime statunitensi, esplosa un anno fa, il clima di recessione economica e la diminuzione del potere di acquisto delle famiglie comincia a far sentire i suoi effetti sul mercato italiano.

L’eco della situazione internazionale è da noi meno evidente rispetto a quella degli altri Paesi sia europei che del Nord America, ma comunque significativa, soprattutto se considerata alla luce della crescita esponenziale di prezzi e transazioni dell’ultimo decennio.
Una corsa finora favorita sia dalla “tradizionale” propensione degli italiani a investire i propri risparmi nel mattone, sia dalla maggior facilità di accesso al credito, che nell’ultimo anno e mezzo ha subito una decisa contrazione. I primi segnali di questa frenata ci sono stati nella seconda metà del 2007.
A confermarlo è il rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia del Territorio, pubblicato nel luglio scorso.
Il numero delle compravendite di immobili in Italia è cominciata a diminuire nel secondo semestre dello scorso anno e alla fine dei dodici mesi il risultato è stato una riduzione del 7,1% sul 2006, con un totale di 1.699.664 transazioni e perdite in tutti i segmenti del comparto.
Secondo i dati dell’Omi, lo scorso anno nel residenziale, settore che copre il 47,4% dell’intero mercato, sono state effettuate 806.225 operazioni, con una perdita sull’anno precedente del 4,6%. Nel terziario la diminuzione è stata più contenuta con 21.732 transazioni pari a -2,6%, mentre nel commerciale si sono attestate a 50.136 con una riduzione del 4,8%. Il settore produttivo ha subito una contrazione del 3,5% sul 2006 con 16.812 compravendite, mentre il risultato peggiore è stato registrato nel comparto magazzini che con 114.610 rogiti ha perso il 5,2% sul 2006.

Il residenziale nel 2007 registra 40mila transazioni in meno rispetto al 2006. Dato destinato a raddoppiare nel 2008

Anche sul fronte delle valutazioni e dei prezzi il 2007 ha mostrato i primi segnali di cedimento, risultando sempre in crescita ma in misura minore rispetto al passato. In base ai dati dell’Omi, lo scorso anno la quotazione media nazionale delle case destinate ad abitazione è aumentata del 25,5% rispetto alla media del 2004. Nel confronto con il 2006 la variazione è stata del +6,1%: il valore medio di un immobile residenziale è passato a 1.536 euro/mq contro i 1.448 euro/mq del 2006. Le quotazioni, quindi, sono cresciute anche nel 2007, ma meno rispetto al 2006, quando l’aumento si è attestato all’8,3% sul 2005. Dunque accanto alla riduzione dei volumi di compravendita, lo scorso anno si è caratterizzato anche per un’inversione di tendenza nei prezzi. In particolare, continua l’Omi, nei comuni capoluogo la crescita delle quotazioni si è quasi di mezzata negli ultimi due semestri, passando dal +10,3% registrato nella seconda parte del 2006 (rispetto all’analogo periodo del 2005) al +5,4% della seconda metà del 2007. Allo stesso tempo il numero delle transazioni nei capoluoghi si è ridotto del 7,4% rispetto allo stesso periodo del 2006. Più contenuta, sempre secondo l’analisi dell’Omi, la flessione delle valutazioni nei comuni non capoluogo dove i prezzi delle abitazioni sono aumentati nel 2007 del 6% contro il 7,9% registrato nel secondo semestre del 2006. Nelle città non capoluogo si è verificata anche una flessione più contenuta delle compravendite che sono diminuite del 5,2% rispetto al 2006.
Per gli esperti dell’Agenzia del Territorio, la situazione del mercato immobiliare delineatasi nel 2007 è solo l’inizio di una fase di stagnazione del settore che si farà più evidente nel corso del 2008. Un analisi avallata dal secondo Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare, presentato sempre nel luglio scorso. L’analisi effettuata dal centro bolognese di studi economici, guidato da Gualtiero Tamburini presidente di Assoimmobliare, evidenzia che nel 2007 le transazioni nel residenziale sono state 40mila in meno rispetto al 2006, confermando così la riduzione del -4,6% indicata anche dall’Omi. Si tratta, spiegano gli esperti di Nomisma, del primo anno di calo dopo una crescita durata dieci anni e cha ha prodotto un incremento dei volumi di mercato del 66%. Nelle grandi aree urbane la flessione delle compravendite è stata del 9,3% rispetto al 2006, quando già si era verificata una contrazione del 2,2% e per il futuro non sembrano esserci indicazioni di un’inversione di tendenza. Secondo Nomisma le intenzioni di acquisto di un’abitazione nei prossimi mesi sono ai livelli più bassi dell’ultimo ciclo immobiliare: solo l’1,8% degli italiani sarebbe intenzionato a comprare casa nel 2008 contro il 7% dei primi anni 2000. Sulla base dell’andamento del mercato nella prima parte di quest’anno si stima una riduzione di compravendite di abitazioni nei dodici mesi di circa 80mila unità, il doppio della diminuzione registrata nel 2007. E le cose non vanno meglio sul fronte dei prezzi. Sempre secondo l’analisi del centro bolognese alla fine dell’anno il costo delle abitazioni dovrebbe registrare una crescita nominale pari a zero. Nei primi sei mesi del 2008 nelle grandi aree urbane, osserva infatti lo studio, il prezzo degli immobili è cresciuto rispetto alla fine del 2007 del 2,1% nel residenziale, del 3% per gli uffici e del 3,7% per i negozi, con valori vicini a quelli dell’andamento dell’inflazione. Riduzioni nominali dei prezzi si sono osservate in particolare negli ultimi sei mesi a Milano e a Bologna nel mercato del nuovo. Inoltre, prosegue il rapporto Nomisma, i tempi medi di vendita degli immobili sono aumentati per tutti i segmenti del settore, un dato questo già segnalato un anno fa dagli esperti della Fiaip.
Attualmente, secondo lo studio dell’istituto presieduto da Tamburini, ci vogliono 5,6 mesi per vendere un’abitazione, 6,6 mesi per un ufficio, 6 mesi per un negozio e 3,6 mesi per i box auto. Tempistiche che nel Sud risultando in genere più basse che nel Nord del Paese. Gli sconti sui prezzi richiesti sono in aumento del 10% su base annua e riguardano in particolare il segmento residenziale dove in media è richiesta una riduzione del 12,2%. Si attesta invece al 12,4% lo sconto chiesto per gli uffici e all’11,7% quello per i negozi. Alla fine del 2008, quindi, il valore del mercato immobiliare italiano dovrebbe attestarsi a circa 110 miliardi contro i 123 miliardi del 2007.

I tempi di vendita degli immobili sono diventati strutturalemente lunghi. Azzerata la crescita dei prezzi

Che il mercato immobiliare italiano stia attraversando un momento difficile lo sostengono anche gli addetti ai lavori. Per il responsabile dell’ufficio studi di Gabetti, Guido Lodigiani, la fase di difficoltà che sta vivendo il settore è dovuta all'allargamento della forbice fra domanda e offerta. I tempi di vendita sono diventatiti strutturalmente lunghi, afferma l’esperto, con medie di sei mesi al Centro-Nord e di quattro al Sud. Sono in sensibile diminuzione, conferma poi Lodigiani, le compravendite residenziali rispetto a un anno fa. Ed è diminuita la possibilità di acquisto da parte dei potenziali clienti, a causa del maggior timore di insolvenze da parte delle banche. Solo le aspettative dei venditori sembrano per ora rimanere più ottimiste, anche se gabetti evidenzia come ormai le trattative d'acquisto siano diventate “più serrate” e gli sconti medi richiesti sul prezzo iniziale arrivino al 15%.
Nel mercato delle abitazioni la crisi si fa sentire in particolare nella fascia centrale della clientela (ovvero quella dei redditi medi) e la domanda si concentra soprattutto nel segmento delle case di pregio e in quello legato ad immobili di qualità più ridotta. Nell’ambito delle quotazioni, l’ufficio studi Gabetti evidenzia che nel primo semestre 2008 si sono registrate flessioni tra il 3 e il 5% in quasi tutti i capoluoghi. Diminuzioni si segnalano infine anche nel mercato del lusso, con gli acquirenti sempre più in cerca di buone occasioni.
Non diversa è anche l’analisi di Tecnocasa che a luglio ha pubblicato una ricerca sull’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili nell'ultimo anno. Il periodo analizzato è quello da giugno 2007 a giugno 2008, con riguardo ai mercati delle grandi città, dei relativi hinterland e dei capoluoghi di provincia. A giugno 2008 nelle grandi città il timing del Day On Market si aggirava intorno ai 127 giorni, contro i 110 giorni di un anno fa. Per i capoluoghi di provincia la media sale a 147 giorni contro i 126 di giugno 2007, mentre nei comuni dell'hinterland delle grandi città si è passati da 149 a 173 giorni. Dunque, secondo i dati di Tecnocasa le aree metropolitane sono quelle dove c’è un maggiore turn over.
L’allungamento dei tempi di vendita, soprattutto nelle città più grandi, è evidenziato anche dalla prima indagine semestrale sull'andamento del mercato immobiliare italiano realizzata da REplat, la piattaforma online che riunisce gli agenti immobiliari europei. Secondo l’indice REplat nei primi sei mesi del 2008 il mercato del mattone a livello nazionale ha subito un rallentamento, anche se un piccolo rialzo nei valori della domanda si è registrato subito dopo il voto per le elezioni amministrative. Tra aprile e maggio, infatti, le oltre 1.200 agenzie italiane abbonate alla piattaforma hanno registrato una perdita della domanda del 5,39% e del 4,93% rispetto ai rispettivi periodi del 2007. Valori che però a giugno sono tornati a quelli di inizio anno registrando un -7,37% rispetto al giugno di un anno fa. Al contrario, l'offerta di case è cresciuta del 19,69% ad aprile, del 17,16% a maggio fino al +15,44% di giugno. Dal punto di vista degli agenti immobiliari la situazione non è così nera. Nel primo semestre del 2008, spiega il presidente della società Vincenzo Vivo, nel mercato immobiliare italiano, sia residenziale sia commerciale, non c’è stato quel rallentamento paventato sin dalla fine del 2007. Secondo Vivo il rallentamento delle compravendite è legato, oltre che alla congiuntura negativa, a due fattori: da un lato l’eccessivo incremento dei prezzi delle case nelle grandi città che spinge i clienti a cercare soluzioni più economiche nei comuni limitrofi. Dall’altro la crescente disponibilità di abitazioni nuove negli hinterland. Un dato questo confermato in parte anche da Scenari Immobiliari che nel mese di giugno ha registrato un lieve incremento per le nuove abitazioni, segnalando un aumento delle visite nei cantieri. Tuttavia anche Scenari immobiliari evidenzia che il numero degli scambi è risultato in diminuzione di circa il 10% rispetto a un anno fa.Negli ultimi 12 mesi i titoli immobiliari hanno perso il 60%

Nonostante l’ottimismo di REplat, che, almeno per il 2008 si dice fiduciosa, non sembrano esserci segnali di una ripresa del mercato in tempi brevi. Analizzando gli aspetti finanziari legati al settore immobiliare, il rapporto Nomisma, ricorda che attualmente sono 5.174.000 le famiglie che hanno in corso un mutuo, pari al 22,2% del totale. Di queste l’89,5% (circa 4,5 milioni) sta pagando le rate per la prima casa e l’11,9% (620mila) per altre case. E’ inoltre in crescita il tasso di sofferenza sui prestiti per le abitazioni: alla fine del 2007 si è attestato a 2% contro l’1,5% della fine del 2006. Un dato che non deve preoccupare, secondo il centro bolognese, dal momento che si tratta di “livelli storicamente fisiologici”.
Anche se ormai si registra una sempre maggior cautela delle banche a concedere mutui. Lo scorso anno, infatti, rivela lo studio, le erogazioni di nuovi prestiti fondiari sono diminuiti dell’1,2% e le previsioni per il 2008 indicano una probabile ulteriore flessione, che andrebbe di pari passo al decremento della domanda e “alle restrizioni messe in atto dall’offerta di credito”. Nei primi cinque mesi di quest’anno l’entità dei nuovi mutui erogati dal sistema bancario è stato pari a 18,4 miliardi di euro, contro gli oltre 21 miliardi dello stesso periodo del 2007 e una riduzione del 12,4%. Secondo i dati dell’ufficio studi Kiron del gruppo Tecnocasa, l’incremento dei tassi di interesse ha spinto le famiglie a preferire i mutui a tasso fisso, che oggi sono il 52% del totale, (contro l'8% del 2008). Continua invece a perdere terreno il variabile che si attesta al 39% del totale. Gli analisti di Kiron osservano però che, anche se la qualità del credito alle famiglie si mantiene nel complesso buona, ci sono segnali di tensione sia nel settore del credito al consumo, che in quello dei mutui per le abitazioni, con una lieve crescita delle rischiosità, legata proprio all’incremento dei tassi.
E se l’acquisto del mattone diminuisce e diventa sempre più difficile accedere a un mutuo, le cose non vanno meglio per i titoli immobiliari.
Negli ultimi 12 mesi, sottolinea ancora il Rapporto Nomisma, i grandi gruppi del real estate hanno perso in Borsa circa il 60%, scendendo a una capitalizzazione vicina ai 4 miliardi di euro.
Il mercato italiano dei fondi immobiliari presenta attualmente 180 prodotti, con un patrimonio netto di 24,8 miliardi di euro. Uno scenario quello delineato fin qui che prelude a tempi duri per gli operatori immobiliari italiani, ben testimoniati dalle recenti ristrutturazioni, interne e di mercato, di giganti del settore quali Pirelli Re e Aedes. Alla già difficile congiuntura, alle difficoltà finanziarie e alla riduzione degli investimenti nel mattone, si è infine aggiunta, come ha recentemente sostenuto Assoimmobiliare, l’aumento dal 12,5 al 20% della tassazione sui proventi dei fondi immobiliari, previsto dal decreto sui conti pubblici (112/2008).
La disposizione, operativa dal 25 giugno scorso, sta tagliando la redditività dei piccoli risparmiatori e dei grandi investitori che hanno scommesso sul settore.
Dopo più di dieci anni di posti al sole, per il real estate italiano è forse arrivato il momento di chiudere l’ombrellone e di tirare fuori impermeabile e cappello.