Come nelle favole, uno malefico incantesimo ha imprigionato la bella principessa nella torre più alta del castello, per impedirle di portare la sua freschezza nell’oramai atrofizzato regno delle locazioni immobiliari. La metafora calza bene per fare il punto su una questione da tempo riconosciuta chiave e non solo per i proprietari d’immobili. Si tratta dell’introduzione di una nuova fiscalità, unica e separata, sui redditi d’affitto.
La cosiddetta cedolare secca sulle locazioni è indicata da tutti gli schieramenti politici e da tutte le associazioni di categoria come uno degli strumenti necessari per risolvere sia il problema casa, sia quello dell’evasione fiscale e del riposizionamento di un mercato che in Italia ha raggiunto valori esorbitanti. Basta citare i recenti dati presentati dal Sunia(il sindacato degli inquilini) e dalla Cgil, secondo i quali dal 1999al 2008 i canoni di affitto nel nostro Paese sono più che raddoppiati, con punte record a Roma (+130%) e Firenze(+140%). Tuttavia, proprio come succede nelle favole, tutti la vorrebbero sposare, la bella cedolare secca, ma per ora nessuno è ancora riuscito a portarla all’altare.
Eppure questo obiettivo è scritto nel programma del governo Berlusconi e della coalizione del Popolo della libertà, che ad aprile 2008 ha vinto le elezioni. E’ scritta anche nel proclama del maggiore partito di opposizione, il Pd, come figura in quello dell’Udc. Del resto sia da parte del centrodestrastra che del centrosinistra non sono mancati tentativi, negli ultimi mesi, per introdurre la riforma della fiscalità sui redditi da locazione. Alla Camera, in occasione della discussione sul disegno di legge Finanziaria 2009, nell’ottobre scorso, la commissione Ambiente, con consenso trasversale, aveva definito un emendamento per inserire nel provvedimento una sorta di cedolare“sperimentale”. La proposta prevedeva l’introduzione di“un'unica imposta integralmente sostitutiva di ogni tributo a qualsiasi titolo dovuto in relazione all'immobile e al relativo reddito, pari al 20%”, limitata però alle sole abitazioni private affittate a canoni agevolati”. Ma nel testo light della manovra 2009, blindato dal ministro dell’Economia Giulio Tremonti, sono entrate pochissime modifiche e solo quelle “benedette” dal governo. I parlamentari di entrambi gli schieramenti non si sono dati per vinti e hanno ritentato con la prima diligenza disponibile, la conversione del dl 185/2008, ovvero l’anticrisi. Ma anche in questo caso la risposta è stata la stessa. Con la crisi incombente è del resto inevitabile che Tremonti e i tecnici del Tesoro tengano ben stretti i cordoni della borsa, tanto più per una disposizione che, sia pur limitata ai soli contratti di locazione agevolati, necessita di una copertura economica stimata in 350milioni di euro l’anno.
Insomma la tassazione unica sugli affitti è bella, funzionale e piace a tutti, ma costa! E per ora non ci sono soldi. E su questo punto anche il premier Silvio Berlusconi ha fatto capire come stanno le cose. Nel messaggio inviato a Confedilizia il 14settembre 2008, in occasione di un convegno promosso dall’organizzazione, il presidente del Consiglio ha spiegato: “Compatibilmente con il bilancio pubblico, pensiamo all’istituzione della cedolare secca per i contratti di locazione agevolati, dove il canone è concordato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini”. Dunque un sì netto a questa proposta“sperimentale” di rivoluzione nella fiscalità immobiliare, una promessa di matrimonio messa nero su bianco, ma con una clausola che, viste le previsioni sul debito pubblico nazionale e sul deficit, rischia di dover attendere la prossima legislatura. Proprio in questo momento di congiuntura negativa, però, la cedolare potrebbe diventare un buon volano per il rilancio non solo del ristagnante mercato degli affitti, ma anche dell’economia e degli investimenti, con riflessi positivi persino per l’Erario. Infatti se da un lato l’introduzione di un’aliquota unica sui redditi da locazione, a livello di bilancio, necessità di una copertura compensativa, perché trattandosi di una riduzione delle tasse genera una diminuzione delle entrate, dall’altro la sua applicazione potrebbe produrre une effetto virtuoso di cui beneficerebbero anche le casse dello Stato. Un aspetto questo messo bene in luce dal deputato del Pdl Benedetto Della Vedovae dal collega Maurizio Lupi, presidente dell’Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, firmatari di un proposta di legge per l’introduzione di un’imposta sostitutiva per i redditi da locazione (C. 1349, presentato nel giugno 2008e ancora in attesa di assegnazione). Il meccanismo delineato dai due esponenti della maggioranza introduce la possibilità per i proprietari di optare per un’imposta unica del 20% sui redditi da affitto, a condizione però che a questa scelta corrisponda, a favore del conduttore dell’immobile, una riduzione del canone annuo in misura non inferiore al 5%. In questo modo, spiegano Della Vedova e Lupi, il beneficio fiscale non andrebbe solo a vantaggio dei proprietari ma anche degli inquilini, permettendo allo stesso tempo un riequilibrio dei valori di mercato e un rilancio dello stesso, rivitalizzando anche gli investimenti nel settore immobiliare. Infatti, osservano ancora i due parlamentari nell’introduzione al testo, “la grande liquidità che le crisi dei mercati azionari ed obbligazionari hanno in questi anni riversato sul mercato immobiliare ha provocato un innalzamento dei prezzi di compravendita non coerente con la redditività dell’investimento”. La conseguenza di questo è statola rinuncia dei piccoli e medi risparmiatori a puntare sul mattone come investimento sicuro, ma anche quella dei proprietaria lasciare i propri immobili sfitti o a darli in locazione in “nero”.Della Vedova e Lupi hanno quindi calcolato che per compensare il minor getto derivante dall’applicazione del meccanismo di cedolare secca proposto nel testo servirebbe un miliardo e mezzo di euro, al netto però, evidenziano, “dell’ampliamento della base imponibile dovuta all’accresciuta offerta di locazioni e all’emersione di redditi da locazione oggi non dichiarati”. In definitiva non si può escludere che l’introduzione di un sistema di tassazione unica sugli affitti possa generare un effetto se non di maggior gettito, quanto meno di autocompensazione di gran parte delle minori entrate.
A cavalcare la battaglia della cedolare secca è anche un autorevole esponente dell’opposizione, che già da ministro del secondo governo Prodi (XV legislatura) si era fatto promotore dell’iniziativa. Il senatore del Pd Francesco Rutelli ha infatti firmato un disegno di legge (S. 1268, assegnato alla commissione finanze del Senato) per l’introduzione “di nuove misure fiscali per agevolare la locazione e l’acquisto della prima casa”.La sua proposta, oltre a prevedere alcune agevolazioni per comprare l’abitazione principale, modifica l’articolo 16 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), nella parte relativa alle detrazioni sui canoni di locazione. In particolare, viene stabilito che ai titolari di un contratto d’affitto per la prima casa, regolarmente registrato, spetta una detrazione del 19% del canone corrisposto al locatore fino ad un massimo di 3.500 euro annui. A favore dei proprietari è invece prevista una tassazione unica  al 20%. Modificando poi l’articolo 37 del Tuir, si stabilisce che chi affitta immobili destinati ad abitazione principale può usufruire di un’imposta con aliquota unica del 20% su quanto ottenuto dalla locazione. Questi ricavi, inoltre, non concorrono alla determinazione del reddito complessivo, anche ai fini dell’applicazione delle addizionali all’Irpef. Insomma un sistema virtuoso che anche Ruttelli indica come una delle chiavi di volta per il rilancio del mercato, ma soprattutto come soluzione della fame di casa nel nostro Paese.
Inutile infine ricordare che ormai da anni la Confediliza, l’Ancee la Fiaip, e con le altre associazioni di categoria che aderiscono alla Consulta dell’immobiliare, sono in prima linea per chiedere ai governi di introdurre questo strumento. “Da sempre si discute di politiche della casa e di incentivi sui redditi da locazione per stimolare gli investimenti– spiega il presidente di Fiaip Franco Arosio – ed è per andare in questa direzione che sarebbe necessario che chi acquista per investire possa contare su tassazione separata sul reddito da affitti. Quindi applicare una sorta di cedolare secca sui redditi da locazione sarebbe un ulteriore stimolo. E su questo la Federazione è da sempre schierata insieme a Confediliza e ad Ance in questa battaglia, ma in questo Paese sembra che nessuno abbia il coraggio di prendere questa decisione”.