È la rivoluzione fiscale auspicata da tutti gli attori della filiera immobiliare e che la politica tutta indica come la soluzione al problema del disagio abitativo e la via per il rilancio del mattone.
Parliamo ancora una volta di lei, l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione, meglio nota come cedolare secca sugli affitti. Nonostante il Parlamento e le associazioni di settore continuino a tenere alto il dibattito sul tema, quella della cedolare sembra una saga senza fine. Dallo scorso aprile la commissione Finanze di Montecitorio sta discutendo cinque proposte di legge per introdurre una nuova tassazione sui proventi delle locazioni. I testi portano la firma di esponenti di centrodestra e di centrosinistra e a rimarcarne la trasversalità si aggiunge la decisione di affidare la carica di relatore, ruolo solitamente ricoperto da un parlamentare della maggioranza, al deputato del Partito democratico Alberto Fluvi. Se a queste osservazioni si aggiunge il fatto che la cedolare è stata una dei punti chiave di tutti i programmi elettorali presentati alle elezioni del 2008, appare legittimo chiedersi perché l'imposta unica sui redditi d'affitto non sia già diventata una realtà. La risposta sta in due nodi non facili da sciogliere: da un lato la definizione di un meccanismo in grado di calmierare i canoni senza penalizzare i proprietari. Dall'altro i costi dell'operazione per lo Stato: servano infatti circa 1,5 miliardi di euro l'anno, punto su cui pesa il veto del ministro dell'Economia Giulio Tremonti, non disposto, soprattutto in tempi di crisi, a reperire le risorse necessarie. Se l'aspetto economico rappresenta lo scoglio principale, il dibattito è aperto anche sulle modalità di applicazione della cedolare. Comun denominatore di tutte le proposte di legge è l'introduzione di un'aliquota unica al 20% sostitutiva dell'Irpef. Diverse invece sono le procedure indicate per poter accedere all'agevolazione, come la limitazione ai soli redditi derivati da canoni concordati o a quelli relative a case adibite ad abitazione principali. Varianti che, secondo Confedilizia, ascoltata a giugno dalla commissione Finanze nell'ambito di un approfondimento sul tema, rischiano di inficiare l'efficacia della rivoluzione che l'imposta sostitutiva sugli affitti può rappresentare per il mercato e per la filiera del real estate. Secondo l'associazione dei proprietari, la cedolare dovrebbe avere carattere d'equità, dal momento che dovrà avvicinare la tassazione sugli investimenti immobiliari a quella che grava su quelli di tipo finanziario. Solo in questo modo sarà possibile “vedere persone fisiche e investitori istituzionali tornare a considerare la locazione una forma d'investimento appetibile”. Per Confedilizia l'imposta sostituiva non deve avere forma di agevolazione e non deve prevedere limitazioni. Anche perché circoscriverne l'applicazione ridurrebbe gli effetti “virtuosi” che potrebbe generare sul fronte delle entrate erariali. In base ai dati elaborati dalla confederazione, l'applicazione a tutti i contratti di locazione attualmente registrati di un'aliquota al 20% sostitutiva dell'Irpef, valutata in media al 28%, determinerebbe una perdita di getto totale di 1.456 milioni di euro l'anno. Somma che potrebbe essere compensata dal recupero di entrate prodotto dall'emersione del sommerso e della ripresa degli investimenti immobiliari ed edilizi. Questo effetto virtuoso, avverte l'associazione, si vanificherebbe infatti se la cedolare fosse applicata solo ai canoni concordati, che rappresentano appena il 20% del totale. L'adozione generalizzata di un imposta sostitutiva al 20%, al contrario, avrebbe almeno tre conseguenze positive: recupero del nero, assorbimento del costruito e investimenti in nuove costruzioni e ristrutturazioni. Tutto questo si tradurrebbe in termini fiscali, sostiene Confedilizia, in un aumento “strutturale dei redditi soggetti a tassazione dell'ordine di 8 miliardi di euro all'anno”, in un incremento del Pil in cinque anni di circa 60 miliardi connesso alle prospettive di crescita della produzione edilizia e dei riflessi in termini di gettito Ires, Iva, cui si aggiungono, per le tasche dei Comuni, maggiori entrate dall'Ici per circa 3-400 milioni di euro. Attualmente il peso della fiscalità diretta sugli affitti, determinata da Irpef e dalle diverse addizionali comunali e regionali, assorbe in media tra il 33,8 e il 34,3% per ogni 1.000 euro di canone pattuito. A questa somma va aggiunta, oltre all'Ici, l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo. Per l'associazione dei proprietari l'adozione della cedolare, oltre a dare equità fiscale agli investimenti in locazioni, avrebbe un effetto positivo sul piano sociale, calmierando i prezzi e favorendo la mobilità abitativa e il riequilibro dell'offerta di abitazioni. Sulla stessa linea di Confediliza è da sempre schierata anche la Fiaip, e a condividere la necessità di questa rivoluzione sugli affitti ci sono le diverse organizzazioni dei piccoli proprietari e quelle delle costruzioni, con in testa l'Ance, e anche i sindacati degli inquilini, sia pure con alcune ecezzioni. Il presidente del Sunia Luigi Pallotta ha infatti bollato l'iniziativa come “un regalo alla proprietà”. Moderato anche il parere espresso dai dottori commercialisti, che pur riconoscendo l'utilità dell'intervento per far emergere il nero, osservano tuttavia che la cedolare finirebbe col favorire i redditi patrimoniali, anziché quelli di lavoro dipendete o libero professionale. In ogni caso ora la parola passa al Parlamento e al governo: in autunno il comitato ristretto istituito dalla commissione Finanze, definirà un testo unificato delle proposte in discussione, dopo di che inizierà il confronto con l'esecutivo. Solo allora si capirà se e in che modo sarà possibile dare forma in Italia a una nuova fiscalità sui redditi da locazione.      

Cedolare su affitti, i testi in discussione alla Camera

Sin dall'inizio della XVI legislatura nell'aprile 2008, sono stati presentati da deputati e senatori di tutti gli schieramenti progetti di legge o emendamenti per introdurre l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione. Molte le modifiche proposte ai diversi decreti anticrisi e sui conti pubblici varati dal governo, a partire dal dl 112/2008, per arrivare al dl 78/2009 approvato a luglio e al quale anche il presidente dell'Osservatorio Parlamentare del mercato immobiliare, il deputato del Pdl Maurizio Lupi, ha firmato modifiche per introdurre la cedolare. Un tentativo è stato fatto anche dal ministro delle Riforme Roberto Calderoli, che ad aprile nel corso della discussione del ddl sul federalismo fiscale ha presentato un emendamento, poi ritirato con l'annuncio dell'imminente definizione di un apposito decreto, di cui poi si sono perse le tracce. Quello che al momento c'è di concreto sono le cinque proposte in discussione in commissione Finanze a Montecitorio, sulla base delle quali sarà definito un testo unificato. Ecco cosa prevedono: − pdl 599 è il testo della Lega Nord, firmato da Davide Caparini e altri, e prevede l'introduzione di ben tre aliquote sostitutive: al 12,5% per redditi prodotti fino a tre immobili, al 18% per quelli da quatto a otto e al 23% per quelli da nove e più. Esclusa dall'agevolazione la grande proprietà immobiliare. Il costo dell'intervento è stimato in appena un milione di euro l'anno; − pdl 1806 e 1807 sono le due proposte del Partito democratico firmate da Paola De Micheli, Alberto Fluvi e altri. La prima prevede l'applicazione della cedolare al 20% per i soli redditi da locazione derivati da immobili adibiti a residenza principale, fissando inoltre al 19% la detrazione per i locatari. Il secondo testo limita l'agevolazione agli affitti a canone concordato, aggiungendo anche l'esclusione delle addizionali Irpef. Entrambe le proposte non quantificano la copertura finanziaria; − pdl 2292 è d'iniziativa di Santo Versace del Pdl e introduce l'imposta sostitutiva al 20% per tutti i contratti di locazione a uso abitativo regolarmente registrati, stabilendo inoltre l'esclusione per i redditi cosi prodotti dalle addizionali Irpef. Previsto inoltre l'incremento al 19% delle detrazioni per gli affittuari, per un massimo di 2.500 euro. Anche in questo caso non è quantificata la copertura economica; − pdl 2378 porta la firma di Amedeo Laboccetta del Pdl e propone l'adozione di una legge delega che, attraverso decreti legislativi, costruisce intorno all'adozione della cedolare al 20% una riforma complessiva del sistema affitti. I principi della delega stabiliscono infatti non solo l'adozione di un'aliquota sostitutiva al 20% per tutti i redditi da locazione, compresi quelli commerciali, ma anche la revisione delle agevolazioni per i locatari, l'adozione di sgravi per chi investe in immobili, incluse le Società d'investimento immobiliare quotate (Siiq), purché realizzati con criteri antisismici e di risparmio energetico, la revisione delle procedure giudiziarie e degli sfratti e rafforzamento delle sanzioni antielusione.