Presidente Negrao, quali sono le prospettive per la professione dell’agente immobiliare in Europa? Il mercato immobiliare, negli ultimi 60 anni, ha rappresentato per l’Europa il barometro della crescita economica e dello sviluppo, rappresentando la base stessa dei valori su cui si fondano le economie di mercato. Di conseguenza, l’obiettivo che la Confederazione si è posto è di standardizzare a livello europeo le procedure che regolano l’attività immobiliare, creando un minimo comune denominatore per la qualità dei servizi degli agenti. Si tratta di raggiungere un’eccellenza comune, processo che oggi è ancora agli albori, ma che punta dritto verso la parificazione di tutti i Paesi ai livelli di quelli più esigenti, o addirittura, nel nostro intento, al loro superamento. Il comparto immobiliare ne guadagnerà, grazie alla figura di uno specialista “perfetto”, ben istruito e che sarà riconosciuto come tale dai consumatori. La consacrazione dei nuovi standard EN 15733 (volto a uniformare, nei paesi dell’Unione Europea, i servizi delle agenzie immobiliari), poi, sarà una vera e propria garanzia di democrazia, e aiuterà gli agenti immobiliari a rafforzare la propria posizione.

In che modo la vostra organizzazione cerca di fornire standard di qualità adeguati agli agenti associati? Occorre fare una premessa: nonostante le moderne democrazie siano basate su economie di mercato, che tradizionalmente rifuggono eccessive standardizzazioni e regole, la verità è che l’Unione europea, unione di Stati, non federazione, ha bisogno di creare standard comuni che possano rinforzarla, sia internamente sia nei confronti dei Paesi terzi. Lo Standard europeo, requisito minimo per le società che esercitano attività immobiliari all’interno degli Stati membri, è particolarmente importante oggi per garantire la protezione dei consumatori, soprattutto in concomitanza con la crisi, più finanziaria che economica, che il mondo e l’Europa stanno vivendo. Si tratta di un impegno attraverso il quale l’immobiliare contribuisce, sul sentiero di un’Europa unita che ha l’intento di diventare un blocco economico forte, a garantire all’Unione un posto a sedere tra le altre potenze economiche, come gli Stati Uniti, promuovendo lo sviluppo dei Paesi nell’ambito dei vincoli forniti dalle regole e dalla trasparenza. Come già noto, l’iter dello Standard europeo EN15733, che detta i Requisiti per la fornitura dei servizi erogati dagli agenti immobiliari, è terminato. Questa norma avrà grande rilevanza sulle relazioni tra i clienti e gli agenti immobiliari, e attendiamo con ansia di elevare gli standard e la qualità dei servizi degli agenti immobiliari. Vi sono disposizioni che incidono sulle informazioni ritenute necessarie tra mediatore e cliente, sul contratto tra le parti, sui doveri degli agenti, le qualifiche, l’assicurazione, le regole per gestire i reclami e il codice etico. Le associazioni stanno ora discutendo sul modo in cui tutto questo possa essere applicato ai professionisti, dimostrando così che stanno lavorando secondo le regole del sistema europeo, e che hanno una particolare attenzione ai bisogni e ai diritti dei consumatori. Obiettivo della Cei è che i servizi armonizzati offerti dagli agenti in mediazione immobiliare siano ben presenti in tutti i Paesi europei come un esempio per le altre professioni. Un obiettivo che si potrà raggiungere quando gli agenti e le associazioni, insieme ai governi e ai decisori pubblici, si focalizzeranno sulle regole, assimilandole come linee guida per le leggi nazionali in materia, e armonizzandole nell’Unione europea. In fin dei conti, si tratta di tutela attiva dei consumatori.La Cei è disponibile ad accettare tutte le sfide che incontrerà nel percorso, perché si tratta di un processo per cementare le società basate sul rispetto della legge, della libertà e dell’economia di mercato. È questo il senso dello Standard europeo, che costituisce una garanzia del valore aggiunto della nostra professionalità, in un contesto economico esigente e nel rispetto dei diritti dei consumatori.

Qual è stata la tendenza del mercato immobiliare nel 2010 nel suo Paese?

La crisi finanziaria internazionale è stata particolarmente severa nel mercato del credito portoghese, soprattutto tra la fine del 2008 e la fine del 2009. Questo è stato un periodo di forte contrazione dei mutui concessi dal sistema bancario, che ha permesso a tutti gli operatori del settore di ripensare le priorità e le strategie da adottare per sviluppare, in una maniera sostenibile, uno degli assi portanti della nostra economia: l’edilizia civile e l’attività di mediazione immobiliare. I primi due trimestri del 2010 sono stati estremamente allettanti, con il credito destinato a uso abitativo in crescita di più del 4%. Tuttavia, in vista dei sacrifici economici che si affronteranno a breve, con i tre pacchetti legislativi che mirano a consolidare il sistema dei conti pubblici portoghesi, e in considerazione del dato elevato della disoccupazione, delle pressioni internazionali e dei dubbi sulla salute delle istituzioni finanziarie nazionali, ci si aspetta che il 2011 sul fronte del credito sarà un anno anonimo, con delle tendenze al ribasso (sia per le famiglie sia per le società).

Il Vicepresidente Sven johns, oltre a ricoprire nella Cei, la carica di Vicepresidente è anche tesoriere ed è dirigente della Immobilienverband Deutschland (Ivd), la principale associazione di agenti immobiliari in Germania. Dal suo punto di osservazione, quali sono le prospettive per la professione dell’agente immobiliare in Europa?

Gli agenti immobiliari in Europa devono rafforzare la propria immagine di professionisti. I clienti oggi ricevono sempre più informazioni sulle proprietà immobiliari attraverso internet, anche prima di incontrare per la prima volta gli intermediari. Il ruolo del professionista, quindi, è di interpretare le informazioni e guidare il cliente attraverso un processo di compravendita nel quale tutto sia gestito al meglio per non commettere errori. Di conseguenza, bisogna rendere riconoscibile il ruolo degli agenti che lavorano a fianco di un venditore o di un acquirente: i consumatori devono sapere cosa aspettarsi. È importante che quindi vi siano delle linee guida in materia, come lo standard europeo EN15733, che permetterà ai clienti di riporre la massima fiducia nei servizi offerti dai mediatori. Quali sono gli standard di servizi che la legislazione del suo Paese, la Germania, richiede per diventare agente immobiliare? Si tratta di requisiti obbligatori? I requisiti legali per esercitare la professione in Germania sono minimi: occorre un’autorizzazione da parte delle autorità locali di commercio, e gli adempimenti per ottenerla sono facilmente realizzabili. È così anche per agenti immobiliari che vengono da altri Paesi, come l’Italia. L’Associazione tedesca per la professione degli agenti immobiliari (Ivd), sta cercando di innalzare questi requisiti, ma il ministro dell’Economia in carica ha rifiutato questo approccio, a causa delle tendenze opposte sul piano delle liberalizzazioni delle professioni manifestate in Europa. Per questa ragione Ivd ha previsto il soddisfacimento di alcuni requisiti per poter entrare a far parte dell’associazione: l’assicurazione obbligatoria, la prova della conoscenza degli affari in mediazione e l’impegno al rispetto delle regole dell’associazione, dal codice etico alle regole della concorrenza. Per gli agenti internazionali, poi, Ivd ha previsto uno speciale regime di adesione, basato sull’appartenenza a organizzazioni partner come Fiaip.

In che modo il suo Paese ha recepito le disposizioni della direttiva Bolkestein?

La direttiva europea sui servizi nel mercato interno è un’intuizione molto importante dell’Unione europea. Creare un mercato unico è un processo lungo, e nel settore immobiliare vi è un distacco tra i Paesi in cui la professione è regolamentata e quelli in cui non lo è. La perfetta concorrenza sul piano europeo quindi non è stata ancora raggiunta. Le restrizioni nelle leggi nazionali sono una barriera da abbattere prima di raggiungere il completamento del mercato unico nel settore, ma per i Paesi in cui la professione è rigidamente regolata, cancellare queste restrizioni e aprire il mercato rappresenta un problema. L’Unione europea quindi ha ancora una lunga strada da percorrere in questo senso.

Come la vostra organizzazione fornisce standard di qualità adeguati agli agenti associati?

Lo sviluppo dello standard europeo EN 15733 è stato supportato dalla nostra Associazione: eravamo anche nel gruppo di lavoro del German Standard Istitute (DIN), che ha gestito il dibattito sui requisiti in Germania. Con la pubblicazione del documento ad aprile 2010 in Germania, la nostra associazione ha focalizzato l’attenzione dei suoi membri e dei decisori pubblici sui contenuti del testo. Siamo molto interessati a fissare gli standard come linee guida per la fornitura dei servizi degli agenti immobiliari. Lo scorso anno, e anche nel 2011, la procedura di certificazione è stata oggetto del Congresso dell’Associazione. Il documento rappresenta anche una base perfetta per condurre transazioni transfrontaliere, quindi gli agenti immobiliari che si specializzeranno nella clientela internazionale avranno possibilità maggiori di crescita.

Qual è stato il trend del mercato immobiliare nel 2010 nel suo Paese?

Il mercato immobiliare in Germania ha registrato un andamento positivo nel 2010, soprattutto la richiesta d’immobili a uso residenziale è stata significativamente più elevata che nel 2009. Questo ha comportato l’aumento dei prezzi in molti segmenti del mercato. Vi è, nel mio Paese, una tendenza al ritorno nelle città, quindi le aree metropolitane hanno registrato dati positivi, a differenza delle aree rurali, leggermente in calo. Monaco, Berlino, Amburgo, Francoforte e Colonia hanno registrato aumenti dei prezzi tra il 2 e il 3% per appartamenti e case unifamiliari, e anche i prezzi degli affitti sono in aumento in media del 2-3%. C’è poi una tendenza all’acquisto per investimento. Le ragioni principali per questi dati sono da ricercare nella mancanza di alternative per effettuare investimenti e nei tassi di interesse bassi.

Benoit Coste, Vicepresidente della Cei e rappresentante della Union de Syndicat de l’immobilier (Unis), principale associazione francese degli agenti in mediazione immobiliare, quali sono le prospettive per la professione dell’agente immobiliare in Europa?

L’agente immobiliare dovrebbe trovare la sua collocazione come attore sociale, consulente con competenze multivalenti, che vadano dall’urbanizzazione alla fiscalità, dalle conoscenze giuridiche a quella del mercato e delle tendenze. In questo modo evolverà per il meglio. Dovrebbe poi conseguire un raggio di azione a livello europeo, utilizzando sempre tutti i mezzi informatici a sua disposizione.

Quali sono gli standard di servizi che la legislazione del suo Paese, la Francia, richiede per diventare agente immobiliare? Si tratta di requisiti obbligatori?

L’agente immobiliare è un mediatore professionale, che mette in relazione acquirenti e venditori di immobili o di aziende commerciali. Conformemente alla legge Hoguet del 2 gennaio 1970 e al suo decreto applicativo, per poter esercitare l’attività, deve ottenere una licenza professionale che abilita alle “transazioni sugli immobili e sulle aziende commerciali”, e possedere le capacità professionali (diploma e/o esperienza professionale) e stipulare una garanzia finanziaria destinata ad assicurare i capitali detenuti per conto di terzi, che va da 30mila euro fino a 110mila (per i professionisti che gestiscono le aziende commerciali). È necessario anche stipulare un’assicurazione contro le conseguenze finanziarie della responsabilità civile e non essere soggetti ad alcuna interdizione d’esercizio. I principali obblighi per esercitare la professione sono il possesso del numero di licenza di abilitazione alla professione, dell’importo della garanzia finanziaria e il nome e le coordinate del proprio organismo garante, la conoscenza delle tasse da pagare sul proprio onorario e delle loro modalità di calcolo. Infine, il mediatore deve obbligatoriamente possedere un mandato per iscritto, semplice o in esclusiva, che lo autorizzi a negoziare o impegnarsi.

In che modo il suo Paese ha recepito le disposizioni della direttiva Bolkestein?

La trasposizione della direttiva servizi è da gennaio 2011 in via di soluzione, con l’abbandono da parte del governo del ricorso a una legge quadro. Ci sono differenti disposizioni che figurano nelle leggi o nei regolamenti che permettono il recepimento: tra queste, la legge di modernizzazione dell’economia (loi de modernisation de l'économie), del 4 agosto 2008, che all’articolo 8 prevede gli sportelli unici nei centri di registrazione delle imprese, e che è stato emanato il 23 febbraio scorso; l’articolo 60 della legge in particolare agisce sul tema del capitale da detenere per le società di esercizio, mentre l’articolo 102 ha riformato la regolamentazione francese relativa all’urbanizzazione commerciale.

Qual è stata la tendenza del mercato immobiliare nel 2010 nel suo Paese?

Il mercato delle locazioni ha registrato nel 2010 un aumento del 2,5% rispetto agli anni precedenti. Per quanto riguarda la vendita d’immobili esistenti, si è riscontrato in media un aumento del 9,5% sul piano nazionale. In dieci anni, i prezzi sono più che raddoppiati (+109%), mentre i proventi sono aumentati del 45%. Il numero delle vendite nel 2010 dovrebbe sfiorare le 760mila unità, non lontano dal record del 2007 (820mila). Con riferimento agli immobili nuovi, invece, nel 2010 sono stati venduti più di 115mila unità, 8,6% in più del 2009. Infine, secondo la Banca nazionale francese, gli istituti di credito hanno accordato 163 miliardi di euro in mutui negli ultimi 12 mesi, il 75% in più rispetto all’anno precedente