Le agenzie di affari in mediazione immobiliare - in presenzadell'iscrizione nell'apposita sezione del Ruolo istituito presso laCamera di Commercio, industria, artigianato e agricoltura, aisensi della legge 3 febbraio 1989 n. 39 -, sono tra i soggetti destinataridegli obblighi antiriciclaggio, in base alle disposizioni delD.Lgs 231/ 2007 ( recepimento III° Direttiva Antiriciclaggio cherappresenta il frutto di un nuovo approccio al problema del contrastoalle basi economiche della criminalità sia comune che organizzatae del terrorismo internazionale) e al successivo erecente c.d. “Correttivo al recepimento III Direttiva normato conil D.Lgs.151/2009” invigore dal 4 novembre 2009 , devono quindianche analizzare comportamenti non coerenti di clienti e anchearrivare a segnalare eventuali acquisizioni incoerenti o conto terzi.Relativamente all'obbligo di segnalazione di eventuale operazionesospetta, va ricordato che i presupposti che fanno sorgerel'obbligo stesso sono previsti dall'art. 41 del citato D.Lgs231/2007 il quale dispone che gli agenti immobiliari, così comegli altri destinatari della normativa, dovranno segnalare l'operazionesospetta quando:“Sanno o sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettareche siano in corso o che siano state compiute o tentateoperazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo e addiritturatale obbligo di segnalazione può sorgere anche primadell'instaurarsi di una relazione d'affari“.Il sospetto è desunto dalle caratteristiche, entità, natura dell'operazioneo da qualsivoglia altra circostanza conosciuta inragione delle funzioni esercitate, tenuto conto anche della capacitàeconomica e dell'attività svolta dal soggetto cui è riferita,in base agli elementi a disposizione dei segnalanti, acquisitinell'ambito dell'attività svolta ovvero a seguito del conferimentodi un incarico.Con decreto del Ministero dell'Interno da emanare su propostadell'U.I.F.(Ufficio Informazione Finanziaria) è prevista l'emanazioneperiodica di specifici Indicatori di anomalia daprendere in considerazione ai fini della valutazione dell'operazionecome sospetta.Ai fini del corretto adempimento dell’obbligo di segnalazionedi operazioni sospette gli operatori dovranno avere riguardo aiprincipi e alle indicazioni generali contenute nella normativa ela segnalazione dovrà contenere i dati, le informazioni, la descrizionedelle operazioni ed i motivi del sospetto con le modalitàche saranno indicate con provvedimento emanato dallaUIF entro trenta giorni dall’entrata in vigore dalla data di entratain vigore dell'emanando decreto da parte del ministero degliinterni che sarà pubblicato anche sul sito Internet della UIF:http://www.bancaditalia.it/UIF.Stesso onere relativo a periodicie specifici indicazioniè previstoa carico delle autoritàcompetenti, in particolare dellaU.I.F., della Guardia di finanza edella D.I.A., ovvero di fornire indicazioniaggiornate circa leprassi seguite dai riciclatori edai finanziatori del terrorismo, alfine di agevolare l'adempimentodegli obblighi di adeguataverifica, di segnalazionedelle operazioni sospette e di formazione del personale.A titolo puramente sintetico ed illustrativo si evidenziare chel'acquisizione di immobili da parte di un cliente con estrema facilità,senza richiesta di adeguate informazioni sulla localizzazioneo lo stato dello stesso, o in paesi in cui il cliente non halegami economico-patrimoniali può essere sinonimo di comportamentonon coerente e indicatore di anomalia da usarecome ipotesi di analisi esclusivamente soggettiva al fine di decideresulla eventuale segnalazione di operazione sospetta .Alcune volte però ci potrebbe capitare che si possa osservareanche importi di acquisto/valore dell'investimento comunquea vista non coerenti col profilo economico dell'acquirente e/ovengono conclusi ad un valore molto superiore rispetto al valoredi mercato dello stesso.Anche il ripetuto e frequente ricorso a pagamenti dilazionati aldi sotto della soglia di 12.500 euro a favore di terzi devono indurregli agenti immobiliari a valutare l'opportunità di segnalarel'operazione con eventuale sospetto.Queste ed altre situazioni sono parte integrante degli indicatoridi anomalia relativi all'attività di «agenzia di affari in mediazioneimmobiliare», previste dalle bozze del prossimo decretodel Ministero dell'Interno,( in attesa di emanazione) in relazioneagli obblighi di segnalazione antiriciclaggio.In materia di operazioni immobiliare, l'attenzione dei soggetti obbligatideve orientarsi in modo attento su eventuali richieste di investimentiin immobili per importi incoerenti con il profiloeconomico-patrimoniale del cliente e/o in Stati completamentefuori dal raggio di azione del soggetto, con maggior attenzione dadedicare all' analisi se il cliente è persona politicamente esposta.Particolare attenzione dovrà essere altresì dedicata alla categoriadegli indicatori di anomalia connessi all’identità o all’atteggiamentodel cliente,a quelli connessi alle modalitàdi esecuzione delle operazioni e ai relativi ai mezzi di pagamento utilizzati.
A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessiall'identità del cliente o all'atteggiamento dello stesso:Il cliente fornisce informazioni palesemente inesatte, incompleteovvero false con riguardo alla propria identità o quella dell’eventualetitolare effettivo,allo scopo e alla natura della operazionerichiesta, all’attività esercitata, alla situazione economicae patrimoniale propria o dell’eventuale gruppo societario di appartenenza,al potere di rappresentanza, all’identità dei delegatialla firma, alla struttura di proprietà o di controllo societario.Utilizzo di documenti identificativi che sembrano contraffattioppure il cliente, all’atto di esibire documenti di identità ovveroalla richiesta di fornire informazioni sull’operazione, rinuncia adeseguirla,oppure mostra un’inusuale familiarità in tema di adeguataverifica della clientela e di rilevazione di segnalazione dioperazioni sospette.Il cliente si mostra riluttante a fornire informazioni, dati e documenticomunemente acquisiti per l’esecuzione dell’operazionee/o dimostra di non avere adeguata conoscenza dellanatura, dell’oggetto o dello scopo dell’operazione richiesta,suscitando il dubbio che egli possa agire con finalità illeciteper conto di un terzo.Il cliente richiede prestazioni tese a dissimulare l’origine illecitadi capitali e magari richiede di effettuare operazioni con controparticensite nelle liste delle persone o degli enti attivi nel finanziamentodel terrorismo dove molto spesso le suecontroparti operano in Stati diversi dai paesi terzi con regimeequivalente e richiedono le seguenti prestazioni, senza fornireragionevoli motivi legati alla attività esercitata o a particolaricondizioni adeguatamente documentate.Frequenti operazioni di acquisto o vendita di beni di valorein nome o a favore di terzi, quando i rapporti non appaionogiustificati.
A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia relativiai mezzi di pagamento utilizzati:Modalità di regolarizzare la dilazione di pagamento mediantestrumenti incoerenti rispetto alle ordinarie prassi di mercato, inassenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitatao a particolari condizioni adeguatamente documentate con ricorsoripetuto al contante, a libretti di deposito al portatore ovveroad altri titoli al portatore, nonché a valuta estera o all’oro.Versamento di un consistente acconto in contanti e regolamentodella restante parte avvalendosi di un intermediario situatoin Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente conutilizzo di banconote in tagli inusuali rispetto al tipo di operazioneeffettuata, di banconote impacchettate o arrotolate inmodo inusuale ovvero di banconote molto logore.Frequente utilizzo di strumenti di moneta elettronica, specienon nominativa, per importi complessivamente rilevanti, in assenzadi ragionevoli motivi, magari con richiesta di modificarele modalità di pagamento già convenute, soprattutto se ciò implicail ricorso a mezzi di pagamento non appropriati alle ordinarieprassi di mercato.Improvviso e ingiustificato intervento di un terzo a copertura dell’esposizionedi un cliente attraverso il pagamento in un’unica soluzione,specie se effettuato per importo rilevante in contanti,quando era stato concordato in origine un pagamento rateizzato.Proposta di regolare sistematicamente i pagamenti secondomodalità tali da suscitare il dubbio che si intenda ricorrere atecniche di frazionamento del valore economico dell’operazione,in assenza di ragionevoli motivi legati all’attività esercitatao a particolari condizioni adeguatamente documentate.Proposta di regolare i pagamenti mediante mezzi provenienti,a diverso titolo, da soggetti estranei al rapporto negoziale inassenza di ragionevoli motivi legati all’attività esercitata.
A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessialle modalità di esecuzione delle operazioni:Richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni aventi oggettoovvero scopo non compatibile con il profilo economicopatrimonialeo con l’attività del cliente ovvero con il profiloeconomico patrimoniale dell’eventuale gruppo societario a cuilo stesso appartiene ovvero richiesta di prestazioni o effettuazionedi operazioni con modalità inusuali e palesemente ingiustificaterispetto al normale svolgimento della professione odell’attività e con modalità eccessivamente complesse o involutein rapporto allo scopo dichiarato.Operazioni che comportano l’impiego di disponibilità che appaionodel tutto sproporzionate rispetto al profilo economicopatrimonialedel soggetto che le pone in essere ,che sianorichieste da organismi non lucrativi per finalità non compatibilicon quelle dichiarate o comunque proprie dell’ente.Operazioni, specie se effettuate in contanti, disposte da piùclienti recanti lo stesso indirizzo, specie se tale indirizzo appartieneanche a una società commerciale e ciò appare incoerenterispetto all’attività dichiarata dagli stessi.Frequente rilascio di deleghe o procure al fine di evitare contattidiretti con l’operatore con richiesta di prestazioni perconto di un soggetto terzo in assenza di ragionevoli motivi legatial tipo di attività esercitata o al rapporto tra le parti o aparticolari condizioni adeguatamente documentate magarianche con ricorso a caselle postali o a indirizzi postali diversidal domicilio fiscale o professionale, ovvero ad altre forme didomiciliazione di comodo.Acquisto di beni di pregio a un prezzo molto superiore al valoredi mercato o di stima degli stessi, specie se effettuatoper contanti.Richiesta di concludere l’operazione in fretta e a prescindereda qualsiasi valutazione attinente al prezzo ovvero acquisto ovendita di beni di valore ad un prezzo incoerente rispetto al profiloeconomico-finanziario del cliente ovvero acquisto di beniper importi molto elevati da parte di una società che presentaun capitale sociale ridotto.Acquisto o vendita di beni di valore senza disporre di, né acquisire,adeguate informazioni sulle caratteristiche e sul valoredegli stessi.
Quindi in generale per il mercato immobiliare si renderà glistessi necessario focalizzare gli aspetti relativi a questeesemplificazioni di indicatori di anomalia relative ad ipotesidi operazioni sospette in materia di riciclaggio e/o di finanziamentodel terrorismo, indicatori per i quali comunque cipreme sottolineare che gli stessi sono volti esclusivamentea ridurre i margini di incertezza connessi con valutazioni55soggettive e hanno lo scopo di contribuire al contenimentodegli oneri e di assicurare il corretto e omogeneo adempimentodegli obblighi di segnalazione di operazioni sospette.Qualsiasi elencazione di indicatori di anomalia non potrà maiessere esaustiva anche in considerazione della continua evoluzionedelle modalità di svolgimento delle operazioni. I soggettiobbligati alla normativa antiriciclaggio si devonoavvalgono di tali indicatori, che attengono ad aspetti sia soggettiviche oggettivi dell’operazione, in presenza dei quali, sullabase di tutte le altre informazioni disponibili, effettuano una valutazionecomplessiva sulla natura dell’operazione.Lo scopo degli stessi indicatori è quello di permettere l'utilizzodella casistica quale strumento operativo per la valutazione dellasussistenza di un’operazione possibile sospetta , selezionandogli indicatori in relazione all’attività concretamente svolta.La semplice e possibile ricorrenza di operazioni o comportamentidescritti in uno o più indicatori di anomalia non è motivodi per sé sufficiente per l’individuazione e la segnalazione dioperazioni sospette, per le quali è necessario una valutazioneconcreta specifica.
Gli operatori valuteranno pertanto con la massima attenzioneulteriori comportamenti e caratteristiche dell’operazioneche, sebbene non descritti negli indicatori, sianoegualmente sintomatici di profili di sospetto.
Altre ed Alcune situazioni ancora non coerenti si possono riscontrarenel frequente e ingiustificato nonché ripetuto ricorsoa contratti con riserva di nomina di contraente e quindi a favoredi terzo, o per persona da nominare o ad intestazioni fiduciarie,nonché nel rifiuto di fornire indicazioni precise dellemodalità di pagamento del corrispettivo, l'acquisto o vendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato, o senza disporre di adeguate informazionisulla localizzazione e le condizioni relative allo stesso o richiestadi effettuare investimenti in beni immobili per importi incoerenticon il profilo economico-patrimoniale del cliente o delgruppo societario di appartenenza, ovvero in assenza di qualsivoglialegame con lo Stato in cui si trovano gli immobili, speciese il cliente è una persona politicamente esposta.Altre ancora situazioni sempre non coerenti sono identificabilinel rifiuto o riluttanza di fornire indicazioni precise delle modalitàdi pagamento del corrispettivo di un acquisto o una venditaimmobiliare, nell'acquisto o vendita di un bene immobile adun prezzo molto superiore al valore di mercato dello stesso,nell'acquisto di un bene immobile senza disporre di, né acquisire,adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dellostesso, ovvero sull’equità delle condizioni contrattuali ,nell'acquistoe successiva vendita di uno o più immobili in uno strettoarco di tempo, ovvero vendita e successivo acquisto, soprattuttose la seconda transazione è effettuata per importi moltodifferenti rispetto alla transazione iniziale.Il decreto ministeriale, attualmente all'attenzione del Csf (Comitatodi sicurezza finanziaria), previsto dall'art. 41, comma2, lett. c), del dlgs n. 231/07, è espressamente rivolto agli operatorinon finanziari di cui all'art. 14 (tra i quali gli agenti di affariin mediazione), precede gli indicatori in relazione allesegnalazioni dei vari soggetti obbligati.Il Csf, presieduto dal Direttore generale del Tesoro, è compostoda rappresentati del Ministero Affari Esteri, del Ministerodell'Interno, del Ministero della Giustizia, della Banca d'Italia,dell'Ufficio Italiano dei Cambi, della CONSOB, della Guardia diFinanza, della Direzione Investigativa Antimafia, dell'Arma deiCarabinieri e della Direzione Nazionale Antimafia.Il Csf ha il compito di monitorare il funzionamento del sistemadi prevenzione e di sanzioni del finanziamento del terrorismo.Esso si pone come il punto di raccordo fra tutte le Amministrazionied Enti operanti in questo campo ed è dotati di poteriparticolarmente penetranti, fra cui quello di acquisire informazioniin possesso della Pubblica Amministrazione anche in derogaal segreto d'ufficio.Il Csf ha, fino ad ora operato, secondo quattro linee direttrici:- Protezione del sistema finanziario italiano da un possibile utilizzoda parte di terroristi internazionali per finanziare le loro attivitàcriminali.- Raccolta di informazioni per promuovere il congelamento deibeni di soggetti operanti in Italia.- Introduzione delle norme necessarie a rafforzare la lotta al finanziamentodel terrorismo, con l´emanazione di un Regolamentoper la definizione delle procedure per i contributi alleliste UE e di un Regolamento per risolvere i casi di omonimia.- Mantenimento di stretti contatti con gli omologhi enti di coordinamentoesistenti negli altri paesi, soprattutto gli Stati Unitie gli altri paesi del Gruppo dei sette e dell'Unione Europea, perassicurare la necessaria cooperazione internazionale.
Come ultimo argomento non certamente per importanza sirende necessario una precisazione o meglio la definizionedelle regole di dilazione dei pagamenti non tracciati e nontracciabili, tipo quelli che usano come mezzo di pagamneto, il denaro contante e/o titoli al portatore, e quindi si puòprecisare che tale forma di pagamento è ammessa anchein contanti fino ad eguagliare o superare la soglia minimadei 12.500 euro attraverso il “cumulo di più rate” a condizioneche il frazionamento non sia “artificioso“.Infatti la pluralità di pagamenti a scadenze prefissate èfrutto di una ordinaria dilazione di pagamento che scaturiscedal preventivo accordo delle parti. Ciascun versamentodovrà però essere inferiore alla soglia minima di12.500 euro.Secondo il pare del M.E.F. con la nota del 12/06/2008 sichiarisce che nel caso di più trasferimenti singolarmentedi importo inferiore a 12.500 euro, ma complessivamentedi ammontare superiore ,sfuggono al divieto perché tra loronon cumulabili, quelli relativi a distinte ed autonome operazioni,ovvero alla medesima operazione quando il frazionamentoè connaturato all'operazione stessa e/o èconseguenza di preventivo accordo fra le parti.Secondo il parere n. 1504/95 del Consiglio di Stato (richiamatodal MEF il 12/06/2008 ) E' potere discrezionale dell'Amministrazionevalutare ,caso per caso, se ilfrazionamento sia stato invece realizzato con lo scopo dieludere il divieto imposto dalla disposizione. Le agenzie di affari in mediazione immobiliare - in presenzadell'iscrizione nell'apposita sezione del Ruolo istituito presso laCamera di Commercio, industria, artigianato e agricoltura, aisensi della legge 3 febbraio 1989 n. 39 -, sono tra i soggetti destinataridegli obblighi antiriciclaggio, in base alle disposizioni delD.Lgs 231/ 2007 ( recepimento III° Direttiva Antiriciclaggio cherappresenta il frutto di un nuovo approccio al problema del contrastoalle basi economiche della criminalità sia comune che organizzatae del terrorismo internazionale) e al successivo erecente c.d. “Correttivo al recepimento III Direttiva normato conil D.Lgs.151/2009” invigore dal 4 novembre 2009 , devono quindianche analizzare comportamenti non coerenti di clienti e anchearrivare a segnalare eventuali acquisizioni incoerenti o conto terzi.Relativamente all'obbligo di segnalazione di eventuale operazionesospetta, va ricordato che i presupposti che fanno sorgerel'obbligo stesso sono previsti dall'art. 41 del citato D.Lgs231/2007 il quale dispone che gli agenti immobiliari, così comegli altri destinatari della normativa, dovranno segnalare l'operazionesospetta quando:“Sanno o sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettareche siano in corso o che siano state compiute o tentateoperazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo e addiritturatale obbligo di segnalazione può sorgere anche primadell'instaurarsi di una relazione d'affari“.Il sospetto è desunto dalle caratteristiche, entità, natura dell'operazioneo da qualsivoglia altra circostanza conosciuta inragione delle funzioni esercitate, tenuto conto anche della capacitàeconomica e dell'attività svolta dal soggetto cui è riferita,in base agli elementi a disposizione dei segnalanti, acquisitinell'ambito dell'attività svolta ovvero a seguito del conferimentodi un incarico.Con decreto del Ministero dell'Interno da emanare su propostadell'U.I.F.(Ufficio Informazione Finanziaria) è prevista l'emanazioneperiodica di specifici Indicatori di anomalia daprendere in considerazione ai fini della valutazione dell'operazionecome sospetta.Ai fini del corretto adempimento dell’obbligo di segnalazionedi operazioni sospette gli operatori dovranno avere riguardo aiprincipi e alle indicazioni generali contenute nella normativa ela segnalazione dovrà contenere i dati, le informazioni, la descrizionedelle operazioni ed i motivi del sospetto con le modalitàche saranno indicate con provvedimento emanato dallaUIF entro trenta giorni dall’entrata in vigore dalla data di entratain vigore dell'emanando decreto da parte del ministero degliinterni che sarà pubblicato anche sul sito Internet della UIF:http://www.bancaditalia.it/UIF.Stesso onere relativo a periodicie specifici indicazioniè previstoa carico delle autoritàcompetenti, in particolare dellaU.I.F., della Guardia di finanza edella D.I.A., ovvero di fornire indicazioniaggiornate circa leprassi seguite dai riciclatori edai finanziatori del terrorismo, alfine di agevolare l'adempimentodegli obblighi di adeguataverifica, di segnalazionedelle operazioni sospette e di formazione del personale.A titolo puramente sintetico ed illustrativo si evidenziare chel'acquisizione di immobili da parte di un cliente con estrema facilità,senza richiesta di adeguate informazioni sulla localizzazioneo lo stato dello stesso, o in paesi in cui il cliente non halegami economico-patrimoniali può essere sinonimo di comportamentonon coerente e indicatore di anomalia da usarecome ipotesi di analisi esclusivamente soggettiva al fine di decideresulla eventuale segnalazione di operazione sospetta .Alcune volte però ci potrebbe capitare che si possa osservareanche importi di acquisto/valore dell'investimento comunquea vista non coerenti col profilo economico dell'acquirente e/ovengono conclusi ad un valore molto superiore rispetto al valoredi mercato dello stesso.Anche il ripetuto e frequente ricorso a pagamenti dilazionati aldi sotto della soglia di 12.500 euro a favore di terzi devono indurregli agenti immobiliari a valutare l'opportunità di segnalarel'operazione con eventuale sospetto.Queste ed altre situazioni sono parte integrante degli indicatoridi anomalia relativi all'attività di «agenzia di affari in mediazioneimmobiliare», previste dalle bozze del prossimo decretodel Ministero dell'Interno,( in attesa di emanazione) in relazioneagli obblighi di segnalazione antiriciclaggio.In materia di operazioni immobiliare, l'attenzione dei soggetti obbligatideve orientarsi in modo attento su eventuali richieste di investimentiin immobili per importi incoerenti con il profiloeconomico-patrimoniale del cliente e/o in Stati completamentefuori dal raggio di azione del soggetto, con maggior attenzione dadedicare all' analisi se il cliente è persona politicamente esposta.Particolare attenzione dovrà essere altresì dedicata alla categoriadegli indicatori di anomalia connessi all’identità o all’atteggiamentodel cliente,a quelli connessi alle modalitàdi esecuzione delle operazioni e ai relativi ai mezzi di pagamentoutilizzati.Antiriciclaggio,immobiliare sorvegliatospecialeArrivano nuovi “indicatori di anomalia” per gli agenti immobiliariLA titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessiall'identità del cliente o all'atteggiamento dello stesso:Il cliente fornisce informazioni palesemente inesatte, incompleteovvero false con riguardo alla propria identità o quella dell’eventualetitolare effettivo,allo scopo e alla natura della operazionerichiesta, all’attività esercitata, alla situazione economicae patrimoniale propria o dell’eventuale gruppo societario di appartenenza,al potere di rappresentanza, all’identità dei delegatialla firma, alla struttura di proprietà o di controllo societario.Utilizzo di documenti identificativi che sembrano contraffattioppure il cliente, all’atto di esibire documenti di identità ovveroalla richiesta di fornire informazioni sull’operazione, rinuncia adeseguirla,oppure mostra un’inusuale familiarità in tema di adeguataverifica della clientela e di rilevazione di segnalazione dioperazioni sospette.Il cliente si mostra riluttante a fornire informazioni, dati e documenticomunemente acquisiti per l’esecuzione dell’operazionee/o dimostra di non avere adeguata conoscenza dellanatura, dell’oggetto o dello scopo dell’operazione richiesta,suscitando il dubbio che egli possa agire con finalità illeciteper conto di un terzo.Il cliente richiede prestazioni tese a dissimulare l’origine illecitadi capitali e magari richiede di effettuare operazioni con controparticensite nelle liste delle persone o degli enti attivi nel finanziamentodel terrorismo dove molto spesso le suecontroparti operano in Stati diversi dai paesi terzi con regimeequivalente e richiedono le seguenti prestazioni, senza fornireragionevoli motivi legati alla attività esercitata o a particolaricondizioni adeguatamente documentate.Frequenti operazioni di acquisto o vendita di beni di valorein nome o a favore di terzi, quando i rapporti non appaionogiustificati.A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia relativiai mezzi di pagamento utilizzati:Modalità di regolarizzare la dilazione di pagamento mediantestrumenti incoerenti rispetto alle ordinarie prassi di mercato, inassenza di ragionevoli motivi legati al tipo di attività esercitatao a particolari condizioni adeguatamente documentate con ricorsoripetuto al contante, a libretti di deposito al portatore ovveroad altri titoli al portatore, nonché a valuta estera o all’oro.Versamento di un consistente acconto in contanti e regolamentodella restante parte avvalendosi di un intermediario situatoin Stati diversi dai paesi terzi con regime equivalente conutilizzo di banconote in tagli inusuali rispetto al tipo di operazioneeffettuata, di banconote impacchettate o arrotolate inmodo inusuale ovvero di banconote molto logore.Frequente utilizzo di strumenti di moneta elettronica, specienon nominativa, per importi complessivamente rilevanti, in assenzadi ragionevoli motivi, magari con richiesta di modificarele modalità di pagamento già convenute, soprattutto se ciò implicail ricorso a mezzi di pagamento non appropriati alle ordinarieprassi di mercato.Improvviso e ingiustificato intervento di un terzo a copertura dell’esposizionedi un cliente attraverso il pagamento in un’unica soluzione,specie se effettuato per importo rilevante in contanti,quando era stato concordato in origine un pagamento rateizzato.Proposta di regolare sistematicamente i pagamenti secondomodalità tali da suscitare il dubbio che si intenda ricorrere atecniche di frazionamento del valore economico dell’operazione,in assenza di ragionevoli motivi legati all’attività esercitatao a particolari condizioni adeguatamente documentate.Proposta di regolare i pagamenti mediante mezzi provenienti,a diverso titolo, da soggetti estranei al rapporto negoziale inassenza di ragionevoli motivi legati all’attività esercitata.A titolo puramente esemplificativo si cerca di dare significatoalla casistica relativa agli indicatori di anomalia connessialle modalità di esecuzione delle operazioni:Richiesta di prestazioni o effettuazione di operazioni aventi oggettoovvero scopo non compatibile con il profilo economicopatrimonialeo con l’attività del cliente ovvero con il profiloeconomico patrimoniale dell’eventuale gruppo societario a cuilo stesso appartiene ovvero richiesta di prestazioni o effettuazionedi operazioni con modalità inusuali e palesemente ingiustificaterispetto al normale svolgimento della professione odell’attività e con modalità eccessivamente complesse o involutein rapporto allo scopo dichiarato.Operazioni che comportano l’impiego di disponibilità che appaionodel tutto sproporzionate rispetto al profilo economicopatrimonialedel soggetto che le pone in essere ,che sianorichieste da organismi non lucrativi per finalità non compatibilicon quelle dichiarate o comunque proprie dell’ente.Operazioni, specie se effettuate in contanti, disposte da piùclienti recanti lo stesso indirizzo, specie se tale indirizzo appartieneanche a una società commerciale e ciò appare incoerenterispetto all’attività dichiarata dagli stessi.Frequente rilascio di deleghe o procure al fine di evitare contattidiretti con l’operatore con richiesta di prestazioni perconto di un soggetto terzo in assenza di ragionevoli motivi legatial tipo di attività esercitata o al rapporto tra le parti o aparticolari condizioni adeguatamente documentate magarianche con ricorso a caselle postali o a indirizzi postali diversidal domicilio fiscale o professionale, ovvero ad altre forme didomiciliazione di comodo.Acquisto di beni di pregio a un prezzo molto superiore al valoredi mercato o di stima degli stessi, specie se effettuatoper contanti.Richiesta di concludere l’operazione in fretta e a prescindereda qualsiasi valutazione attinente al prezzo ovvero acquisto ovendita di beni di valore ad un prezzo incoerente rispetto al profiloeconomico-finanziario del cliente ovvero acquisto di beniper importi molto elevati da parte di una società che presentaun capitale sociale ridotto.Acquisto o vendita di beni di valore senza disporre di, né acquisire,adeguate informazioni sulle caratteristiche e sul valoredegli stessi.Quindi in generale per il mercato immobiliare si renderà glistessi necessario focalizzare gli aspetti relativi a questeesemplificazioni di indicatori di anomalia relative ad ipotesidi operazioni sospette in materia di riciclaggio e/o di finanziamentodel terrorismo, indicatori per i quali comunque cipreme sottolineare che gli stessi sono volti esclusivamentea ridurre i margini di incertezza connessi con valutazioni55soggettive e hanno lo scopo di contribuire al contenimentodegli oneri e di assicurare il corretto e omogeneo adempimentodegli obblighi di segnalazione di operazioni sospette.Qualsiasi elencazione di indicatori di anomalia non potrà maiessere esaustiva anche in considerazione della continua evoluzionedelle modalità di svolgimento delle operazioni. I soggettiobbligati alla normativa antiriciclaggio si devonoavvalgono di tali indicatori, che attengono ad aspetti sia soggettiviche oggettivi dell’operazione, in presenza dei quali, sullabase di tutte le altre informazioni disponibili, effettuano una valutazionecomplessiva sulla natura dell’operazione.Lo scopo degli stessi indicatori è quello di permettere l'utilizzodella casistica quale strumento operativo per la valutazione dellasussistenza di un’operazione possibile sospetta , selezionandogli indicatori in relazione all’attività concretamente svolta.La semplice e possibile ricorrenza di operazioni o comportamentidescritti in uno o più indicatori di anomalia non è motivodi per sé sufficiente per l’individuazione e la segnalazione dioperazioni sospette, per le quali è necessario una valutazioneconcreta specifica.Gli operatori valuteranno pertanto con la massima attenzioneulteriori comportamenti e caratteristiche dell’operazioneche, sebbene non descritti negli indicatori, sianoegualmente sintomatici di profili di sospetto.Altre ed Alcune situazioni ancora non coerenti si possono riscontrarenel frequente e ingiustificato nonché ripetuto ricorsoa contratti con riserva di nomina di contraente e quindi a favoredi terzo, o per persona da nominare o ad intestazioni fiduciarie,nonché nel rifiuto di fornire indicazioni precise dellemodalità di pagamento del corrispettivo, l'acquisto o venditadi un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valoredi mercato, o senza disporre di adeguate informazionisulla localizzazione e le condizioni relative allo stesso o richiestadi effettuare investimenti in beni immobili per importi incoerenticon il profilo economico-patrimoniale del cliente o delgruppo societario di appartenenza, ovvero in assenza di qualsivoglialegame con lo Stato in cui si trovano gli immobili, speciese il cliente è una persona politicamente esposta.Altre ancora situazioni sempre non coerenti sono identificabilinel rifiuto o riluttanza di fornire indicazioni precise delle modalitàdi pagamento del corrispettivo di un acquisto o una venditaimmobiliare, nell'acquisto o vendita di un bene immobile adun prezzo molto superiore al valore di mercato dello stesso,nell'acquisto di un bene immobile senza disporre di, né acquisire,adeguate informazioni sulla localizzazione o lo stato dellostesso, ovvero sull’equità delle condizioni contrattuali ,nell'acquistoe successiva vendita di uno o più immobili in uno strettoarco di tempo, ovvero vendita e successivo acquisto, soprattuttose la seconda transazione è effettuata per importi moltodifferenti rispetto alla transazione iniziale.Il decreto ministeriale, attualmente all'attenzione del Csf (Comitatodi sicurezza finanziaria), previsto dall'art. 41, comma2, lett. c), del dlgs n. 231/07, è espressamente rivolto agli operatorinon finanziari di cui all'art. 14 (tra i quali gli agenti di affariin mediazione), precede gli indicatori in relazione allesegnalazioni dei vari soggetti obbligati.Il Csf, presieduto dal Direttore generale del Tesoro, è compostoda rappresentati del Ministero Affari Esteri, del Ministerodell'Interno, del Ministero della Giustizia, della Banca d'Italia,dell'Ufficio Italiano dei Cambi, della CONSOB, della Guardia diFinanza, della Direzione Investigativa Antimafia, dell'Arma deiCarabinieri e della Direzione Nazionale Antimafia.Il Csf ha il compito di monitorare il funzionamento del sistemadi prevenzione e di sanzioni del finanziamento del terrorismo.Esso si pone come il punto di raccordo fra tutte le Amministrazionied Enti operanti in questo campo ed è dotati di poteriparticolarmente penetranti, fra cui quello di acquisire informazioniin possesso della Pubblica Amministrazione anche in derogaal segreto d'ufficio.Il Csf ha, fino ad ora operato, secondo quattro linee direttrici:- Protezione del sistema finanziario italiano da un possibile utilizzoda parte di terroristi internazionali per finanziare le loro attivitàcriminali.- Raccolta di informazioni per promuovere il congelamento deibeni di soggetti operanti in Italia.- Introduzione delle norme necessarie a rafforzare la lotta al finanziamentodel terrorismo, con l´emanazione di un Regolamentoper la definizione delle procedure per i contributi alleliste UE e di un Regolamento per risolvere i casi di omonimia.- Mantenimento di stretti contatti con gli omologhi enti di coordinamentoesistenti negli altri paesi, soprattutto gli Stati Unitie gli altri paesi del Gruppo dei sette e dell'Unione Europea, perassicurare la necessaria cooperazione internazionale.Come ultimo argomento non certamente per importanza sirende necessario una precisazione o meglio la definizionedelle regole di dilazione dei pagamenti non tracciati e nontracciabili, tipo quelli che usano come mezzo di pagamneto, il denaro contante e/o titoli al portatore, e quindi si puòprecisare che tale forma di pagamento è ammessa anchein contanti fino ad eguagliare o superare la soglia minimadei 12.500 euro attraverso il “cumulo di più rate” a condizioneche il frazionamento non sia “artificioso“.Infatti la pluralità di pagamenti a scadenze prefissate èfrutto di una ordinaria dilazione di pagamento che scaturiscedal preventivo accordo delle parti. Ciascun versamentodovrà però essere inferiore alla soglia minima di12.500 euro.Secondo il pare del M.E.F. con la nota del 12/06/2008 sichiarisce che nel caso di più trasferimenti singolarmentedi importo inferiore a 12.500 euro, ma complessivamentedi ammontare superiore ,sfuggono al divieto perché tra loronon cumulabili, quelli relativi a distinte ed autonome operazioni,ovvero alla medesima operazione quando il frazionamentoè connaturato all'operazione stessa e/o èconseguenza di preventivo accordo fra le parti.Secondo il parere n. 1504/95 del Consiglio di Stato (richiamatodal MEF il 12/06/2008 ) E' potere discrezionale dell'Amministrazionevalutare ,caso per caso, se ilfrazionamento sia stato invece realizzato con lo scopo dieludere il divieto imposto dalla disposizione.
