Riduzione del numero di compravendite, allungamento dei tempi delle trattative, prezzi più o meno stabilizzati dopo una fase di ribasso generale e timidi segnali di ripresa.
Sono queste le caratteristiche comuni ai mercati immobiliari delle Regioni centrali del nostro Paese negli ultimi mesi dell’anno scorso e durante la prima metà del 2009, secondo i rappresentanti Fiaip locali e le conclusioni di due studi di settore elaborati da Nomisma e Tecnocasa. La crisi economica e finanziaria internazionale che ha investito soprattutto il mattone nel corso del 2008 ha ormai evidenziato come il periodo favorevole per questo comparto, iniziato negli anni Novanta, sia in pratica concluso e risulti necessaria una ristrutturazione del mercato secondo nuove logiche che estromettano meccanismi speculativi come quelli dei mutui subprime. In Italia, comunque, l’immobiliare non ha subito un vero tracollo, a differenza di altri Stati, grazie alla presenza di alcuni fattori che hanno ridotto fortemente gli effetti speculativi come l’aumento contenuto dei prezzi delle case, la propensione al risparmio del consumatore medio e una bassa esposizione del nostro sistema bancario ai titoli “tossici” americani. Gli effetti della crisi, però, si sono fatti sentire soprattutto con il rallentamento delle compravendite su tutto il territorio nazionale. Secondo il Rapporto immobiliare Nomisma 2009 è stato ormai raggiunto il punto più basso per quanto riguarda la stipula dei contratti a cui dovrebbe seguire a breve un ritorno d’interesse all’acquisto, motivato anche dalla possibilità di pagare prezzi scontati rispetto al passato. È questo il quadro tendenziale a cui bisogna fare riferimento nel considerare le realtà immobiliari delle Marche, dell’Emilia Romagna, dell’Abruzzo, del Molise, della Toscana e del Lazio, sebbene siano presenti alcune peculiarità territoriali di forte caratterizzazione

Infatti, per quanto riguarda le Marche e in particolare Ancona, la contrazione delle compravendite è stata del 30% e di conseguenza, secondo il presidente provinciale Fiaip Roberto Bolognini, si è verificata una riduzione fortissima dei prezzi sull’usato (10-15%) piuttosto che sul nuovo per il quale si registrano valutazioni stabili da circa due anni. L’usato, una volta acquistato, ha spesso bisogno di lavori di ristrutturazione e questo giustifica il calo della sua quotazione resa meno appetibile. Bisogna tenere inoltre presente che nel capoluogo marchigiano le valutazioni delle abitazioni erano tra le più care in assoluto per la presenza di un polo universitario e ospedaliero d’eccellenza e le forti riduzioni registrate hanno interessato soprattutto la fascia media delle unità abitative (il mercato del lusso non ha subito grandi deprezzamenti per le sue piccole dimensioni) a causa delle accresciute difficoltà di accesso al credito, in seguito della crisi economica. Gli istituti di credito hanno infatti chiuso i cordoni della borsa, decidendo di non concedere più il finanziamento del mutuo al 100% e richiedendo garanzie sempre maggiori. Queste nuove condizioni dettate dalle banche hanno colpito principalmente il ceto medio e le giovani coppie che hanno perso gran parte del loro potere d’acquisto, specialmente in alcuni centri a forte vocazione industriale come la provincia di Fabriano, un’area in cui sono presenti moltissime fabbriche di grande importanza tra cui la Merloni, azienda leader nell’arredamento delle cucine. Il caso di Fabriano non è isolato, e nelle Marche la situazione delle varie province si presenta a macchia di leopardo, caratterizzata quindi dalla presenza di microaree industriali in crisi e dalle località turistiche, come Senigallia, che nel 2008 non sono state in grado di risollevare il settore. Nei primi mesi del 2009, però, secondo Bolognini sono evidenti alcuni segnali positivi: le banche, soprattutto quelle locali, starebbero cambiando il proprio orientamento concedendo condizioni più favorevoli per la stipula dei mutui. Inoltre, il presidente Fiaip di Ancona è convinto della raggiunta stabilità del livello dei prezzi che difficilmente dovrebbe diminuire ancora e malgrado i tempi di vendita siano diventati più lunghi, si sono ridotti gli acquisti avventati dei clienti perché questi, tranquillizzati dalla tenuta del mercato, sono più propensi ad aspettare l’occasione giusta ricorrendo all’affitto come eventuale soluzione temporanea.

EMILIA ROMAGNA Molto simile alla situazione delle Marche è quella dell’Emilia Romagna, fotografata dall’Osservatorio Fiaip di Bologna e provincia, sui dati dell’anno scorso, curato da Laura Clò. I rilevamenti sull’andamento reale del mercato evidenziano che nel corso del 2008 si è verificata nel comparto residenziale una diminuzione dei prezzi del -10% (-15% per l’usato), una contrazione delle movimentazioni del -15% e, come nel caso di Ancona, l’unica fascia che ha risentito meno della crisi è quella delle abitazioni di pregio. La tendenza negativa ha riguardato anche gli immobili commerciali, dove le compravendite sono calate del 15%, e le locazioni, settore in cui la diminuzione del 7% degli affitti non ha favorito la stipula dei contratti (-15%). Attualmente, però, a differenza delle Marche, la condizione del mercato non è stabile – complici le restrizioni operate dagli istituti di credito in merito alle erogazioni di nuovi mutui – in quanto la domanda è molto debole, l'offerta non trova facilmente la propria collocazione e si assiste all’incremento dei tempi di vendita che ormai superano in media i sette mesi. La variazione dei prezzi delle abitazioni rispetto al 2008, inoltre, ha subito un ulteriore calo del 7% e conseguentemente le movimentazioni si sono ridotte del 10%. Nessun accenno di ripresa neanche per le locazioni: nel primo semestre del 2009 si è verificata una variazione negativa sia per i canoni (-5%) che per le transazioni (-10%) e per questo motivo i locatari e gli inquilini molto spesso ricorrono ai canoni agevolati, in grado di garantire facilitazioni fiscali a fronte di mensilità abbastanza contenute.

ABRUZZO E MOLISE Anche la situazione dell’Abruzzo e del Molise non è affatto rosea, secondo i dati forniti dal presidente Fiap delle due regioni Amedeo Di Meco. Infatti, per queste due Regioni il 2008 è stato un anno estremamente negativo, durante il quale si è manifestata una forte tendenza al ribasso non solo dei prezzi ma anche del numero delle trattative e soprattutto delle conclusioni (solo il 10%) i cui tempi si sono allungati dai classici 20 giorni a tre mesi. La contrazione dei prezzi delle abitazioni ha interessato meno le zone centrali di prestigio delle grandi città (5-10%) mentre nella provincia il calo è stato molto più vistoso, arrivando addirittura al 30%. Per quanto riguarda Campobasso e le altre grandi città molisane, le richieste sono diminuite e i prezzi, prima molto alti per la fascia media, toccano ora i 100mila euro per immobili che in precedenza costavano quasi il triplo e circa il 40% delle conclusioni delle trattative è venuta meno. Solo i costruttori edili locali sono riusciti a ridurre gli effetti della congiuntura economica sfavorevole, arginando la perdita delle vendite a circa il 20% delle abitazioni nuove. In Abruzzo, Pescara è stata l’unica città che ha mantenuto livelli competitivi di mercato, mentre gli altri centri hanno rispecchiato un andamento simile a quelli molisani registrando un peggioramento della competitività anche per quanto riguarda gli affitti, malgrado le riduzioni del canone di locazione del 10-15%. Una novità che fa ben sperare nella ripresa del comparto abruzzese e molisano, riferisce Di Meco, è la collaborazione e lo scambio d’informazioni sul proprio portafoglio clienti tra gli associati Fiaip, intenzionati a “fare sistema” in modo da contrastare la crisi e individuare le soluzioni migliori per i propri clienti evitando la possibile perdita d’interesse alla compravendita.

LAZIO Prendendo in considerazione il mercato immobiliare laziale, le stime pubblicate dal Rapporto Nomisma confermano l’andamento generale del Centro Italia: nel 2008 le compravendite sono diminuite a livello regionale del 17% sul 2007 con punte del 18% nella provincia di Roma e del 20% a Rieti. Per quanto riguarda le province di Latina e Frosinone, la contrazione degli affari è leggermente inferiore al dato medio regionale, rispettivamente con il 16 e il 15%, mentre per la provincia di Viterbo la riduzione è più contenuta (-12%). A questo calo delle compravendite non è corrisposta una riduzione dei prezzi delle abitazioni che a Roma avrebbero registrato durante l’anno scorso un arretramento dei valori reali solo del 3-4%. Per questo motivo la domanda è sempre più propensa ad aspettare tempi migliori per concludere le trattative possibilmente a prezzi ridotti. Inoltre, i dati di Bankitalia sulle erogazioni dei mutui riferiti ai primi nove mesi del 2008 confermano il periodo negativo che sta vivendo il Lazio: a livello regionale i finanziamenti sono diminuiti del 12,5% con picchi del 12,8% a Roma e del 14,7% a Latina. Anche i nuovi finanziamenti immobiliari erogati registrano una perdita secca stimata nell'ordine del 20% perché le cifre fornite dalla Banca d’Italia includono non solo i nuovi mutui ma anche quelli di sostituzione e di portabilità, che permettono ai mutuatari di trasferire il prestito a un'altra banca disponibile a concedere condizioni migliori. Inoltre, quest’andamento del settore immobiliare ha bloccato il meccanismo del "miglioramento abitativo", cioè l'acquisto di una casa più grande e con migliori servizi, che rappresenta una consistente fetta del mercato perché la prima fonte del potenziale economico dei neoacquirenti molto spesso è costituita dal ricavato che potranno ottenere dalla vendita del loro attuale appartamento non quantificabile in assoluto. Secondo il presidente Fiaip regionale Franco D'Onofrio, “ci si aspettava una crisi forte del mercato immobiliare, la situazione era già percepibile dal 2006”, anno in cui sono iniziate alcune flessioni nelle transazioni dopo il boom registrato con l'arrivo dell'euro che ha creato una vera e propria impennata del settore. I segnali per il 2009, secondo D'Onofrio, sono timidamente positivi, ma il problema più complesso da risolvere è la perdita dei risparmiatori e degli investitori. Infatti la prospettive potrebbero migliorare “se il governo attuasse le manovre che tutti ci aspettiamo inerenti ad esempio la tassazione sugli affitti (20%) che incentiverebbero l'acquisto degli immobili. Anche lo scudo fiscale, evitando la dispersione d’investimenti all'estero, – conclude il presidente Fiaip del Lazio – aiuterebbe la previsione di ripresa. Siamo ottimisti anche perché la crisi in generale potrebbe risultare salutare, permettendo una selezione degli operatori del settore che escluda quelli poco seri che si sono improvvisati professionisti”.

TOSCANA Passando infine all’analisi del mercato toscano, secondo il Rapporto Tecnocasa anche nel secondo semestre del 2008 è proseguita la diminuzione dei prezzi delle abitazioni iniziata nel 2007, con variazioni nominali negative contenute ed estese a tutte le realtà territoriali. In pratica si sono confermate tendenze già precedentemente emerse come l’incremento dell’offerta, accompagnata da una domanda più prudente e riflessiva, e il conseguente aumento delle tempistiche di vendita. L’analisi delle realtà urbane evidenzia un calo generale dei prezzi più sensibile nei capoluoghi di provincia, seguiti del-l'- hinterland delle grandi città e infine dalle grandi città. Infatti la flessione delle compravendite nel 2008 ha raggiunto punte del 18,3% in provincia e del 13,5% nelle città capoluogo e la contrazione degli scambi è stata ancora più consistente quando l’acquirente ha dovuto far ricorso al mutuo: in questo caso la riduzione nel 2008 rispetto al 2007 è stata del 27,2%. I prezzi degli immobili sono variati dai quasi 5.000 euro al metro quadrato per le abitazioni di fascia alta ai 2.500 al metro quadrato per le abitazioni di periferia. Inoltre, secondo i dati Nomisma, in Toscana si è verificata, per quasi tutte le destinazioni d’uso, una riduzione dei prezzi e della domanda, così come si sono allungati i tempi medi di vendita (dai tre ai sei mesi) e di locazione. L’unica eccezione in questo quadro recessivo riguarda gli immobili commerciali, che evidenziano una dinamicità di mercato lievemente superiore rispetto a quella riscontrata per gli altri comparti. Comunque, per il presidente Fiaip regionale Armando Barsotti il mercato delle abitazioni medio-piccole e di pregio ha tenuto mentre per le altre categorie di costruzioni sarà necessario trovare un nuovo equilibrio per rendere i prezzi competitivi. “Gli acquirenti oggi sono sempre più attenti e precisi – sostiene Barsotti –, valutano infatti con maggiore attenzione gli aspetti legati a convenienza, sicurezza, location e servizi”. Per quanto riguarda infine la situazione nei primi mesi del 2009, la sensazione degli operatori è che ci sia una ripresa della domanda, stimolata soprattutto dal ribasso dei tassi d’interesse sui mutui e dalla consapevolezza che il mercato abbia intrapreso una nuova direzione e che la diminuzione dei prezzi possa offrire delle opportunità nell’acquisto.