Poco meno della metà dell’intero volume nazionale di locazioni di case e appartamenti per vacanza non è intermediato da terzi, ovvero dagli agenti, ma gestito direttamente da privati. Una realtà evidente in quasi tutte le regioni italiane, con la sola eccezione dell’area del Nord-Est. E’ quanto è emerge da un’indagine realizzata da RT-Risposte Turismo (società veneziana di consulenza del settore) con la collaborazione delle sedi territoriali della Fiaip.
Non ancora presentata ufficialmente alla stampa, la ricerca è stata condotta in tutta Italia mettendo in luce le caratteristiche del mercato della casa vacanza, il ruolo delle agenzie immobiliari e le potenzialità di un settore sottovalutato, senza tralasciare le esigenze dei consumatori, italiani e stranieri. L’analisi è basata su una serie di interviste con 20 delegati regionali Fiaip al settore turismo, con l’integrazione in alcuni casi di intervste a delegati provinciali della Federazione sempre dello stesso comparto.
Secondo il 37% degli intervistati, oggi il prodotto turistico è in una fase di consolidamento, mentre per il 22% il settore è in una fase di crisi o di stagnazione. Meno rilevanti invece le percentuali di chi ritiene quello turistico un segmento ancora in fase di start up (11%) oppure in pieno sviluppo (11%). Se si analizza il mercato per macroaree risulta che questo è assente o allo stato embrionale nel Centro Italia e soprattutto al Sud, fatta eccezione per la Calabria investita in parte dalla fase di pieno sviluppo evidenziata invece nelle regioni del Nord (in particolare Friuli Venezia Giulia, Veneto ed Emilia Romagna).
Passando all’analisi del ruolo degli agenti immobiliari, la ricerca effettuata da RT ha messo in evidenza che nel nostro Paese solo il 33% delle case vacanza date in affitto è intermediata dalle agenzie, di queste il 17% sono affiliate Fiaip, mentre il 18% passa per altri operatori tra cui le agenzie viaggi. Il grosso del mercato, pari al 49%, è invece gestito direttamente dai privati. Il ruolo delle agenzie immobiliari Fiaip, e più in generale degli agenti (si veda il grafico) è particolarmente presente nel Centro e nel Nord, mentre nel Sud e nelle Isole il livello di contrattazione privata della casa vacanza arriva al 53%.
Da questi dati emerge che per il mondo dell’intermediazione esiste una potenziale “terra di conquista” pari alla metà dell’intero mercato della locazione turistica. Verso il quale però l’interesse degli agenti inscritti alla Fiaip è risultato mediamente basso o medio basso, soprattutto nelle regioni centrali, meridionali e nelle isole. Al Nord il comparto sembra riscuotere una maggior attenzione, tanto che il 25% degli agenti affilati alla Federazione di questa area ha giudicato elevato l’interesse per questo mercato.
Il basso livello di attrazione della locazione turistica, secondo quanto emerso dalla ricerca di RT, è dovuto agli oneri eccessivi che comporta questa attività (in particolare in termini di tempo e risorse) rispetto ai profitti che riesce a generare, di molto inferiori ai margini garantiti dalla compravendita. Questa posizione degli agenti è poi incentivata dal fatto che sempre di più sia i proprietari di case vacanza che chi cerca la casa in affitto per le ferie tende a evitare il ricorso all’intermediazione, a favore di una contrattazione diretta. Altri fattori che aumentano il disinteresse degli agenti per questo settore sono la difficoltà di disporre di un’adeguata offerta qualificata di case e appartamenti, l’assenza di tutele verso la categoria professionale, le limitazioni imposte agli agenti da alcune normative regionali sulla possibilità di offrire servizi extra alla parte della propria clientela (come servizi di pulizia durante il soggiorno, fornitura di biancheria, ecc.), il proliferare di soggetti che operano abusivamente, la scarsa chiarezza della legislazione su come trattare gli aspetti fiscali relativi alla locazione turistica e il disinteresse generale della pubblica amministrazione per questo settore. Dall’insieme di questo quadro emerge quindi la non consapevolezza da parte degli intermediari immobiliari delle effettive potenzialità del comparto, questo in particolare rispetto ai possibili profitti che possono apparire ancora più marginali in considerazione sia di difficoltà burocratiche, sia per la difficoltà a offrire un prodotto qualitativamente valido.
Ma cosa chiede il cliente quando cerca una casa vacanza? L’indagine di RT ha analizzato anche questo aspetto del settore della locazione turistica, partendo dall’evoluzione della domanda, che si è profondamente modificata negli ultimi anni. Il principale cambiamento sta nella tendenza a ridurre sempre di più la durata media del soggiorno: il 47,5% degli intervistati soggiorna nell’immobile per un periodo di 6-10 giorni. A questo si aggiunge la sempre maggior richiesta di servizi complementari: che vanno dalla presenza nell’abitazione dell’aria condizionata, alla fornitura delle pulizie e biancheria, dalla presenza di posti auto o garage alla qualità degli elettrodomestici. Sul fronte delle caratteristiche anagrafiche del cliente, il rapporto RT ha evidenziato che l’80% di chi prende in affitto una casa vacanza nel nostro Paese è italiano.
Tra gli italiani le principali regioni di provenienza sono: il Veneto (19,8%), la Lombardia (17,8%) e la Campania (13,5%), seguite dall’Emilia Romagna (12,1%), dal Lazio (7,1%) e dal Piemonte (6,9%). I turisti stranieri che scelgono la locazione turistica in Italia sono il 20% del totale e provengono soprattutto dai Paesi di lingua tedesca (circa il 30% dalla Germania e quasi il 12% dall’Austria). Seguono gli inglesi (10,2%), gli svedesi (9,9%) e i cechi (5,7%) e con quote meno significative americani, ungheresi, danesi e olandesi. Per quanto riguarda la tipologia di alloggio chiesto in affitto, analizzando l’esperienza dei soggetti intervistati, è emerso che l’85% del totale cerca un’unità abitativa all’interno di un condominio o di un complesso residenziale, mentre solo i 15% è in cerca di una casa indipendente. Le case affittate per le vacanze sono nel 60% dei casi di dimensioni medie (4-5 posti letto), nel 20% dei casi la richiesta è per appartamenti per 7 persone, mentre solo il 3% chiede abitazioni con più di 7 posti letto. I miniappartamenti, dotati al massimo di 3 posti, rappresentano il 18% del totale.
Nel popolo della casa vacanza, evidenzia ancora il rapporto RT, esiste poi un 23% di repeater, ovvero clienti che si fidelizzano all’immobile preso per le ferie e che è stato affittato almeno un’altra volta in passato. Questa percentuale è maggiore tra gli italiani (il 25,5%) e meno marcata tra gli stranieri (11%). Ancora più marcata è la fidelizzazione all’agenzia immobiliare che riguarda il 35% dell’intero campione. Questo vuol dire che circa un intervistato su tre si rivolge da almeno due anni alla stessa agenzia, soprattutto per l’affitto dello stesso immobile (64%), ma anche con la richiesta di altri appartamenti o case presenti nel catalogo (36%). La scelta dell’agenzia, ha evidenziato il dossier RT, è stata effettuata secondo diversi criteri e strumenti. A pesare più degli altri è, in linea con la rilevanza della quota di repeater, il fatto di esserne già cliente (25,3%). Al secondo posto c’è il “passaparola” (23,5%), ovvero il consiglio di parenti e amici che già conoscevano l’agenzia e al terzo posto il reperimento di informazioni online direttamente attraverso la visita al sito web dell’agenzia stessa (19,8%). Di particolare interesse è poi la propensione degli intervistati a tornare nella stessa località: riguarda infatti l’86% del campione, di cui l’84,2% ha affermato l’intenzione di affittare di nuovo un appartamento, con una conferma anche dello stesso immobile da parte di quasi il 60%. Molto alta anche la percentuale di chi si rivolgerebbe di nuovo a un’agenzia per la locazione della casa vacanza, pari al 95% del campione. Il rapporto analizza poi il grado di soddisfazione del cliente rispetto all’immobile che nel complesso è risultato assolutamente positivo rispetto alla domanda di appartamenti e case vacanze a livello nazionale. Particolarmente positiva è stata giudicata la presenza di un impianto di condizionamento e di un garage e/o la disponibilità di un parcheggio. Meno positivi invece i giudizi espressi sulla pulizia al momento dell’ingresso nell’appartamento, giudicata insufficiente dal 12% del campione, così come della dotazione di stoviglie, dello stato degli arredi o della disponibilità di elettrodomestici. Tutti aspetti sui quali sembra quindi esistere un margine di miglioramento. Rispetto a questo quadro, dall’analisi RT, emerge una maggior soddisfazione da parte dei clienti per i servizi offerti dalle agenzie immobiliari. In conclusione, gli analisti di Risposte turismo, hanno chiesto al loro campione cosa vorrebbero migliorare per il futuro nell’offerta di casa vacanza. Rispondendo a questo quesito gli aspetti più citati sono stati l’opportunità di avere un parcheggio o un garage (11,6%), la riduzione dei canoni dell’affitto (10,1%) e il miglioramento delle condizioni di pulizia dell’immobile (10%). Molte richieste poi anche le migliorie nella dotazione di stoviglie ed elettrodomestici, il rinnovo degli arredi e la possibilità di disporre di apparecchi televisivi e/o radiofonici e di una piscina riservata agli inquilini dell’immobile.