I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è il proprietario che deve dichiarare il reddito e pagare l’Ici, anche se l’immobile è dato in comodato alla moglie che lo affitta a terzi. Anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatario-locatore, per cui il reddito effettivo del fabbricato deve essere sempre imputato al proprietario dell’immobile.

SOGGETTI TITOLARI DEL REDDITO FONDIARIO

Indipendentemente dalla percezione e per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di:

• proprietà;

• enfiteusi;

• usufrutto;

• altro diritto reale.

CONTRATTO DI COMODATO

Effetti obbligatori (Art. 1803 Codice Civile) Il comodato è un contratto ad effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario (cioè di colui che riceve in comodato il bene) un diritto “personale” di godimento sulla cosa concessa in comodato, e non un “altro diritto reale”. Nessun trasferimento di titolarità del reddito (dal punto di vista fiscale) Il contratto di comodato non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario.

CONTRATTO DI LOCAZIONE STIPULATO DAL COMODATARIO

Locatore comodatario

Anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario (comodante) al comodatario (locatore).

Reddito da imputare

al proprietario Il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato, anche in quest’ipotesi, al proprietario dell’immobile.

PRIMO CASO PRATICO

Imputazione del reddito da locazione al proprietario (marito) - R.M. 22.10.2008, n. 394/E

Dati esempio

Marito Il marito ha concesso in comodato d’uso un appartamento, alla moglie.

Moglie La comodataria, autorizzata dal marito, intende locare parzialmente l’immobile a studenti.

Titolarità fiscale del reddito Anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, la titolarità del reddito fondiario non viene trasferita dal proprietario-comodante al comodatario-locatore. Il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato comunque al proprietario dell’immobile. Dichiarazione dei redditi Il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, deve essere imputato al proprietario e, da questi, dichiarato nel quadro RB del modello di dichiarazione UNICO.

In presenza di contratti assistiti, stipulati nei comuni ad alta densità abitativa (qualora sussistano i presupposti indicati nell’art. 8, c. 1, della L. 9.12.1998, n. 431), il reddito imponibile derivante dalla locazione dell’appartamento è ridotto di un ulteriore 30% in virtù del beneficio previsto dalla norma agevolativa.

SECONDO CASO PRATICO

Donazione con riserva di usufrutto - R.M. 14.10.2008, n. 381/E

Dati esempio Padre (Usufruttuario)

Il padre ha donato un immobile al figlio, riservandosene l’usufrutto.

Figlio (nudo proprietario)

L’immobile è stato frazionato, ritraendone 3 unità abitative autonome, delle quali una destinata ad abitazione del figlio stesso, e le altre 2 all’affitto. Concedendo in comodato detti immobili al figlio (nudo proprietario) ci si chiede quale sia il soggetto tenuto a dichiarare il reddito fondiario relativo agli immobili concessi in affitto.

Soggettività passiva dell’usufruttuario

Dal punto di vista fiscale, ai sensi dell’art. 26 del Tuir, la donazione con costituzione del diritto di usufrutto comporta l’individuazione della soggettività passiva d’imposta sull’usufruttuario, per cui, in relazione alla fattispecie in esame, riguardante un contratto di donazione con riserva di usufrutto, obbligato a dichiarare il reddito del fabbricato è il padre /donante / usufruttuario e non il figlio / donatario / nudo proprietario dell’immobile. Anche nel caso in cui il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, dal punto di vista fiscale non si ha un mutamento nella titolarità del reddito fondiario, dall’usufruttuario (comodante) al nudo proprietario. Ne consegue che il reddito effettivo del fabbricato deve essere imputato all’usufruttuario.

Dichiarazione dei redditi

Il reddito derivante dalla locazione, ridotto forfetariamente del 15%, se superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%, deve essere imputato all’usufruttuario e, da questi, dichiarato nel quadro RB del modello di dichiarazione UNICO.

I Riferimenti normativi: Art. 26 D.P.R. 22.12.1986, n. 917 - R.M. 22.10.2008, n. 394/E - R.M. 14.10.2008, n. 381/E