La bolla immobiliare in Spagna è scoppiata ufficialmente a metà luglio, quando la società leader del settore, la Martinsa- Fadesa, ha perso in borsa l’80% del valore delle proprie azioni, costringendo l’autorità di controllo, la Comisión Nacional del Mercado de Valores, a bloccarne le quotazioni.

A seguito di questo terremoto, la società ha bloccato tutti i pagamenti, soprattutto quelli che deve alle 45 banche creditrici e non può più garantire la gestione del proprio portafoglio costituito da case e terreni: in pratica ha avuto inizio un vero e proprio crack finanziario.
Per capire la dimensione della bolla esplosa, basta considerare che sono circa 12.550 le famiglie che rischiano di perdere la casa per la quale hanno già stipulato un contratto di prevendita e pagato un cospicuo anticipo.
La crisi che si profila non colpirà solo il mercato immobiliare, perché il mattone è stato negli ultimi anni il settore trainante dell’intera economia del Paese, concorrendo per il 15% alla formazione del Prodotto interno lordo (Pil), e non bisogna dimenticare che le principali banche spagnole sono coinvolte nella più grande crisi di liquidità degli ultimi anni. A tutto questo si aggiunge il rapido aumento dell’indice Euribor, cioè il tasso medio delle transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee, cui sono ancorate le oscillazioni dei mutui a tasso variabile. Infatti, questo indice ha superato in pochi mesi il limite del 5,4%, facendo aumentare gli interessi che le famiglie mutuatarie dovranno pagare. Così la crisi si è trasferita immediatamente dalla Borsa al mercato immobiliare reale, tanto che secondo dati riportati dalla stampa spagnola sono 40mila le agenzie immobiliari che hanno chiuso i battenti nel giro di un anno.
Senza dubbio lo stallo dei subprime americani ha una parte rilevante di responsabilità in questa situazione, anche se nel caso del mercato spagnolo le ragioni del tracollo sono anche nazionali e facilmente individuabili nella condotta dell’azienda leader del settore. La società Martinsa-Fadesa, diretta dal sessantenne Fernando Martin, laureato in chimica e con un passato di spregiudicato affarista immobiliare, è nata nel 2006 dalla fusione di due società, la Martinsa e la Fadesa, e subito ha assunto una posizione dominante, con 23 milioni di metri quadrati di terreno di proprietà non solo nel territorio nazionale ma anche in Marocco, Europa dell’Est e Messico. Un colosso immobiliare insomma, che ha però ereditato ingenti debiti, oggi alla base del crack finanziario.

Sono 12.550 le famiglie che potrebbero perdere la casa e 40.000 le agenzie immobiliari chiuse nell’ultimo anno

Il patron della Martinsa, Fernando Martin, due anni fa ha deciso la fusione con una società che aveva circa 1.950 milioni di euro di debito, con un passivo che superava del 46% l’attivo (la percentuale massima consigliata dagli analisti finanziari è del 30%) e con una fetta di mercato identica alla propria, commettendo inoltre l’errore di non diversificare l’attività. Già nel 2006, poi, si sono iniziati a registrare i primi segnali di rallentamento nelle transazioni immobiliari, ma vennero giudicati come transitori e la nuova società, che si è presentata per la quotazione in borsa nel dicembre 2007, era convinta di ridurre le eventuali perdite sul mercato nazionale puntando sulle vendite all’estero, stimando che queste avrebbero superato il 70% degli utili complessivi. Previsione che però è stata completamente disattesa per la frenata delle compravendite registrate anche all’estero, quindi la Martinsa-Fadesa non ha potuto rientrare delle spese affrontate per la fusione ed ha iniziato ad accumulare solo passività. Si sono perciò fatte sempre più frequenti le richieste di prestiti alle banche, che però, a luglio di quest’anno, hanno deciso di chiudere i rubinetti, giudicando prive delle necessarie garanzie le richieste finanziarie dell’immobiliare. La mancanza di fiducia degli investitori nel settore ha fatto il resto, determinando anche la caduta delle azioni della società rivale, la Vallehermoso, e con ripercussioni finanziarie molto gravi essendo implicate nel crack moltissimi istituti di credito.
Il governo José Luis Rodríguez Zapatero si è reso conto che questa crisi costituisce una seria minaccia per lo sviluppo dell’economia spagnola, che fino a poco tempo fa sembrava vivere il suo momento d’oro, e ha quindi deciso d’intervenire subito, investendo 300 milioni di euro per comprare i terreni di proprietà delle società in crisi e promuovendo una politica abitativa basata sull’affitto.
L’annuncio del piano d’intervento è stato dato dal ministro degli Alloggi Beatriz Corredor il 24 luglio scorso, che ha sostenuto la necessità di ricorrere a misure strutturali per promuovere il settore, attraverso un’offerta pubblica d’acquisto (Opa) che sarà affidata all’ente statale del suolo Sepes, per acquistare terreni privati da destinare all’edilizia residenziale pubblica (la cosidetta “Vivienda protegida”, Vpo). A settembre il ministero riunirà un tavolo di concertazione cui parteciperanno le Comunità autonome e la Federazione spagnola dei municipi e delle province, in modo da stabilire insieme i criteri di scelta dei terreni, dando la priorità a quelli immediatamente edificabili e a quelli situati nei centri abitati che presentano una domanda maggiore di abitazioni.
I tempi di quest’intervento sono abbastanza lunghi, perché Sepes avrà a disposizione sei mesi per concludere la procedura di acquisto, quindi i benefici dell’Opa saranno visibili solo l’anno prossimo.

Il governo spagnolo scende in campo con 300 milioni di euro e un piano per rilanciare gli affitti

Un’ulteriore misura per arginare la crisi, molto più rapida nella sua attuazione, è prevista per quest’autunno, e consiste nella modifica della normativa sugli affitti con l’obiettivo di favorire l’aumento dell’offerta, velocizzando i procedimenti di sfratto, e la diminuzione dei prezzi delle case che non appartengono al settore residenziale.
Queste le misure studiate dall’esecutivo di Zapatero per evitare la stagnazione dell’immobiliare spagnolo, ma la crisi ha un’evoluzione molto veloce e c’è il rischio concreto che gli effetti positivi sperati arrivino troppo tardi.