Cercare casa utilizzando internet è ormai negli Stati Uniti una pratica diffusa e anche nel nostro Paese la Rete sta diventando uno strumento sempre più impiegato dai consumatori per reperire notizie di qualsiasi tipo e quindi anche per raccogliere informazioni sul mercato immobiliare.
Ma è possibile trovare l’appartamento, la villetta o il superattico dei propri sogni in un clic? La risposta è sì. E’ bene chiarire subito che nessun privato o intermediario venderà on-line un immobile. Insomma il concetto è: su internet si cerca casa ma non la si compra. La casa è l’investimento più importante della nostra vita, non potrà mai essere banalizzato in una transazione on-line. Quello che invece sta cavalcando l’onda di internet è il Web marketing del real estate ovvero l’utilizzo delle infinite possibilità di comunicazione offerte della Rete per allestire vetrine virtuali con immobili di qualsiasi tipo, fascia di prezzo e categoria. Negli ultimi anni i più qualificati osservatori del web hanno evidenziato come on-line sia disponibile un infinita “teca” virtuale di immobili, residenziali e non, pronti per la vendita o la locazione. L’offerta ha raggiunto livelli di evoluzione tali che, oggi, permette di visionare sul proprio PC non solo le planimetrie e le foto degli interni e degli esterni di un’abitazione, ma a anche brevi video che servono a dare un’idea reale dello stato dell’edificio e del contesto in cui è dislocato. Senza contare poi che i siti specializzati danno la possibilità di scremare le offerte: grazie a potenti database si può effettuare la ricerca di un immobile per fascia di prezzo, metratura, tipologia etc., il tutto senza muoversi dal computer, casomai al lavoro, nel corso della pausa pranzo. Le potenzialità dell’immobiliare on-line, o meglio del Web marketing del real estate, sono sotto gli occhi di tutti e in costante crescita. Secondo i dati Nielsen NetView, nel dicembre 2007 hanno visitato i portali specializzati italiani poco meno di 1,5 milioni di utenti. Nel settembre 2008 il numero di contatti ha sfiorato i 2,8 milioni. E’ quindi prevedibile che entro il 2009 sarà superato il tetto dei 3 milioni di utenti unici in un mese. Del resto anche i dati elaborati da Audiweb powered by Nielsen Online, diffusi recentemente e relativi allo scenario internet in Italia a marzo 2009, indicano che i portali di ricerca immobiliare sono stati tra le categorie della Rete più cliccate, totalizzando oltre 2,4 milioni di visitatori utenti unici. La classe real estate/apartments continua ad essere una delle categorie con la più alta percentuale di crescita/mese, dimostrando l’interesse che raccoglie. A tutto questo va aggiunto un’analisi più generale del fenomeno internet. In Italia, come nel resto del mondo, la comunicazione, la ricerca e scambio di informazioni di qualsiasi tipo sarà in futuro sempre più dominata dal web. Basti dire che, sulla base degli attuali trend di crescita, secondo la multinazionale del software Microsoft, entro giugno 2010 l’utilizzo totale di internet in Europa supererà quello della televisione. Un salto generazionale e mediatico che non può lasciare indifferenti gli addetti del settore.

Rischio o opportunità?

Con queste premesse diventa spontaneo chiedersi: la Rete è un rischio o un’opportunità per gli agenti immobiliari? Con l’aiuto dei dati sul rapporto web/real estate, elaborati ancora da Audiweb e Nielsen Online, cerchiamo di delineare lo scenario in cui si sta evolvendo questo settore in Italia e di dare una risposta a questa domanda. In primo luogo è possibile osservare come in poco più di tre anni il numero dei contatti sui portali di offerte immobiliari sia cresciuto in modo esponenziale passando dai poco più di 500 mila del dicembre 2005 al picco di 2,7 milioni dell’ottobre 2008 alla media appena Questa crescita dell’audience dei portali del real estate dal 2005 a oggi è stata supportata da altri due fattori. Il primo riguarda l’aumento del numero di siti specializzati, che oggi in Italia sono più di 70 cui vanno ad aggiungersi almeno altri 40 che al loro interno offrono spazio a inserzioni di vario tipo, tra cui anche quelle di compravendita e affitto d’immobili. Per fare un esempio noto a chi vive nella Capitale, basti pensare alla sezione immobiliare del popolare bisettimanale Portaportese, ormai da anni disponibile anche nella versione on-line con tanto di database per selezionare inserzioni in base a zone, fasce di prezzo e tipologie di abitazione. Il secondo fattore che ha contribuito alla crescita di questo fenomeno è la qualità del servizio disponibile on-line. A penalizzare questo segmento del web fino almeno al 2005 è stata proprio la mancanza di un’informazione completa ed esauriente. Una precedente ricerca (aprile 2007) di Gruppo Immobiliare.it mostrava infatti come a rendere “infelice” il rapporto tra utenti e portali di real estete fosse la pubblicazione di annunci incompleti e/o non aggiornati, lo scarso numero di inserzioni, la mancata risposta a e-mail, il mal funzionamento del sito e risposte parziali o evasive. In pratica fino a qualche anno fa l’offerta del real estate on-line in Italia non sembrava in grado di competere con il ventaglio di servizi e di risposte che l’utente poteva ottenere recandosi presso un’agenzia immobiliare. Una situazione radicalmente cambiata nel giro di pochi anni. Oggi i portali immobiliari raramente contengono inserzioni senza foto o con offerte scadute, anche se, osservano gli esperti di Gruppo Immobiliare.it, ancora oggi non mancano operatori che rispondano a richieste dei navigatori con vaghi “passi in agenzia” o con “non ho foto/planimetrie, ma fissiamo la visita”. Inoltre non va sottovalutato il fatto che il web marketing immobiliare non è stato in grado di dare soluzione pratica a uno dei problemi in cui si imbatte chi si lancia nella ricerca di una casa, ovvero la frammentazione e, oggi più che in passato (basti pensare ai dati sull’andamento del settore) l’eccesso di offerta. Chi cerca casa si trova a navigare in un oceano di input nel quale è facile perdere l’orientamento: infatti se nelle vie delle città le agenzie immobiliare sono innumerevoli, nella Rete i molti siti e portali con inserzioni immobiliare riproducono, quando non amplificano, questa situazione. Così se nella vita quotidiana la discriminante nella scelta dell’agenzia è legata soprattutto alla credibilità costruita nel tempo, all’affidabilità del marchio o del franchising cui è affiliata, nel web la competizione si gioca sul posizionamento nei motori di ricerca (Google, Yahoo, etc.), sulla presenza di database completi e aggiornati, sul supporto di immagini e video. E’ proprio qui che ci si collega alla richiesta/necessità di professionisti del settore. Ed è partendo da questa necessità che gli agenti immobiliari possono trasformare le opportunità del web marketing del real estate in uno strumento di conquista, ampliamento e posizionamento sul mercato. Il web marketing immobiliare offre alcuni vantaggi sul piano strettamente economico. I costi di una campagna pubblicitaria tradizionale sono nettamente superiori a quelli della promozione on-line. Attraverso un portale inoltre c’è poi la possibilità di verificare gli accesi e incamerare automaticamente dati sulle tipologie più richieste, ovvero più cliccate, oltre a preselezionare la clientela o rivolgersi a determinati target. Infine c’è il non banale vantaggio di poter raggiungere utenti in cerca di abitazione in una determinata zona, ma la cui ricerca casomai parte da aree lontane, situate in altre province o se non addirittura all’estero. Tutti gli strumenti offerti dalle nuove tecnologie di comunicazione potranno però diventare un vantaggio per gli operatori del real estate solo se supportate da strutture professionali dotate di adeguata preparazione e in grado di fornire tutte le ri risposte all’utente del web. Perché, osserva Carlo Giordano amministratore delegato di Gruppo Immobiliare.it, “l’utente di internet non solo cerca l’informazione, ma se l’aspetta anche. E’ infatti un utente esigente che richiede un contenuto informativo sufficiente per poter fare i primi passi nel suo processo decisionale”. E’ dunque a questa aspettativa che deve rispondere l’e-mediatore, coniugando l’hi-tech alla professionalità costruita con l’esperienza e la formazione.

L’evoluzione dell’e-mediatore.

L’esempio Usa L’Associazione degli Agenti Immobiliari Californiani, che ormai da più di dieci anni convivono con Internet, hanno approfondito tutti gli aspetti del rapporto tra immobiliare e web. Lo studio effettuato sull’Associazione degli Agenti Immobiliari Californiani, che ormai da più di dieci anni convive con Internet, ha approfondito tutti gli aspetti del rapporto tra immobiliare e web:

• Il 45% delle persone che cerca casa usano anche internet;

• Internet è oggi fonte già del 22% del giro d’affari delle agenzie immobiliari (era l’8% nel 2000) ed è il secondo canale dopo quello legato all’avviamento dell’agenzia stessa;

• Il 76% di chi utilizza Internet cerca casa prevalentemente sul web, il che renderà sempre più indispensabile esserci in rete;

• I compratori da Internet sono particolarmente interessanti: richiedono infatti meno tempo per completare la pratica (2 settimane contro 6,7 di quelli tradizionali); visitano meno abitazioni, ma più selezionate (7 vs 14);

• I compratori tramite Internet sono maggiormente soddisfatti dei loro agenti immobiliari per tutti gli aspetti del processo di ricerca e acquisto. Inoltre il 98% degli acquirenti on-line userebbe nuovamente la stessa agenzia contro l’80% di chi ha utilizzato canali tradizionali.

La foto scattata dalla ricerca degli agenti californiani sembra quindi indicare che le opportunità offerte dal web immobiliare sono molteplici e vantaggiose, soprattutto perché sembra esaltare l’aspetto di soddisfazione offerta dal servizio “integrato” ricerca online-rapporto con mediatore. Internet può dunque dare agli agenti, oltre a una maggiore visibilità, anche la possibilità di costruire relazioni di soddisfazione con i potenziali clienti creando un rapporto di fiducia che duri nel tempo.

Dall’agenzia al web

Chiarito che internet rappresenta più un’opportunità che una minaccia, quello che bisogna mettere a fuoco è come salire sul treno del web senza che questo travolga l’attività degli agenti immobiliari. Se è indiscutibile che anche il privato che vuole vendere il proprio immobile trova nella Rete un’eccezionale vetrina a costo zero, è altrettanto vero che dalla stessa vetrina l’agente professionale potrà spiegare agli utenti il proprio ruolo di fornitore di servizi e di assistenza nel complesso percorso dalla ricerca all’acquisto della casa. “E’ qui che sta il valore aggiunto dell’agente ed è in questa direzione che si sta muovendo - dichiara Fiorello Giacomello, vicepresidente Fiaip, responsabile del settore informatico - la Fiaip e le realtà dell’intermediazione immobiliare che da anni mettono a confronto la propria professionalità con il mondo del web”. E’ il caso del Gruppo Immobiliare.it (che gestisce diversi portali immobiliari tra cui Immobiliare.it ed eureKasa.it) che sta lavorando con la Federazione per definire un sistema di qualificazione degli inserzionisti e per poter quindi trasferire ai propri visitatori una “bollino” di qualità sulle agenzie immobiliari iscritte al ruolo. Altro tema che Fiaip e Gruppo Immobiliare.it stanno studiando è quello di individuare un linguaggio trasparente e uniforme per i contenuti inseriti nelle schede degli immobili (mq commerciali, classificazione vani e locali di servizio). Iniziative di questo tipo vanno però inquadrate in quel contesto di offerta ampia e frammentata disponibile sugli oltre cento siti immobiliari alcuni dei quali con dimensioni e “traffico” significativi e con trend ancora in evoluzione come mostra la foto scattata da Audiweb powered by Nielsen Online in queste schede relative all’utilizzo dei maggiori portali immobiliari italiani nel marzo 2009: Il web in un clic permette di mettere a confronto offerte e servizi. Di qui la necessità per gli operatori di moltiplicare la propria presenza in Rete. Una procedura che, tra abbonamenti e tempo impiegato per gli aggiornamenti, rischia di non rendere più conveniente la vetrina on-line. Oggi quindi pubblicare su un solo portale immobiliare i propri annunci espone al rischio di perdere opportunità di visibilità e quindi di vendita. Ma decidere per la pubblicazione in più portali implica, oltre ai costi di abbonamento, anche significativi costi di gestione degli annunci stessi. Diventa infatti significativo il tempo investito per la pubblicazione e l’aggiornamento delle proprie offerte su più portali. Ed è in questa prospettiva che si muove il progetto MultiPortale della Fiaip, nato come sintesi della valutazione del ruolo che oggi può avere internet per l’agente immobiliare e del mercato ancora frammentato presente in Italia. L’iniziativa, che si sta sviluppando e che oggi offre sempre più possibilità ai professionisti, collega ed integra automaticamente oltre il portale istituzionale dell’associazione CercaCasa.it diversi importanti siti immobiliari, tra cui:

• immobiliare.it

• bancadellecase.com

• eurekasa.it

• risorseimmobiliari.it

• trova-casa.net

• cubocasa.it

• mondocasa.net

Nelle prossime settimane si aggiungeranno altri partner in modo da rendere sempre di più ampio respiro il progetto MultiPortale Fiaip. L’aspetto interessate dell’iniziativa - approfondita nelle pagine che seguono - è come l’associazione si ponga anche l’obiettivo di garantire condizioni di abbonamento agevolate e riservate in favore dei propri associati. Scopo finale diventa pertanto duplice: efficienza nell’utilizzo di internet per la pubblicazione delle proprie offerte e opportunità di risparmio, sia come tempo che economiche. Il tutto a favore degli associati.