L'articolo 5 della legge 39 del 1989 ha abolito espressamente, per quanto attiene gli esercenti l'attività di mediazione, anche in forma organizzata, la necessità della licenza di pubblica sicurezza, in via generale prevista per tutte le agenzie d'affari dall'articolo 115 del TULPS (testo unico leggi pubblica sicurezza). Nell'ambito di una nuova disciplina generale settoriale deve ritenersi implicitamente abolito per tali operatori anche l'obbligo della tenuta del registro di cui all'articolo 120 del citato testo unico. (...) La stretta relazione tra le due disposizioni, delle quali la principale non è più applicabile a siffatte attività, non consente di ritenere ancora vigente in parte quella dipendente. Le regole sulle vendite di beni Immobili agli "Stranieri” “E’ bene verificare sempre la reciprocità in rapporto alla nazionalità e al tipo di residenza in Italia” In prima informazione si può precisare in sintesi che la legge italiana consente l'acquisto di beni immobili da parte di cittadini stranieri con diverse modalità: - Straniero "non regolarmente soggiornante" in Itala : solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Stato Paese di origine è permesso ad un italiano di comprare beni immobili; - Straniero "regolarmente soggiornante" in Itala: loro familiari ed "Apolidi" (soggetto privi di qualunque cittadinanza) in Italia da meno di tre anni. Con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno; - "Cittadino comunitario" ed EFTA (organizzazione di libero scambio tra Paesi europei che opera in parallelo ed è collegata alla Unione europea) ed Apolide residente da più di tre anni: senza limiti. La vendita di beni immobili in Italia a cittadini stranieri è sempre condizionata. Infatti, l'operazione di compravendita comporta tutta una serie attenta di verifiche preliminari principalmente di legittimità della parte acquirente. Si rende necessario analizzare la documentazione di riferimento del soggetto cittadino estero per individuare a quale di queste categorie lo stesso può riferirsi. L'ordinamento italiano consente infatti ai cittadini di stati esteri di diventare proprietari di beni immobili soltanto a condizione che gli stessi siano regolarmente soggiornanti in Italia o appartengano a Paesi membri dell'Unione europea o dell'EFTA (European Free Trade Association che annovera Islanda, Liechtenstein, Svizzera e Norvegia). Stranieri dispensati dalla verifica di reciprocità: ci sono diverse categorie di stranieri, ciascuna delle quali può acquisire diritti in Italia in modo diverso, in particolare nell' ambito dell'Unione Europea vige il principio della libertà di circolazione per le persone e della libertà di concorrenza o di mercato, quindi il cittadino di uno dei Paesi membri in Italia gode a tutti gli effetti degli stessi diritti di un cittadino italiano, senza limitazioni, a meno che non siano espressamente previste dalle norme comunitarie. Non sussiste quindi alcun problema qualora il compratore dell'immobile sia un cittadino europeo, anche se non residente. In tutti gli altri casi il venditore, al fine di cedere correttamente il proprio immobile, dovrà verificare l'esistenza di convenzioni internazionali tra l'Italia e lo Stato di origine dell'acquirente, oppure se tra i suddetti Paesi ricorra la c.d. "Condizione di reciprocità", che consente di garantire determinati diritti ai cittadini stranieri presenti in Italia, a patto che il paese di appartenenza di questi ultimi riconosca gli stessi diritti ai cittadini italiani. Stranieri non regolarmente soggiornanti: in tutti gli altri casi, qualora si voglia vendere la casa a un cittadino straniero di nazionalità extracomunitaria, sarà necessario che il venditore prima di giungere alla stipula della compravendita verifichi che il suo acquirente abbia effettivamente la facoltà di acquisire diritti, anche di proprietà, in Italia. Ci si dovrà quindi accertare che nello Stato di provenienza del compratore, la legge nazionale consenta a un cittadino italiano di acquistare casa all'interno dello stesso Stato, oppure si dovrà verificare l'esistenza di convenzioni o accordi stipulati tra l'Italia e il Paese di chi acquista l'immobile. Dallo straniero "regolarmente soggiornante" si deve poi distinguere lo straniero "legalmente residente", ovvero colui che risiede in modo legittimo in Italia, senza però essere in possesso della carta o del permesso di soggiorno. Infatti, mentre il primo ha gli stessi diritti di un cittadino italiano, il secondo gode naturalmente di tutti i diritti fondamentali riconosciuti alle persone ma, nel caso specifico degli acquisti immobiliari, non potrà acquistare casa in Italia ove non ricorra la condizione di reciprocità. Vi sono inoltre cittadini stranieri né soggiornanti né residenti, ma solo di passaggio, per esempio per motivi di turismo. Anche in questo caso per il trasferimento dell'immobile dovrà essere verificata la condizione di reciprocità con il Paese di appartenenza di chi intende acquistare. Diversamente ci si deve comportare invece per i cittadini di Stati non appartenenti all'Unione europea, c.d. Extra-comunitari, i quali possono acquisire diritti nel territorio italiano, ma solo a certe condizioni. Infatti per essi la facoltà di acquistare un immobile è subordinata alla verifica della sussistenza della condizione di reciprocità, che però in alcuni casi si può ritenere già verificata: è questo il caso dello straniero "regolarmente soggiornante". Occorre precisare che è "regolarmente soggiornante" lo straniero c.d. extracomunitario che sia in possesso della carta di soggiorno oppure del permesso di soggiorno per motivi di lavoro, subordinato o autonomo, per l'esercizio di impresa nonché per motivi familiari. Alle precedenti categorie di soggetti il nostro ordinamento riconosce praticamente gli stessi diritti dei cittadini italiani, anche in mancanza di condizione di reciprocità. Sono inoltre dispensati dalla verifica della sussistenza della condizione di reciprocità anche gli apolidi e i rifugiati, a patto che i medesimi risultino regolarmente residenti in territorio italiano da almeno tre anni. Il cittadino straniero che ha titolo per acquistare un bene immobile è parificato al cittadino italiano anche in termini di "Fiscalità immobiliare"sui trasferimenti stessi di beni immobili quindi è ammesso a godere anche delle agevolazioni fiscali "prima casa" se ne possiede i requisiti soggettivi che sono comunque gli stessi richiesti agli italiani e oggettivi riferiti al bene immobile abitativo. Dalle informazioni reperibili dal Ministero degli Esteri si chiarisce che nella redazione dell'elenco relativo alla reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto immobiliare. Lo straniero può comunque anche costituire una società in Italia alle stesse condizioni cui si precisava sopra per l'acquisto immobiliare e più precisamente la reciprocità può sussistere solo per determinate materie ad esempio in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non può comprare un immobile, lo straniero non regolarmente soggiornante in Italia, proveniente da tale Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare immobili. Lo straniero nel rispetto delle condizioni di reciprocità potrà formalizzare l’acquisto immobiliare in Italia anche mediante procuratore, facendo ricorso ad una procura, atto che da ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un'altra. Se la procura arriverà dall'estero si applicheranno le regole relative all'atto straniero. Per atto straniero si intende l'atto redatto e compilato all'estero da autorità straniere, anche se in lingua italiana, che per essere usato in Italia richiede la legalizzazione o l'Apostille (è una certificazione che convalida per l'uso internazionale l'autenticità di un atto pubblico, ed in particolare un atto notarile). Non è straniero, sotto questo profilo giuridico, l'atto redatto da consolati o ambasciate italiane all'estero anche se le parti sono straniere. Se l'atto viene redatto in lingua straniera, deve essere accompagnato dalla sua traduzione in lingua italiana certificata dalla nostra autorità consolare o diplomatica con legalizzazione ai sensi dell'art 33 TU n. 445/2000.

LA CONDIZIONE DI RECIPROCITÀ

L'art.16 delle disposizioni preliminari sulla legge in generale dispone che nel nostro Paese il cittadino straniero gode di diritti civili attribuiti al cittadino italiano a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali. Il dlgs 286/98, Tu delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero specifica inoltre che alla persona di nazionalità straniera sono comunque garantiti i diritti fondamentali della persona umana previsti dalle norme di diritto interno e dalle convenzioni internazionali in vigore e dal diritto internazionale generale. L'accertamento della condizione di reciprocità, ove non sia già stata verificata, avviene per il tramite del ministero per gli Affari esteri che, a richiesta, comunica ai notai e ai responsabili dei procedimenti amministrativi, che ammettono gli stranieri al godimento dei diritti in materia civile, i dati relativi alle verifiche del godimento dei diritti in questione da parte dei cittadini italiani nei Paesi d'origine dei predetti cittadini stranieri.