Riduzione del numero di compravendite, allungamento dei tempi delle trattative, lieve calo dei prezzi, staticità del mercato prossimo alla stagnazione. Sono queste le caratteristiche dell’andamento del settore immobiliare nel primo e nel secondo semestre del 2011, così come fotografato dagli studi di settore elaborati da Nomisma, dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle entrate e da Fiaip.

In particolare, il secondo Rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma – presentato il 22 luglio scorso a Bologna dal presidente Pietro Modiano e dal responsabile del Real estate Luca Dondi – evidenzia come continui il trend negativo delle compravendite delle abitazioni, già fortemente ridimensionate a partire dal 2007 e, in quattro anni, calate di oltre 250 mila unità (il 26,4% delle transazioni registrate nel 2008). Dopo i segnali illusori di ripresa del 2010, anno in cui si era registrata una certa stabilità del mattone per prezzi e transazioni, il primo trimestre del 2011 ha rilevato un nuovo calo in tutti i comparti del settore: le compravendite sono state poco meno di 300mila, il 3,6% in meno rispetto allo stesso periodo del 2010. In particolare, secondo il centro studi bolognese pesa negativamente sulle prospettive immediate l’enorme distanza che si è venuta a creare “tra le capacità di spesa della domanda potenziale e gli attuali valori di mercato, oltreché il venir meno del clima di fiducia, quasi irrazionale, che aveva accompagnato una fase espansiva inusitatamente prolungata”. Nonostante si sia verificato il crollo di oltre il 30% dei livelli di attività rispetto ai picchi del comparto residenziale, i prezzi continuano a dimostrare un'eccellente capacità di tenuta che paradossalmente ostacola il riavvio delle transazioni. Secondo Dondi, si prospetta una fase di forte stagnazione visto che in base alle stime del Fondo monetario internazionale (Fmi), per ridare vivacità al mercato, i prezzi degli immobili dovrebbero essere ritoccati al ribasso almeno del 25-30%. In Italia, invece, negli ultimi tre anni i prezzi sono scesi solo di circa un 5-10%, quindi sarebbe necessario un altro “sconto” del 15%. Queste conclusioni sono condivise anche dalle note trimestrali sull’andamento del mercato immobiliare nel primo e nel secondo trimestre del 2011 - presentati rispettivamente l’8 giugno e il 29 settembre scorsi dall’Omi - e dal Report Urbano Fiaip, pubblicato il 25 luglio. La scarsa mobilità e dinamicità del mattone, infatti, è evidente in quasi tutte le realtà urbane nazionali dove si è assistito, mediamente, a un ribasso dei prezzi di circa un punto e mezzo percentuale, agevolando principalmente il circuito di compravendita nelle periferie, dove la distanza tra domanda e offerta non risulta nella maggior parte dei casi incolmabile. Invariate, quindi, le possibilità – per chi è interessato a fare un investimento e dispone della liquidità necessaria – di approfittare di quest’ulteriore fase di contrazione per acquistare immobili a valori più contenuti, considerato che anche la fascia alta di mercato è stata colpita dalla congiuntura negativa, mostrando chiari segni di ribasso fino al 5%. In termini assoluti, come riportato dai report, all’inizio del 2011 si è accentuata la volatilità del mercato – che ha reso palpabile un’oggettiva incertezza dovuta all’attuale situazione finanziaria del Paese – per il perdurare di condizioni di sofferenza, soprattutto sul fronte dell’occupazione. Questa difficile congiuntura economica trova la sua corrispondenza nell’andamento delle varie tipologie di immobili per cui, se il settore residenziale ha subito un calo di transazioni del 6,6% rispetto al secondo trimestre dell’anno precedente, lo stesso può dirsi per i settori terziario e commerciale che soffrono di un decremento rispettivamente del 4%, e 5,5%, mentre il settore produttivo perde ben il 5,7%. Il mercato immobiliare, quindi, è tornato sui valori negativi del 2006: rispetto al secondo trimestre 2004, a livello nazionale, si registra un calo del 21% circa delle compravendite, mentre rispetto al secondo trimestre 2006 la contrazione è del 29,7%. Inoltre, rispetto al secondo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale è stata maggiore al Nord, con il -30% circa e pari al -26% al Centro e al Sud. Per quanto riguarda le otto principali città italiane – Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze – il dato tendenziale è inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate a livello nazionale, con i volumi di transazioni che, secondo il Report Urbano Fiaip sul primo trimestre del 2011, sono in grado di attestarsi su di un +2%. In particolare a Roma la crescita è dell’1,3%, a Torino dell’8,7%, a Bologna del 5,7%, a Genova del 5,2% e a Palermo del 2,4%. I valori, invece, diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze. I prezzi rilevati dagli agenti Fiaip, fatta eccezione per Milano (+3%) e Roma (+1,3%), mostrano un leggero ribasso, in linea di massima del 2%, insieme agli immobili uso ufficio che continuano a mostrare un segno negativo dei prezzi (mediamente -5%), i negozi (-6,5%) e i capannoni (-8%). Nello specifico, la tipologia di abitazione più ricercata è costituita da bilocali e trilocali, di cui si segnala un lieve ribasso del prezzo (-2%), confermando come gli immobili di “piccolo taglio” costituiscano la categoria che maggiormente è in grado di smuovere il mercato. Secondo il Centro Studi Fiaip, infatti, i trilocali con box auto e i bilocali costituiscono anche il tipo di appartamento più offerto nelle zone di periferia e in quelle nelle immediate vicinanze del centro città e le possibilità di concludere la transazione sono molto alte per la fascia a basso costo (250/300mila euro). Invece, la maggior parte delle richieste d’immobili di maggiori dimensioni si registra nei quartieri delle zone semicentrali e in quelli della periferia. In calo contenuto la domanda registrata nelle zone centrali dove la forbice tra domanda e offerta rimane piuttosto ampia: o si acquistano case di prestigio (superiori a 800mila euro) o appartamenti di piccole pretese. Diverso il discorso delle locazioni: in calo soprattutto il settore residenziale e dei negozi non tanto a causa della domanda ridotta quanto la contrazione dell’offerta. In conclusione, i fattori principali che stanno pesando negativamente sull’attuale immobilismo del mercato, prossimo alla stagnazione, si possono sintetizzare nella rigidità dei prezzi e nel rialzo dei tassi d’interesse che ha reso ancora più difficile l’erogazione del credito da parte delle banche. Proprio queste ultime, nell’attuale quadro di crisi economica, sono diventate più prudenti e selettive nell’erogazione dei mutui, finanziando circa il 60% e non più quote che toccavano anche l'80 o il 100% del valore dell'immobile, a fronte di un aumento, negli ultimi sei mesi della percentuale delle famiglie che intendono accedere al prestito bancario per comprare casa, passata dal 50 al 75%.