La Commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari, creata a fine febbraio dall’ex viceministro all’Economia Vincenzo Visco, in base a quanto previsto dalla Finanziaria 2008, nonostante il cambio di esecutivo, ha iniziato e poi continuato il suo lavoro di confronto con le associazioni della filiera immobiliare. 
L’obiettivo del gruppo di lavoro è stato quello di ascoltare le voci del real estate per poi elaborare delle proposte di revisione e semplificazione del regime fiscale dell’intero comparto (dalle costruzioni all’intermediazione) da sottoporre al governo e quindi al Parlamento. Un lavoro che si candida a diventare la base del confronto tra il mondo del real estate e il nuovo esecutivo in vista della manovra economica 2009. Manovra che è stata in parte anticipata dal decreto sui conti pubblici varato il 18 giugno scorso e in parte inserita in un disegno di legge, approdato ai primi di luglio in Parlamento. Nel decreto c’è di sicuro il Piano casa (di cui AI ha approfondito i contenuti in attualità), ma sulla tassazione nel settore immobiliare, a parte un passaggio su alcuni tipi di fondi immobiliari chiusi (si veda Panorama normativo), non c’è molto di più. E lo stesso si può dire del disegno di legge che accompagna la manovra d’estate.
Appare quindi chiaro che il dibattito sulla fiscalità del settore è ancora aperto e che il governo dovrà tener conto degli elementi emersi dal lavoro della Commissione. In questo dossier l’Agente immobiliare offre un panorama più o meno completo di tutte le proposte avanzate sinora dai diversi interlocutori ascoltati dal gruppo di lavoro e che saranno valutate dal Forum interassociativo del real estate (Fire), ovvero il centro di coordinamento del comparto immobiliare formato dalle varie associazioni del settore, dall’Ance all’Anama, passando per Aspesi e, ovviamente, Fiaip. Obiettivo delle azioni proposte è quello di favorire la mobilità delle persone sul territorio, rendere meno costosi gli immobili e abolire il regime del valore normale. Quest’ultima in particolare è la questione su cui da parte dell’intera filiera si chiede un intervento per modificare la norma introdotta dal dl 223/2006, il cosiddetto Bersani-Visco che ha rivoluzionato la disciplina dell’Iva prevedendone l’applicazione alle operazioni di vendita e locazione di immobili, con effetti sia sugli intermediari che sulle aziende di costruzione.
Il Fire sottolinea anche l’esigenza di sancire il principio di neutralità fiscale per le fasi intermedie dell’attività immobiliare (in particolare la cessione dei terreni), sostituendo l’attuale sistema con un imposta di registro all’1% e stabilendo aliquote fisse per le imposte catastali e ipotecarie di tutti i trasferimenti relativi a programmi urbanistici.
Si chiede poi il ritorno all’imposta sostitutiva sulle plusvalenze legate alla cessione di aree edificabili e la deducibilità degli interessi passivi per i lavori realizzati su commessa. La filiera del real estate torna poi all’attacco sulla cedolare secca per i redditi da locazioni, mentre per gli immobili di proprietà delle aziende chiede la deducibilità dal reddito d’impresa. Tutti questi punti sono stati sottoposti alla Commissione dalle singole organizzazioni. Vediamo nel dettaglio le richieste.

LA CONSULTA INTERASSOCIATIVA NAZIONALE DELL’INTERMEDIAZIONE
Costituita dalla Federazione italiana agenti immobiliari (Fiap), dalla Federazione italiana mediatori agenti d’affari (Fimaa) e dall’Associazione nazionale agenti e mediatori di affari (Anama), la Consulta interassociativa nazionale dell’intermediazione, ha presentato alla Commissione proposte per rivitalizzare il mercato e, soprattutto, per ridurre il costo fiscale degli immobili, favorire la mobilità e lo sviluppo dell’edilizia abitativa. Tra le otto richieste della Consulta, la prima riguarda la tassazione dei redditi da affitto che, con gli interventi sull’Iva, rappresenta un po’ il filo conduttore delle richieste fatte dalle varie associazioni alla Commissione. Fiaip, Fimaa e Anama, nello specifico, chiedono che, in sostituzione dell’attuale sistema di tassazione, secondo il quale il reddito ottenuto dai fabbricati dato in affitto, ridotto forfetariamente del 15%, concorre alla formazione del reddito complessivo del locatore, sia introdotta un’imposta fissa del 20%. Per gli agenti immobiliari e gli intermediari sarebbe inoltre auspicabile portare l’aliquota Iva per l’acquisto della prima casa dal costruttore (attualmente al 4%) a livello dell’imposta di registro (pari al 3%). Alla misura prevista per l’acquisto dal costruttore andrebbe inoltre equiparata l’aliquota Iva sulle provvigioni per l’intermediazione per la prima casa. La Consulta ha inoltre chiesto la riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro sugli acquisti di immobili a uso abitativo diversi dalla prima casa (attualmente al 7%) e la cancellazione del limite di detraibilità degli interessi passivi sui mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (oggi pari a 4mila euro).

IL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
Rilanciare lo sviluppo dell’edilizia sociale, semplificare la tassazione degli immobili, razionalizzare le imposte ipotecarie e catastali e ipotizzare l’estensione delle agevolazioni prima casa a tutte le compravendite che riguardano l’unica proprietà di chi acquista, indipendentemente dal possesso dei requisiti di residenza. Nel corso del convegno “Fiscalità delle transazioni immobiliari: criticità e proposte”, organizzato nell’ambito dell’Expo Italia Real Estate (Eire), che si è svolto a Milano dal 10 al 13 giugno, il Consiglio nazionale del notariato ha voluto far pervenire le proprie proposte alla Commissione di studio. Le idee avanzate si articolano in un pacchetto casa e in alcune semplificazioni fiscali. Il pacchetto casa punta a favorire lo sviluppo delle compravendite di immobili di edilizia convenzionata, eliminando l’obbligo di rispettare il prezzo di vendita imposto, dietro il pagamento ai comuni di una percentuale sulla vendita. Questo anche per arginare il fenomeno delle transazioni in nero a prezzi reali di mercato, denunciate di recente anche dalla trasmissione televisiva Striscia la notizia. La seconda norma inserita nel pacchetto prevede l’estensione del sistema prezzo-valore (in base al quale le tasse da pagare su un immobile comprato da un privato sono determinate dal valore catastale e non dal prezzo pattuito) anche alla compravendita di fabbricati soggetti a Iva a favore dei privati con il meccanismo del credito d’imposta. Infine, secondo i notai, bisognerebbe incentivare il ricorso al preliminare notarile trascritto, che mette al sicuro l’acquirente dal rischio di perdere l’immobile nel caso l’impresa venditrice fallisca o in caso di interruzione della trattativa. Per quanto riguarda lo snellimento fiscale, oltre all’estensione delle agevolazioni prima casa a ogni primo acquisto di abitazione, si propone la revisione dell’Iva sugli immobili, con l’accorpamento e l’allineamento delle aliquote insieme alla razionalizzazione delle imposte ipotecarie e catastali, e la creazione di un corpus organico sull’edilizia residenziale pubblica.

ASSOIMMOBILIARE
Promozione degli affitti, housing sociale, miglioramento e implementazione della normativa sulle Siiq, le società di intermediazione immobiliare quotate. E’ questa la formula per il real estate messa in evidenza da Assoimmbiliare che ha presentato alla Commissione ministeriale un documento suddiviso in 16 punti. Due le questioni prioritarie per l’associazione: da un lato la necessità di equiparare la tassazione sui canoni locativi a quello delle rendite finanziarie, e dall’altro la defiscalizzazione e riduzione dell’Iva per le aziende che investono in programmi di edilizia residenziale pubblica.

L’ANCE
Convinti che l’attuale tassazione del reddito che proviene dalla locazione di alloggi riduce la propensione all’investimento in abitazioni da destinare all’affitto, provoca l’evasione fiscale e rende poco trasparente il mercato italiano delle locazioni, i rappresentanti dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), guidati dal vice presidente Gianfranco Pavan, hanno chiesto innanzitutto l’adozione di un sistema di fiscale limitato, in un primo periodo, all’affitto di case nuove o ristrutturate. L’Ance ha poi sottoposto all’attenzione della Commissione altri tre temi ritenuti fondamentali. Accertamenti sulle compravendite basati sul valore normale; imponibilità a Iva delle cessioni poste in essere da imprese di costruzione e neutralità fiscale nelle fasi intermedie della produzione edile. In particolare, l’Ance ha voluto sottolineare la necessità di prevedere, anche per le compravendite successive al 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto Visco–Bersani, dl 223/06, convertito con la legge 248/2006, che contiene le nuove norme), che lo scostamento tra il valore normale e il corrispettivo dichiarato abbia valenza di presunzione semplice, di per sé non sufficiente a giustificare la rettifica delle dichiarazioni Iva e delle imposte sul reddito, ma tale da legittimare solo l’avvio di nuove indagini. L’Ance ha chiesto poi l’assoggettamento al pagamento dell’Iva per le cessioni immobiliari effettuate dalle imprese di costruzioni. L’introduzione di un regime generale di esenzione dall’Imposta sul valore aggiunto per la cessione di fabbricati abitativi, infatti, comporta, da un lato la necessità di procedere alla rettifica della detrazione inizialmente operata al momento della costruzione dei fabbricati e, dall’altro, l’incidenza sul generale diritto alla detrazione del medesimo tributo nel periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento esente. Considerando che, da un regime agevolato volto a favorire l’attuazione dei piani urbanistici particolareggiati, si è passati a una tassazione con prelievo complessivo pari al 5% applicabile solo ai trasferimenti di immobili diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, l’Ance ha poi chiesto di riconoscere il principio di neutralità fiscale nelle fasi intermedie della produzione edile, reintroducendo le norme precedenti (imposta di registro all’1% e imposte ipotecaria e catastale fisse a 168 euro ciascuna). Per l’Associazione dei costruttori questo regime, vincolato all’effettiva utilizzazione edificatoria entro 10 anni dall’acquisto, andrebbe applicato a favore dei trasferimenti diretti alla realizzazione di tutti i programmi urbanistici. Tra gli interventi che secondo l’Ance dovrebbero trovare spazio nella prossima Finanziaria ci sono il ripristino, ai fini Ires, della piena deducibilità degli interessi passivi legati a finanziamenti per la realizzazione di opere pubbliche e private su commessa; la reintroduzione della possibilità di applicare l’imposta sostitutiva dell’Irpef, con aliquota del 20%, alle plusvalenze realizzate da soggetti non esercenti attività commerciale con la vendita di aree edificabili e il riordino sistematico dei nuovi adempimenti a carico delle imprese edili relativi al subappalto, connessi, in particolare, all’applicazione del “reverse charge”.

L’ASPESI
Smantellare un assetto tributario depressivo per l’attività immobiliare e sostituirlo con una fiscalità di sviluppo mai veramente applicata per un settore comunque essenziale per l’economia del Paese. Questo l’obiettivo dichiarato nel documento che Federico Filippo Oriana, presidente dell’Associazione nazionale tra società di promozione e sviluppo immobiliare (Aspesi) ha presentato alla Commissione. Oriana ha illustrato un documento organico articolato in 15 proposte, elencate in ordine progressivo di priorità e riferite ai tre obiettivi essenziali (favorire la mobilità delle persone sul territorio, rendere meno costosi gli immobili e abolire il regime del valore normale), già indicati dal Forum interassociativo del real estate (Fire). Il ripristino dell’Iva come imposta normale per le transazioni immobiliari, in sostituzione dell’imposta di registro, è, per l’Aspesi, la prima delle modifiche da apportare al regime fiscale attuale. La correzione dovrebbe riguardare la vendita di immobili residenziali (con conseguente abrogazione del termine dei quattro anni dalla fine dei lavori, trascorsi i quali, se l’immobile resta invenduto, tutta l’Iva pagata per i lavori effettuati diviene indeducibile) e strumentali con conseguente abolizione dell’imposta ipocatastale al 4%. In entrambi i casi si fa riferimento a immobili detenuti da società e/o imprese che li hanno costruiti, o trasformati, anche in passato, e che hanno per attività prevalente, se non esclusiva, la costruzione o ristrutturazione di immobili per la loro successiva vendita. Per quanto riguarda il valore normale, che Oriana ha definito la peggiore tra tutte le norme introdotte dal governo Prodi, se ne auspica l’abrogazione totale e il ripristino della disciplina precedente. In alternativa a questa ipotesi l’Aspesi suggerisce di fare riferimento a un valore predefinito da utilizzare come base minima per il calcolo del valore normale. Questo potrebbe consistere nel valore calcolato con il sistema delle rendite catastali oppure in quello desunto dai dati forniti dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) diminuiti di un 30% per poter “scremare” dal calcolo tutti quei fattori oggettivi e soggettivi che il meccanismo Omi, dichiaratamente, non è in grado di considerare. Nel caso in cui il valore dichiarato risulti inferiore a questo parametro l’onere della prova spetterebbe all’acquirente/contribuente, fermo restando che il valore normale, così come ridefinito, dovrà rivestire la sola valenza di presunzione semplice. Secondo l’Aspesi, comunque, una volta modificate le attuali direttive in questo senso, al venditore, già in sede di cessione all’interno del rogito, dovrebbe essere consentito di spiegare le ragioni dell’indicazione di un valore inferiore a quello risultante dal meccanismo di calcolo predefinito.