Nei prossimi anni i prezzi delle case sono destinati a scen-dere del 10-20% in Italia.
Questo perché da noi, come nel resto d’Europa, il valore delle abitazioni ha subito nell’ultimo decen-nio aumenti “non giustificati da fattori fondamentali di crescita economica del Paese e del reddito dei suoi abitanti”. A soste-nerlo è l’Fmi, il Fondo monetario internazionale, nell’analisi del mercato immobiliare contenuta nel Word economic outlook pubblicato ai primi di ottobre. Dunque, dopo la bolla finanzia-ria sui muti a basso costo, ora si rischia anche quella del mer-cato immobiliare in senso stretto e i primi a farne le spese saranno proprio le agenzie e gli agenti, che fino a oggi sono stati tra i protagonisti di una filiera che come ricordato più volte rappresenta il 15% del Prodotto interno lordo italiano.
Le valutazioni dell’Fmi sono più negative di quelle degli osser-vatori nazionali (si veda New Trend), che sul fronte dei prezzi stimano una riduzione più contenuta per la fine del 2008, com-presa tra il 5 e il 7%, con punte del 8-9% in particolare nelle grandi città. Questo dato, unito al crollo più evidente delle tran-sazioni (per fine 2008 si stima una diminuzione delle compra-vendite intorno al 15%) rischia di mettere sul lastrico agenzie e agenti immobiliari, non solo per la riduzione dei fatturati ma per il mix esplosivo determinato dal peso della fiscalità.
La congiuntura negativa fa scendere i profitti, ma la tassazione(Iva, Ires e Irap, senza contare le imposte locali) rimane invariata e gli studi di settore danno il colpo di grazia. Mescolando que-sti fattori, si ottiene una carica virale che potrebbe decimare lo scenario dell’intermediazione immobiliare. In questo contesto si inserisce la vertenza Gabetti, marchio storico del settore. La crisi finanziaria ha acuito la situazione debitoria della società che ai primi di ottobre è stata costretta a modificare il pianotriennale 2009-2011 varato a maggio e che prevedeva il conso-lidamento del core business articolato su quattro linee di svi-luppo: Agency, Finance, Servizi Tecnici e Investment. Con l’intervento, il gruppo ha stabilito di chiudere le 102 agenzie di proprietà per passare a un network di 215 negozi in franchising. Si ridurranno così i costi della società, ma, secondo i sin-dacati (Filcams-Cgil, fisascat Cisl e Uiltucs Uil), perderanno il posto di lavoro 300 dipendenti e 200 a contratto. E quello di Gabetti potrebbe non essere un caso isolato. Un primo allarme era stato lanciato a luglio anche da Fiaip. Il presidente del col-legio della provincia di Treviso Stefano Rizzetto spiegava alla stampa locale come il rallentamento dell’immobiliare innescato dalla crisi dei mutui stesse mietendo le prime vittime, tanto che nella Marca in un anno si sono sensibilmente ridotte le iscri-zioni alla Federazione, senza contare che già alla fine del 2007nel trevigiano hanno chiuso almeno 88 agenzie. Perciò chi non riesce a mantenere un certo ritmo di transazioni rischia di dover cercare un nuovo lavoro.
La situazione rischia di esplodere presto anche perché c’è la concreta possibilità che molte agenzie si ritrovino a dover far i conti con gli ispettori dell’Agenzia delle Entrate. Il pericolo per gran parte degli operatori è che con i fatturati in calo quasi la metà delle realtà di intermediazione immobiliare, in particolare quelle medio piccole, si troveranno fuori dai parametri degli studi settore di categoria e quindi soggette a verifiche a tap-peto. A ben guardare il problema è in parte virtuale: per tutti i soggetti sottoposti a studi di settore, aver pagato una quantità di tasse inferiore a quella indicata nel relativo modello non si-gnifica essere automaticamente evasori, ma l’immagine che potrebbe essere facilmente veicolata è propri quella dell’agente che aggira il fisco. Cosa succederebbe infatti se nella trasmis-sione del modello alle Entrate emergesse che la metà delle agenzie è fuori dai parametri? Gli studi di settore introdotti negli anni ‘90 nel nostro Paese come strumento di vigilanza fiscale,sottopongono alcune categorie all’obbligo di compilare un mo-dello matematico elaborato oggi attraverso un software dal nome biblico: Gerico, GEstione RIcavi e COmpensi. Questo software (diventato sinonimo di studi di settore) permette all’Agenzia delle Entrate di definire gli indici di coerenza sotto i quali ogni singola categoria si “presume” non possa scendere. Se il livello di tasse pagate è inferiore a quello individuato da Gerico, scatta la segnalazione e quindi la possibilità di un accertamento.
Se da un lato Gerico rappresenta – soprattutto per l’erario – un’efficace strumento matematico in grado di facilitare la ve-rifica fiscale, dall’altro si rivela un limite in situazioni di stallo economico, come quella attuale. Gerico è infatti basato su standard di “normalità economica” che però oggi potrebbero non riflettere la realtà e quindi falsare gli indici di coerenza. Esemplificando, se un agente (o altro imprenditore) vuole con-tinuare a lavorare nonostante si trovi in perdita a causa della crisi, certo che arriveranno tempi migliori, rischia di pagare questo coraggio ritrovandosi alla porta la Finanza. In questo modo c’è il rischio che vengano affossate molte attività di me-diazione immobiliare, questo perché, ha spiegato a l’Agente immobiliare Armando Barsotti dell’Ufficio studi Fiaip, a fronte di una flessione più o meno consistente dei ricavi (stimabili oggi in circa 15-30 punti percentuali), si vanno ad aggiungere “anche le ganasce degli studi di settore”, basati su ricavi di riferimento. Dunque una fiscalità virtuale, che più volte ha incontrato le cri-tiche della categoria, e che rinvia a calcoli spesso non attendi-bili sul piano economico, dal momento che sono basati su un sistema di “probabilità di coerenza” non sempre reale anche se strutturati secondo le regole della scienza statistica. Al re-sponsabile dell’Ufficio studi Fiaip abbiamo anche chiesto dispiegarci più nel dettaglio che cos’è Gerico e quali le criticità di questo modello nell’ottica della Federazione.
Dottor Barsotti che cos’è e come è applicato alle agenzie immobiliari lo studio di settore?
“Lo studio di settore oggi UG39U ex TG39U codice 68.31.00Attività di mediazione immobiliare, è un meccanismo di calcolo matematico comparato e ponderato con particolari regole di applicazione sempre e comunque, con una prospettiva pro fisco e contiene altresì anche la novità degli Indicatori di norma-lità economica (I.N.E.) il cui corretto funzionamento è sempre stato messo in discussione su una sorta di risultati che lascia-vano gli operatori molto perplessi. Oggi purtroppo l'applica-zione degli studi di settore è generalizzata a tutti i contribuenti ed è quasi la pietra dello scandalo. Il fisco continua a soste-nere che gli I.N.E. sono idonei alla individuazione dei ricavi at-tribuibile al contribuente in relazione alle caratteristiche e alle condizioni di esercizio della sua attività di riferimento svolta .Il dato relativo ai Ricavi fiscali presunti calcolati per l'attività, nel nostro caso di agente immobiliare, con tale metodo è definito puntuale come valore di riferimento ai fini della verifica della propria "congruità". In pratica il soggetto contribuente non con-gruo è quindi accertabile dal fisco nel caso in cui i ricavi dichia-rati risultino inferiori ai valori stimati dallo studio di riferimento. Tale sistema di determinazione dei ricavi puntuali è astratto e privo di normale attendibilità in riferimento alla attività svolta,basato su variabili e cluster non rappresentativi delle realtà og-gettive e delle dinamiche del mercato immobiliare .
L’applicazione di questo meccanismo quanto può incidere sulla capacità delle agenzie di reggere all’attuale momento di rallentamento del mercato immobiliare?
Il problema di fondo in tema di studi di settore resta comun-que quello di individuare la valenza probatoria del calcolo ef-fettuato da Gerico, la mente diabolica e informatica a disposizione dell'amministrazione finanziaria nei confronti del contribuente non in linea con i ricavi stimati.
La ricostruzione dei ricavi stimati è comunque scarsamente attendibile e i mag-giori ricavi puntuali potranno essere contestati al contribuente solo se motivati dall'ufficio fiscale nell'avviso di accertamento che dovrà altresì contenere elementi probatori necessari ad av-valorale i maggiori ricavi in questione .
La ricostruzione di maggiori ricavi o compensi provvigionali calcolata da Gerico e riferita agli I.N.E. è un mero “indizio” con un grado di credibilità forse anche inferiore alla presunzione semplice.
Che cosa cambierà dal 2009, in considerazione del fatto che la manovra estiva del governo (il dl 112/2008) ha previ-sto che gli studi di settore dovranno essere elaborati anche su base regionale o comunale, in funzione della attuazione del federalismo fiscale?
Forse niente! Rimarrà sempre un metodo “astruso”, matema-tico, senza applicazione dei valori di riferimento alle situazioni economiche e dinamiche del mercato immobiliare e all'econo-mia del Paese .
La stessa manovra ha previsto che dal 2009 gli studi di set-tore dovranno essere pubblicati sulla Gazzetta ufficiale entro il 30 settembre del periodo d’imposta in cui saranno applicati, termine che per il 2008 è fissato al 31 dicembre. Che cosa comporta questa scadenza?
E’ probabile che non ci saranno variazioni particolari, in quanto lo studio di settore per gli agenti immobiliari è stato rielaborato,rivisitato e aggiornato per i redditi 2007 e quindi salvo diverse novelle fiscali resterà in vigore fino ai redditi 2009”.