Continua la crescita dell'industria dei fondi immobiliari, seppure a un ritmo più contenuto rispetto al passato e in un contesto economico non propriamente favorevole.
I fondi autorizzati sono oggi 228, per un patrimonio complessivo di 27,7 miliardi di euro e investimenti immobiliari che hanno raggiunto i 40 miliardi di euro. L'espansione del settore è unicamente dovuta all'arrivo sul mercato di iniziative rivolte ad investitori istituzionali, costituite attraverso operazioni di apporto immobiliare. In questo primo semestre 2009 la raccolta netta è stata di 321 milioni di euro. Le prospettive per i fondi immobiliari sono ovviamente legate a doppio filo all’andamento del settore di riferimento (anche se la mancanza di finanziamenti è un aggravante non di poco conto). Secondo l'istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, che a metà giugno scorso ha presentato le previsioni per il 2009 insieme al bilancio di attività del settore nel 2008, per l’autunno vi sono buone possibilità di vedere la ripresa del mattone, con particolare riferimento a quello residenziale, grazie alla bolla della liquidità dei conti correnti e quella della domanda, compressa da 12/18 mesi a questa parte e che dovrà trovare sfogo nelle compravendite, complice il calo medio dei prezzi degli immobili di circa il 10%. Sempre che la crisi generale dell’economia non peggiori. Ma è il dato relativo alle richieste di rimborsi anticipati effettuati nel primo semestre del 2009 a rappresentare al meglio l’attuale fase critica del comparto. I 21,5 milioni di euro riconosciuti risultano di gran lunga inferiori e prudenziali rispetto ai circa 320 milioni di euro restituiti nel 2008. I dividendi registrano una flessione, senza tuttavia subire un tracollo altrettanto evidente, risultando complessivamente allineati a quelli degli anni precedenti. Le difficoltà congiunturali risultano ben rappresentate dalla vicenda del fondo Portfolio Immobiliare Crescita che il 15 giugno del 2009 ha presentato il rendiconto di liquidazione. Come ricorda il primo Rapporto immobiliare 2009 Nomisma, dall’introduzione dei fondi immobiliari in Italia a oggi sono passati dieci anni. In questo periodo numerosi sono stati gli interventi normativi che hanno interessato questi strumenti d’investimento, determinandone l’evoluzione nel tempo. Tra quelli di maggiore rilievo si segnalano le riforme che hanno riguardato l’introduzione dei veicoli ad apporto privato, l’attenuazione della forma chiusa dei fondi, attraverso la possibilità di ottenere il rimborso anticipato delle quote a valori di bilancio, la recente rimodulazione della normativa tributaria finalizzata a impedire la proliferazione delle iniziative elusive e la sostanziale equiparazione tra le SIIQ (Società d'investimento immobiliare quotate) e i fondi immobiliari in materia di fiscalità. I provvedimenti normativi associati alle difficoltà di mercato retail, hanno indotto le Società di gestione del risparmio a una netta scelta di campo in favore dei prodotti riservati. I fondi rivolti ai piccoli investitori, che fino a pochi anni fa costituivano la principale opzione all’interno del mercato, hanno destato nel corso del tempo sempre minor interesse, arrivando oggi a rappresentare una quota decisamente minoritaria del settore. Il numero di fondi riservati viceversa è cresciuto costantemente, fino a costituire circa l’88% dell’offerta disponibile. Anche per quanto riguarda la modalità di costituzione dei fondi, si è assistito a una radicale trasformazione rispetto alla loro comparsa sul mercato. I fondi ad apporto hanno progressivamente guadagnato posizioni e rappresentano ormai l’83% del mercato, a discapito di quelli ordinari che, almeno in principio, rappresentavano l’unica soluzione per le iniziative che non prevedevano la valorizzazione di immobili pubblici. Si stima che i fondi riservati autorizzati siano 200, di cui 182 costituiti tramite l’apporto di immobili.