L'introduzione della cedolare secca sugli affitti potrebbe rivitalizzare il settore del mercato immobiliare italiano da anni intorpidito. Ma qual è l’entità del mercato degli affitti, quanto vale e come funziona? Cercando di dare una risposta a queste domande, il primo dato che emerge è che quello delle locazioni è un universo poco conosciuto. Ad ammetterlo è la stessa Agenzia del Territorio e il direttore dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) Gianni Guerrieri, che in una recente intervista a News.Attico.it spiega come al momento non siano disponibili informazioni sufficienti per consentire il monitoraggio delle tendenze di mercato, come accade invece per le compravendite. Alla base di questa difficoltà, la mancanza di dati sul numero complessivo dei contratti d’affitto stipulati e della loro dislocazione geografica, senza i quali è praticamente impossibile fare valutazioni tra le diverse aree e quindi calcolare un “indice dei prezzi” o, meglio, un indice delle quotazioni medie degli affitti. Novità però sono in arrivo, spiega Guerrieri. L’introduzione dell’obbligatorietà nel contratto d’affitto dell’identificativo catastale (foglio, particella e subalterno), previsto dall’articolo 19 della manovra sui conti pubblici, approvata a fine luglio dal Parlamento (dl 78/2010), consentirà, di conoscere il numero di unità immobiliari che ogni anno sono oggetto di un nuovo contratto di affitto e la loro ubicazione. Cosa che migliorerà moltissimo le indagini Omi sul settore. In attesa che le novità della manovra economica diano i propri frutti, per rispondere alla prima delle domande e cercare di avere un’idea del numero di immobili potenzialmente affittabili, si può partire dai dati disponibili sul patrimonio immobiliare. Secondo elaborazioni dell’Agenzia del Territorio e dell’Istat al 31 dicembre 2008, in Italia il “parco” abitazioni (escluse le pertinenze) è costituito da circa 32 milioni di unità, il 91% delle quali è di proprietà di persone fisiche. Il valore complessivo di mercato di questo patrimonio ammonta a circa 5.700 miliardi di euro. Nel 2007, il 52% dello stock di case è dichiarato fiscalmente “abitazione principale”. Del restante 48%, il 10% risulta al fisco concesso in locazione, il 15% è dichiarato “a disposizione”, un altro 10% ha altri utilizzi, il 3% ha un utilizzo non ricostruito e il restante 10% non ha riscontri. Incrociando questi dati, si deduce che attualmente in Italia esistono, in quanto non utilizzate come abitazioni principali, circa 15,3 milioni di seconde case potenzialmente affittabili, di cui solo 1,5 milioni già produce un reddito da locazione. In quest’ambito inoltre rientrano le abitazioni date in locazione turistica, che in base al primo rapporto sul Turismo italiano negli appartamenti del 2005, realizzato dall’agenzia Mercury, sono il 5% del totale delle seconde cose, pari a circa 750mila unità. Per avere una dimensione completa del numero di unità immobiliari affittabili, al dato complessivo di seconde case andranno aggiunte le pertinenze non utilizzate direttamente dai proprietari, come box, cantine, soffitte e posti auto, che sono in totale oltre 20 milioni di cui l’87,5% di proprietà di persone fisiche, e gli immobili a uso commerciale. Quanto a questo ultimo segmento - che riunisce uffici, alberghi negozi e industrie cui AI dedicherà un approfondimento nel prossimo numero -, si contano oltre 4,3 milioni di unità censite di cui il 64% è di proprietà di persone fisiche. Dal momento che non ci sono dati sull’utilizzo diretto da parte dei proprietari di questi immobili, si può ipotizzare che come per le abitazioni, il 48% dello stock non sia sfruttato direttamente dal proprietario e quindi sia potenzialmente sul mercato. Tirando le somme, si può concludere che in Italia sul mercato degli affitti vi sono 15,3 milioni di case, cui si sommano 9,6 milioni di pertinenze (il cui affitto in prevalenza sarà abbinato a quello dell’abitazione) e oltre 2 milioni di immobili commerciali per un totale di 26,9 milioni di unità. Questi dati confermano che il mercato italiano è fatto prevalentemente di proprietari e di potenziali proprietari e che il mattone è un investimento su cui si continua a puntare non solo per la casa di residenza. Ma quanto rendono attualmente le locazioni? Secondo l’ultima edizione della Global Property Guide, guida realizzata da un team internazionale di esperti sugli investimenti immobiliari nel mondo, in Italia l’affitto rende mediamente il 5% lordo del valore dell’immobile, anche se si tratta di una percentuale valida soprattutto nelle grandi città e in quelle sedi importanti poli universitari. Il dato risulta in linea con quello tedesco (5,1%) e superiore a quello di Francia (3,9) e Spagna (3,8). Tolte fiscalità (Irpef, Ici, etc.) e spese di manutenzione straordinaria, il rendimento netto si aggira tra il 2,4 e 2,7%. L’arrivo della cedolare (ovvero di un’aliquota unica sugli immobili) nel segmento residenziale permetterebbe un incremento di questa rendita al 3,5%, rendendo l’investimento immobiliare più vantaggioso dei BtP (Buoni del tesoro poliennali) che garantiscono il 3%. L’imposta unica sui redditi da locazione potrebbe quindi invogliare all’investimento, inducendo i proprietari a registrare i contratti e facendo emergere le locazioni non denunciate, su cui, come su tutto l’universo affitti, non vi sono dati univoci. Dai 2.639 controlli effettuati dalle Fiamme Gialle nel 2009 è stata accertata nel settore un’evasione fiscale di 12,8 milioni di euro, mentre secondo il Sindacato Unitario Nazionale Inquilini (Sunia), l’evasione riguarderebbe oltre 1,5 milioni di case: i contratti in nero sarebbero il 40% del totale degli affitti per una frode fiscale di oltre 3,5 miliardi di euro. Le città dove più si ricorre al nero sarebbero Milano e Roma. In base a una recente analisi realizzata dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore elaborando dati dell’Istat, dell’Agenzia del Territorio e dell’Agenzia delle entrate, gli affitti in nero sarebbero circa 500mila e nelle 14 città campione analizzate, dove la palma di regina del sommerso con il 66% è assegnata a Potenza, l’emersione del nero permetterebbe ai Comuni, attraverso la cedolare e la nuova fiscalità, di recuperare complessivamente circa mezzo miliardo di euro di gettito. Quali sono i tipi di contratto che fino ad ora, quindi in un contesto che potremmo definire pre-cedolare, regolano l’affitto nel nostro Paese, almeno nel settore residenziale? La disciplina, spiega l’Agenzia delle Entrate, è dettata dalla legge 431 del 1998 che ha abolito il regime vincolistico in precedenza previsto dalla legge 392/78, conosciuta come equo canone e che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. La norma vigente prevede diverse tipologie di contratto suddivisibili in due grandi insiemi: il primo, è quello del cosiddetto canone libero. Questo permette ai contraenti di decidere liberamente l'ammontare del canone e le condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima. In quest’ambito rientrano anche i contratti temporanei come quelli a studenti e quelli turistici. Il secondo è il contratto chiamato a canone concordato, dove il corrispettivo è pattuito in base ai criteri stabiliti in accordi di programma stipulati territorialmente tra organizzazioni degli inquilini e dei proprietari. Questi variano quindi da comune a comune, hanno canoni inferiori a quelli correnti di mercato e permettono all’inquilino e al proprietario di usufruire di rilevanti vantaggi fiscali (vedi tabella), cui in base alle diverse normative locali si potranno sommare ulteriori agevolazioni sull’Ici, senza contare che nei municipi considerati a elevata tensione abitativa è riconosciuta dalla normativa nazionale una riduzione dell'imposta di registro e, ai fini Irpef, un ulteriore abbattimento del 30%, che va ad aggiungersi a quello del 15%, del reddito derivante dalla locazione. L’offerta di questa tipologia di contratto, pensata con il duplice obiettivo di fare emergere il nero e agevolare le fasce deboli, secondo recenti dati Istat è piuttosto misera: soltanto il 5,3% delle famiglie italiane, infatti, riesce a usufruirne.

Il buco nero in sintesi

Guardia di finanza: accertati 12,8 mln di euro di evasione fiscale nel 2009

Sunia: 1,5 mln gli affitti in nero, per una frode al fisco di circa 3,5 mld di euro

Il Sole 24 Ore: 500mila le locazioni irregolari, per un gettito recuperabile con la nuova tassazione di oltre 500mila euro