Ance, Fiaip, Fimaa, Anama, Confedilizia, Assoimmobiliare,Agenzia del Territorio, Censis, Nomisma, Tecnoborsa, Cresme,Assogestioni e Genworth Financial. Tra il 29 settembree il 12 novembre scorso, i rappresentanti di associazioni, federazioni,centri di ricerca e mondo assicurativo, sono intervenutiin commissione Ambiente a Montecitorio per fornire unquadro omogeneo della fase di criticità che sta attraversandoil settore immobiliare italiano e, ognuno nel proprio ambitospecifico, ha avanzato delle proposte per risollevare le sortidel comparto. È partita così, da queste 13 “sorelle”, l’indagineconoscitiva sul mercato immobiliare deliberata il 23 aprilescorso dall’ottavo gruppo di lavoro della Camera per consentire,come si legge nel documento approvato dai membridella commissione, “di fare il punto sullo stato della situazioneattuale e di confrontarsi con i nuovi strumenti finanziari, tecnologicied economici che siano in grado di sviluppare unanuova politica della casa”.I primi a essere ascoltati, l’Associazione nazionale costruttoriedili (Ance), la Consulta nazionale interassociativa per l’intermediazioneimmobiliare (di cui fanno parte Fiaip, Fimaa eAnama), Confedilizia e Assoimmobiliare.

ANCE

Riattivare l’edilizia sociale in grave difficoltà, prevedere la tassazionesostitutiva del 20% (la cosiddetta cedolare secca) per i redditi in locazione, sostenere l’edilizia ecocompatibile, ripristinarein via transitoria l’Iva per le cessioni immobiliari delleimprese di costruzioni e introdurre la detrazione Irpef per l’acquistodell’abitazione principale di nuova costruzione. Questi,in sostanza, i punti principali su cui si sono concentrati Antonio Gennari e Massimo Ghiloni, rispettivamente Affari economici e centro studi e Direttore Legislazionemercato privato dell’Ance. Dopo aver evidenziato come il settoredelle costruzioni sia fondato su meccanismi decisionali dilungo periodo e come, di conseguenza, i livelli di produzioneattuali si calcolino sui lavori avviati tra i 18 e i 24 mesi precedenti,Gennari ha voluto sottolineare la differenza tra “domandache non compra e fabbisogno”. La necessità dicomprare (o affittare) case, ha dichiarato il direttore Affari economicidell’Ance, c’è ed è dimostrata dalla costante crescitadella popolazione tanto che, tra le nuove famiglie che si presentanosul mercato e la produzione di abitazioni avviata,mancherebbero circa 350mila alloggi, naturalmente distribuitiin modo differenziato sul territorio. Alla luce di queste considerazioni,l’anello debole secondo Gennari è la difficoltà perle famiglie di accedere al mutuo e la possibilità per le impresedi portare avanti gli investimenti che hanno progettato e predispostonell’attuale contesto di stretta creditizia. In entrambii casi, le banche svolgono un ruolo determinante. Gli istituti dicredito, ha sottolineato Gennari, al di là dei tassi di interesseapplicati finanziano una quota dell’investimento molto inferiorerispetto a prima e questo significa che l’impresa deve disporredi molto più capitale, riducendo le sue capacitàoperative. Anche la drastica diminuzione della domanda puòessere ricondotta alla stretta creditizia. Infatti, mentre untempo le banche concedevano l’80-90% del mutuo a una famigliache voleva acquistare una casa, oggi la percentuale siè abbassata al 60%, con, in molti casi, richieste integrative difideiussioni da parte dei genitori. Sollecitato dall’intervento diGhiloni, il deputato del Partito democratico Tino Iannuzzi hasottolineato la necessità che il Parlamento adotti misure fiscalia favore dell’immobiliare e che il governo le ratifichi, facendoesplicito riferimento all’opportunità di prevedere, nelcorso dell’esame del disegno di legge Finanziaria, l’inserimentodi una tassazione separata per la locazione immobiliare,stabilizzare la detraibilità del 36% delle spese per laristrutturazione degli immobili e dell’IVA al 10%, attualmenteprorogata fino al 31 dicembre 2012. Auspici, quelli di Iannuzzicome quelli di tutti gli altri intervenuti in commissione, poi disattesidal governo che non ha previsto alcuna misura fiscaleper i redditi da locazione.

ASSOIMMOBILIARE

Intervenuti per Assoimmobiliare, il segretario Paolo Crisafi e il presidente del comitato Iniziative e normative, Riccardo DelliSanti, hanno sottolineato come la gravità del quadro congiunturalerichieda politiche pubbliche in grado di determinare unadinamica anticiclica, prevedendo, tra le altre cose, misure comel’introduzione di premi volumetrici, l’elaborazione di un pianocasa per la locazione, la semplificazione della normativa sulmutamento di destinazione d’uso, una regolamentazione coerenteper la certificazione di conformità e alcune modifiche inmateria di Fondi d’investimento immobiliare e per le Societàd’investimento immobiliare quotate (Siiq).Valorizzare la locazione in Italia. Questa la parola d’ordine di Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia.Per sfruttare appieno il valore aggiunto garantito dalla proprietàdiffusa tipica del nostro Paese, secondo Spaziani Testa è necessarioche il legislatore metta in campo degli interventi di sostegno,primo fra tutti l’inserimento della cedolare secca “Se auna misura di incentivazione di ristrutturazione e di ampliamentisi affiancasse una misura di incentivazione delle locazioni – haosservato – otterremmo, da un lato, il risultato di un rilanciodell’economia, dall’altro, i risultati tipici dell’incentivazione dell’affitto,ossia minore pressione sul mercato della compravendita,emersione del nero, che esiste in questo come in tanti altrisettori, e un effetto di calmieramento e, quindi, di riduzione suicanoni di locazione”.

FIAIP, FIMAA, ANAMA

Punto fermo praticamente per tutti gli intervenuti in commissione,la cedolare secca ha raccolto il totale consenso anche di Franco Arosio, Santino Taverna e Paolo Bellini, in rappresentanza,rispettivamente, della Federazione italiana degliagenti immobiliari professionali (Fiaip), della Federazione italianamediatori agenti d’affari (Fimaa) e della Associazione nazionaleagenti e mediatori d'affari (Anama). In particolare Arosio, che al convegno di ottobre a Taormina ha ceduto ilposto di presidente della Fiaip a Paolo Righi, pur confermandola totale disponibilità della Consulta nazionale dell’intermediazioneimmobiliare, che comprende le tre associazioni di categoria,ha evidenziato come sia indispensabile che le nostreistituzioni diano vita a un’attività molto più profonda che nonquella semplicemente legata ai lavori di una commissione parlamentare.I rappresentanti degli agenti immobiliari hanno inoltregarantito il massimo impegno per immettere sul mercato soggettifortemente preparati, in grado di assicurare la salvaguardia deicittadini. “Siamo pronti – ha ribadito Bellini – a valutare situazioni che siano di grande tutela nei confronti del consumatore perguadagnare una credibilità che riteniamo sia opportuno rivendicare”.Sospesa per poco meno di un mese, l’indagine conoscitiva sulmercato immobiliare italiano è ripresa il 27 ottobre con l’audizionedi Gabriella Alemanno, direttore dell’Agenzia del Territorio, Giuseppe Roma, direttore generale del Censis, Paolo Crisafi e Luca Dondi, dirigenti di Nomisma, Gianpiero Bamabagioni,vicepresidente e responsabile delle attività scientifichedi Tecnoborsa, e Francesco Toso, responsabile delsettore immobiliare del Centro ricerche economiche, sociali e dimercato per l’edilizia e il territorio (Cresme).

AGENZIA DEL TERRITORIO

Dopo avere e descritto l’attività portata avanti dall’Agenzia chedirige, Gabriella Alemanno è entrata nel merito dell’audizionefornendo dati sul patrimonio immobiliare, residenziale e non,del nostro Paese e sui mutui ipotecari delle abitazioni. La direttricedell’Agenzia ha poi illustrato i risultati ottenuti nell’ambitodel contrasto all’evasione fiscale grazie all’utilizzo ditecniche che prevedono, tra le altre cose, il confronto tra i datidella cartografia catastale con le ortofoto digitali ad alta risoluzione,rese disponibili dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura(Agea), oltre che dall’incrocio con gli archivi censuari delCatasto terreni e con quelli del Catasto edilizio urbano.

CENSIS

Nel nostro Paese, senza il contributo delle costruzioni la recessioneeconomica sarebbe iniziata ben prima della crisi finanziariainternazionale. Questo il punto da cui è partito Giuseppe Roma, direttore del Censis, che ha sottolineato, datialla mano, come fra il 1997 e il 2007 in Italia si sia assistito alpiù rilevante ciclo espansivo per il settore del real estate mairegistrato nel corso della storia repubblicana. Passando all’analisidell’attualità, il direttore del Censis ha poi rilevato che,nel corso del 2009, sempre meno famiglie hanno avuto difficoltàa rispettare le scadenze di pagamento dei mutui e che ilcomparto più in sofferenza in questo momento è quello dell’affitto.Tornando su uno dei punti salienti del precedente turnodi audizioni, Roma ha quindi fatto presente che una quota semprepiù piccola di case viene offerta in locazione, incidendoanche sull’aumento degli affitti, reso ancora meno sostenibiledalla scarsa incidenza dell’housing sociale nel nostro Paese inconfronto al resto d’Europa (il 5% rispetto al 17% della Franciao al 20% della Gran Bretagna). Roma ha quindi suggerito algoverno di partire da un segnale forte affinché chi investe nell’immobileper mettere al sicuro i propri risparmi, e anche perincrementare un’offerta necessaria, abbia un minimo di incentivo.Riducendo l’aliquota sugli affitti al 20 o al 15%, e concedendoall’inquilino una quota del 3% di possibile detrazione,ha proseguito, nei primi due anni si verificherebbe una riduzionedel gettito ma, al terzo anno, la misura diventerebbe“neutra” e dal quarto anno in poi lo Stato ci guadagnerebbe.“Se, dunque, facciamo un ragionamento a sei anni – ha dichiaratoil direttore del Censis – questo provvedimento noncosta nulla allo Stato e in più può mettere in moto un grandemeccanismo di incentivo”. Dopo aver indicato come, a suo avviso,perdita di ricchezza e riduzione dell’occupazione rappresentinoi due principali pericoli per l’andamento futurodell’immobiliare, il direttore del Censis si è infine concentratosulle opportunità di sviluppo per il settore. Tra le politiche chel’esecutivo dovrebbe adottare, il direttore del Censis ha indicato,in particolare: incentivi a un’edilizia di qualità che sia attentaal risparmio energetico e ai fattori ambientali,semplificazione amministrativa, messa in sicurezza degli edificipubblici, diffusione della banda larga e delle energie rinnovabiliin ogni condominio.

NOMISMA

Da parte loro i dirigenti dell’Istituto di ricerche Nomisma hannotenuto a sottolineare come gli interventi che riguardano il PianoCasa 1 (Dl 112/2008 sui conti pubblici), il Piano Casa 2 (intesaStato-Regioni sull’ampliamento delle cubature) e il social housingsiano, sì importanti, ma piuttosto complicati e con tempidi gestazione molto lunghi. “Il mercato in generale, ma soprattuttoil mercato della locazione – ha dichiarato Luca Dondi – habisogno di risposte immediate, quindi i provvedimenti che riguardanoquesto segmento sono particolarmente urgenti”.

TECNOBORSA

Il mercato immobiliare come fattore di sviluppo economico esociale e la trasparenza dell’informazione economica per definirei programmi gestionali a livello nazionale e per favorirel’attrazione degli investimenti esteri. Queste le tematiche sucui si è articolato l’intervento di Giampiero Bambagioni, vicepresidentee responsabile delle attività scientifiche di Tecnoborsa che poi ha fatto riferimento alla riqualificazione delpatrimonio edilizio nazionale e al social housing come principaliinterventi che potrebbero contribuire alla ripresa economica,ipotizzando, in particolare, un’operazione di promozioneculturale della qualità, da un lato, e l’utilizzo di modelli collaudatia livello europeo, come il project financing e le public privatepartnership, dall’altro.

CRESME

Condizioni di difficoltà del mercato delle locazioni ed efficientamento energetico degli edifici. Anche per Francesco Tososono questi gli argomenti principali su cui puntare l’attenzione per far luce sulla crisi dell’immobiliare italiano. Per quanto riguardagli affitti, il responsabile del settore immobiliare del Cresmeha sottolineato come in Italia non esista uno strumento dirilevazione in proposito. “Mentre fino a pochi anni fa – ha sottolineatoToso – in base alla cosiddetta legge Cossiga del 1978(legge 392/1978 sull’equo canone – ndr), le denunce ai commissariatidi pubblica sicurezza per i contratti di affitto venivanorilevate, elaborate e archiviate dal ministero dell’Interno e, attraversoquesto sistema, si poteva conoscere il mercato dellelocazioni, adesso questo non è più possibile”. Dopo aver evidenziatocome i dati a disposizione dei centri di ricerca derivinoora da indagini locali svolte nelle varie città dove si nota unforte calo e una notevole marginalizzazione del mercato dell’affitto,il rappresentante del Cresme si è detto convinto cheuna strategia di politica abitativa, e non solo, debba cercare diconoscere la segmentazione della domanda del mercato dellelocazioni. Sull’efficientamento energetico degli edifici, e sulleopportunità offerte dal settore per risollevare alcune struttureeconomiche e produttive del Paese, Toso ha segnalato ai membridell’ottava commissione i risultati di una recente indaginedel Cresme dalla quale è emerso che, su un totale di investimentinel settore delle costruzioni di circa 190 miliardi di euro,5,7 miliardi riguardano gli aspetti relativi al miglioramento delleprestazioni nelle nuove costruzioni, mentre 6,1 miliardi sono legatialla manutenzione straordinaria, alla ristrutturazione e allariqualificazione energetica del patrimonio abitativo. “Ebbene –ha concluso Toso – questi 6,1 miliardi di euro rappresentanosolamente una piccola quota rispetto a un potenziale da noistimato in 24 miliardi di euro”.

ASSOGESTIONI

IL 28 ottobre l’indagine è proseguita con l’audizione di SoniaMaffei, direttore del settore Previdenza e immobiliare di Assogestioni,la quale ha sottolineato come siano tre i temi fondamentalisui quali è necessario trovare una soluzione: lequestioni civilistiche e fiscali relative alla partecipazione deifondi comuni d’investimento immobiliare per la realizzazionedel cosiddetto Piano Casa 1, la partecipazione dei fondi immobiliarialle gare per gli appalti e il loro investimento nelle fontidi energia rinnovabili. Per quanto riguarda il Piano casa, secondoAssogestioni, l’attivazione di un sistema integrato difondi immobiliari è possibile solo nel caso in cui le istituzionilocali richiamino gli investimenti privati ricorrendo ad alcunistrumenti – come gli incrementi premiali e la cessione dei dirittiedificatori – indicati dalla normativa di riferimento (Dl 112/2008),che dovrebbero favorire il partenariato pubblico-privato, consentendoagli operatori un adeguato ritorno economico dei capitali investiti. Riguardo il sistema degli appalti, poi, la Maffeiha suggerito alla commissione di identificare metodologie utilia consentire al fondo immobiliare di poter partecipare direttamentealle gare pubbliche, nel rispetto della normativa comunitariadi riferimento. Infine, la rappresentante di Assogestioniha sostenuto che un’ulteriore occasione di sviluppo per i fondiincentrati sul mattone è rappresentato dall’investimento in fontidi energia rinnovabili. In particolare, secondo la Maffei, è necessarioconsentire l’ammissione dei fondi ai benefici delle tariffeincentivanti per la produzione di energia elettrica da fontesolare, stabilite dal decreto 19 febbraio 2007 del ministero delloSviluppo economico.

GENWORTH FINANCIAL

L’ultima a essere ascoltata nell’ambito dell’indagine conoscitivasul mercato immobiliare è stata, il 12 novembre scorso,Valeria Picconi, direttore per l’Italia di Genworth Financial,una delle maggiori compagnie assicurative americane attiva,tra le altre cose, nei settori dei fondi pensione e dell’assicurazionedei mutui. A proposito di quest’ultimo aspetto dellapropria attività, la Picconi ha richiamato l’attenzione dei deputatisulle polizze a protezione del finanziamento (PaymentProtection Insurance, PPI). Si tratta, ha spiegato, di prodottiassicurativi specifici per i casi di perdita involontaria del postodi lavoro, che aiutano i consumatori a far fronte agli impegnifinanziari assunti con la stipula di un mutuo. Considerato che,dai risultati di un’indagine condotta dalla compagnia assicurativa,la paura di non riuscire a pagare le rate di un prestito ela scarsa conoscenza degli strumenti finanziari a disposizioneper l’acquisto della casa, sono i principali ostacoli per gli aspiranticompratori di immobili, la Picconi ha quindi suggerito aimembri dell’ottavo gruppo di lavoro di promuovere le polizzedi tipo PPI e di adottare una chiara e trasparente guida aimutui (un Vademecum) che possa garantire un’informazioneesaustiva ai consumatori.Con l’audizione del direttore di Genworth Financial si è quindi conclusa la prima parte dell’indagine conoscitiva sul mercatoimmobiliare il cui termine, inizialmente fissato al 31 dicembre2009, sarà con ogni probabilità prorogato dal momento cheil Parlamento, fino alla fine dell’anno, sarà alle prese con lasessione di bilancio. Quello che emerge da questa prima tornatadi interventi è un “puzzle” piuttosto complicato da comporre,anche se gli strumenti per intervenire sembrano esserechiari a tutti, regolamentazione degli affitti e della relativa tassazioneinnanzitutto. Spetta ora al Parlamento raccogliere lemolteplici indicazioni ricevute e rimettere ordine in un compartoche, da solo, rappresenta il 17% del nostro Prodotto interno lordo.