Per avere dal territorio un’idea a tutto tondo sul mercato delle locazioni, abbiamo rivolto tre domande ai collegi regionali Fiaip di Toscana e Umbria.

Ecco cosa è emerso:

Toscana - Risponde il Presidente Fiaip Luca Vitale

Qual è l'andamento del mercato degli affitti residenziali, commerciali e turistici nel suo territorio? Si registra un aumento delle locazioni dovuto alla contrazione delle compravendite, i contratti maggiormente utilizzati sono quelli liberi, un leggero incremento nell’uso del contratto agevolato. Molti immobili tornano sul mercato dopo una media di uno-due anni per morosità. Per gli immobili piccoli, bilocali o trilocali arredati, la richiesta è di persone che per motivi di lavoro si trasferiscono, singoli o giovani coppie, quindi conduttori con valide garanzie; mentre per gli appartamenti non arredati, 4 o 5 vani, spesso i conduttori, per lo più famiglie, non offrono le garanzie che soddisfano i proprietari i quali preferiscono non affittare piuttosto che incorrere in successive difficoltà. Il mercato degli affitti commerciali è molto sofferente, si riscontrano poche richieste e molta offerta. Interessano posizioni ottimali, come strade principali del centro, ma in questo segmento c'è poca offerta. Spesso per poter locare è necessario abbassare il prezzo. Il mercato del turistico è più o meno stabile, le richieste sono per brevi periodi, in genere una settimana, mentre in passato si affittava per 30 giorni.

Qual è la tipologia di contratto più diffuso, con particolare riguardo ai settori residenziale e turistico e se si fa ricorso al canone concordato? Per il residenziale si applicano i modelli della legge 431 con particolare riferimento all’art. 5 comma 1 per gli usi transitori, comma 2 per le esigenze degli studenti universitari, art. 2 comma 3 per le famiglie, il tutto a canone concordato altrimenti art. 2 comma 1 della medesima legge a canone libero. Il contratto 4+4 rimane la tipologia più diffusa. Il canone concordato viene richiesto da una netta minoranza di clientela e soprattutto per immobili di ampia metratura. Per i turistici vengono usati principalmente contratti di locazione per uso vacanze.

Quali sono gli eventuali ostacoli o opportunità determinati nel settore dalle legislazioni locali? E’ cresciuta la richiesta da parte dei locatori di ricorrere ai contratti concordati principalmente per lo sgravio fiscale. Purtroppo ancora non abbiamo la certezza del rilascio dell’immobile in caso di sfratto e questo sicuramente scoraggia molti a darlo in locazione. Speriamo di risolvere il problema con la cedolare secca dal 2011. L’altro ostacolo è che si ha difficoltà a far rientrare il prezzo del canone nelle fasce indicate dai Comuni per la non congruità tra i valori euro/mq./mese dell’accordo e i reali valori di mercato.

Umbria -  Risponde Paolo Ciri, Delegato regionale Fiaip settore Cultura e Formazione

Qual è l'andamento del mercato degli affitti residenziali, commerciali e turistici nel suo territorio? In Umbria per quanto riguarda gli affitti commerciali si registra una maggiore dinamicità della domanda rispetto allo scorso anno, in cui la congiuntura negativa ha segnato un calo negli investimenti e nelle attività commerciali. Molta domanda è orientata verso centri commerciali grandi e medi, che riescono ad attrarre numerosi esercizi e uffici, con i vantaggi dati dalla facilità di parcheggio, di reperibilità, dall’afflusso massiccio del pubblico. Questo provoca, però, un calo negli affitti commerciali all’interno dei centri urbani, compensati dagli investimenti nei centri commerciali. I canoni in questo ambito oscillano tra 30 e 45 euro al mq. Le locazioni residenziali, principalmente nei capoluoghi di provincia di Perugia e Terni, riguardano gli studenti universitari. Così, nonostante la congiuntura del mercato delle compravendite abbia segnato un calo, i canoni sono stati stazionari e hanno poi segnato una ripresa nell’ultimo periodo in concomitanza con le nuove immatricolazioni. I canoni per questo tipo di abitazione oscillano tra i 300 e i 500 euro per un bilocale e tra i 600 e gli 800 per un appartamento di 3/4 vani. Per quanto riguarda invece gli affitti di abitazioni turistiche, si è registrata, nell’ultimo periodo, una ripresa della domanda dal 18,7% del 2009 al 21,6% del 2010, con un calo delle scelte alberghiere dal 51,8% del 2009 al 41,2% di quest'anno. Permane un significativo interesse alle vacanze in Umbria da parte di cittadini provenienti dall’estero e da tutta Italia (in particolare, dall’area romana e milanese). Di notevole attrattiva sono gli agriturismi immersi nel verde, fuori dal caos cittadino, dotati di servizi di piscina o beauty-farm. Si predilige anche la natura storico/artistica delle principali città del territorio umbro.

Qual è la tipologia di contratto più diffuso, con particolare riguardo ai settori residenziale e turistico? Si fa ricorso al canone concordato? I contratti maggiormente utilizzati nel settore residenziale sono quelli a canone libero. Una quota di mercato significativa è attribuibile anche ai contratti a canone concordato, che nonostante una iniziale diffidenza si stanno diffondendo, specie ove accordata la riduzione o l’esenzione Ici. Altra quota di mercato importante nelle città sedi universitarie è quella relativa alla domanda proveniente dagli studenti universitari, con durata variabile da un minimo di 6 mesi a un massimo di 3 anni. Per quanto riguarda il settore turistico, il territorio umbro è regolato dalla legge regionale 18 del 2006 che disciplina l’organizzazione turistica regionale, le strutture ricettive, l’attività delle imprese e le professioni del turismo.

Quali sono gli eventuali ostacoli o opportunità determinati nel settore dalle legislazioni locali? Una limitazione all’adozione di contratti a canone concordato è costituita da canoni di riferimento troppo bassi nelle periferie. Una mancanza di incentivazione può essere riferita all’assenza – in alcuni comuni – di delibere di riduzione dell’Ici per coloro che stipulano contratti concordati. Altra interessante opportunità, fattore di stimolo e di rivitalizzazione dei mercati poco dinamici, sarà l’adozione, a partire da gennaio 2011, della cedolare secca. Infine le sacche di evasione fiscale creano una sorta di concorrenza sleale, una turbativa di mercato e un calmieramento innaturale e illecito dei canoni.