Negli ultimi anni abbiamo assistito a varie fasi normative chehanno movimentato e riformato la “fiscalità immobiliare”,spesso iniqua e inadeguata, e in particolare la base imponibilenei trasferimenti immobiliari che hanno avuto per riferimento iparametri catastali del bene immobile ai fini della determina-zione del valore imponibile fiscale.

Da tempo l'Agenzia delle Entrate ha varato interventi mirati alrisanamento economico, adottando nuovi validi strumenti dilotta all'evasione e all’elusione fiscale con lo scopo di arrivaread un sistema di imposizione il più vicina possibile al valorereale del bene oggetto di transazione.
Con la Finanziaria 2006 un nuovo meccanismo, la cosiddettaregola del “Prezzo valore”, successivamente ampliata, ha poiintrodotto innovazioni di doppia valenza. La prima riguarda ladichiarazione del prezzo di vendita pieno o corrispettivo reale,mentre l'altra interviene sulla tassazione della transazione im-mobiliare ovvero la c.d. “valutazione automatica” sul valore im-ponibile fiscale solo per atti materiali di trasferimento, chehanno ad oggetto immobili residenziali con categoria di sog-getti del negozio persone fisiche e/o enti per i quali la transa-zione non rientra nella sfera di applicazione dell'Iva.
La manovra “Visco-Bersani” (Dl 233/2006) ha stabilito anche latracciabilità dei pagamenti e dell'intervento degli agenti immo-biliari (o meglio i mediatori iscritti al ruolo ex lege39/89) negliatti notarili di trasferimento immobiliare.
Tutto questo si prefigge la finalità di monitorare i flussi finan-ziari di pagamento, la loro provenienza, l'esistenza di rapporticontinuativi con intermediari finanziari e/o istituti bancari, peracquisire un quadro globale di informazioni sui prezzi effettivi,riferimento indispensabile quest'ultimo ai fini dell'aggiorna-mento delle rendite catastali.
Sempre con il fatidico dl 233/2006 si è rafforzata l'attività accer-tatrice dell'Agenzia delle Entrate sugli atti di compravendita diimmobili e relative pertinenze, diversi da quelli disciplinati dalcomma 497 art. 1 della L. 266/2003, atti ai quali si applica lac.d. Regola del “Prezzo valore”.
Un’altra rivisitazione del settore dell'imposta d'atto è segnatadall'aumento dei poteri di controllo attribuiti all'Amministrazionefinanziaria. Questa può infatti avviare istruttorie e procedere adaccessi, ispezioni, verifiche e acquisire informazioni tramitequestionari e/o visite nelle agenzie di mediazione immobiliare,oltre a effettuare indagini di carattere finanziario/bancario di-rettamente sui conti correnti intrattenuti dalle parti contraenti ilnegozio giuridico e magari anche dei familiari.
La “bomba atomica”con la quale lo scenario della tassazioneimmobiliare ha subito una vera e propria rivoluzione, andandoa incidere in modo forte sui poteri di rettifica dell'Amministra-zione finanziaria, è l'attribuzione del ruolo probatorio di “pre-sunzione legale relativa di evasione” al criterio del “valorenormale”, ai fini dell'accertamento dell'imposta sui redditi e Iva.In pratica il direttore dell'Agenzia delle Entrate può emettereprovvedimenti finalizzati a fissare criteri per determinare il c.d.“valore normale”, senza però definire il concetto di “valore nor-male” per individuare il quale si ritiene di non poter comunqueprescindere dal concetto di contrattazione in condizioni di li-bera concorrenza e in assenza di turbativa di mercato.
La nuova normativa, in merito alle cessioni di immobili soggettead Iva, prevede che la prova dell'esistenza di operazioni impo-nibili di ammontare superiore al corrispettivo indicato nell’atto,si intende integrata anche se desunta sulla base del valore nor-male dei beni immobiliari come determinato dall’articolo 4 delTesto unico sull’Iva (Dpr 633/72).
Il concetto di valore normale è una nuova valenza di parame-tro presuntivo utilizzato ai fini del controllo, quale reale corri-spettivo contrattuale valido, anche ai fini dell’accertamentodelle imposte sui redditi nei confronti del cedente soggetto Iva.
Sembrerebbe che per l'Agenzia delle Entrate fosse sufficientedimostrare la differenza tra il corrispettivo di vendita dichiaratonel negozio giuridico e il valore normale per integrare la provadel non veritiero prezzo dichiarato.
Il contorto meccanismo del “valore normale” serve all'Ammini-strazione finanziaria per accertare l'effettività del corrispettivocontrattuale. Si tratta quindi di un procedimento logico presun-tivo che crea distonia con la natura presuntiva dell'accerta-mento fiscale. Inoltre questo sistema determina una forte epalese discrasia con i principi comunitari in base ai quali il cri-terio del “valore normale” è utilizzato, congiuntamente al para-metro “valore costo”, nei casi di trasporto di beni e servizi neiquali manca l'indicazione di un corrispettivo, costituendomezzo di rideterminazione diretta sulla base imponibile solo incasi tassativamente previsti.
La possibilità di impiegare il criterio del valore normale per l'Am-ministrazione finanziaria italiana ha creato notevoli problemi ap-plicativi con la Commissione Europea, che ne ha contestato imetodi di calcolo dell'Iva in quanto in pieno contrasto con iprincipi dettati dalla Direttiva 2006/112/E e con la stessa naturadell'imposta.
Le Normative Comunitarie Iva impediscono di asserire il valorenormale come criterio impositivo ordinario (art. 14 Dpr 633/72)dovendosi viceversa fare riferimento all'effettivo corrispettivodovuto al cedente che andrà a far parte della Base Imponibilee che è l'elemento necessario ed indispensabile ai fini della cor-rispondenza tra Iva dovuta dal cedente e quella detraibile dalcessionario.
Il nostro legislatore ha dato impulso alla tassazione a “valorenormale” cercando di arrivare ad assoggettare a giusta impo-sizione il corrispettivo realmente pattuito facendo emergere ilsommerso sottratto alla dichiarazione di corrispettivo e quindialla tassazione.
Si è inoltre stabilito che il valore normale non può comunqueessere inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento ero-gato. In questo modo dunque il valore normale è assunto comevalore minimo al di sotto del quale l'Ufficio finanziario, in fasedi accertamento, non scenderà. Diventerà perciò indispensa-bile per il contraente individuare elementi oggettivi probatoriche determinano un diverso valore di mercato rispetto a quellodeterminato dall'Amministrazione finanziaria. Il contribuentepotrà però fornire la prova contraria, dimostrando che l’entitàdel prezzo effettivamente pattuito, come ad esempio dimo-strare che la somma mutuata è in parte destinata a finalità di-verse.
La Legge 244/2007 Finanziaria per il 2008 ha chiarito definiti-vamente con norme di interpretazione autentica che la c.d.“presunzione legale relativa” opera esclusivamente per le ces-sioni effettuate dal 4 luglio 2006. Infatti per gli atti anteriori allariforma del Dl 233/2006 la presunzione del valore normale deveintendersi come semplice e non “legale”.
In data 27 Luglio 2007 l'Agenzia delle Entrate ha concretizzatola metodologia di calcolo del valore normale che si basa, inprimo luogo sui valori fissati dall'Osservatorio del Mercato Im-mobiliare (Omi), emanazione dell'Agenzia del Territorio, definitiin abbinamento alla concorrenza di diversi elementi e calcolimatematici basati su alcuni parametri tipo categoria catastale,superficie, valore unitario, al metro quadro oltre ad altri riferi-menti tassativi riferiti all'immobile.
L'Agenzia delle Entrate è consapevole del fatto che i dati Ominon sempre sono idonei di per sé a determinare il valore corri-spondente a quello riferibile al caso concreto che si va ad ac-certare, vista la genericità della loro determinazione.