La normativa finalizzata alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio che per gli edifici in condominio è affidata alla tutela dell’amministratore di condominio (Direttiva 2002/91/CE del 1612/2002, D.Lgs. attuativo 19/8/2005, n. 192 e D.Lgs integrativo 29/12/2006, n. 311) conferisce a quest’ultimo un ruolo sociale delicato e impegnativo che richiede un’opera di formazione e informazione culturale a beneficio generale del Paese e dell’intero pianeta.
L’amministratore di condominio diventa quindi un interlocutore privilegiato per il contenimento energetico negli edifici, in quanto è il soggetto che, attraverso le operazioni preparatorie (informazione) ed esecutive (proposte di delibere assembleari), indispensabili per la realizzazione degli obiettivi comunitari, rappresenta il naturale intermediario di questa politica evitando responsabilità che possono incidere sulla stessa commerciabilità delle unità immobiliari gestite.
Considerato che, a partire dal primo luglio 2009, l’indicazione delle caratteristiche energetiche sarà obbligatoria per consentire il valido trasferimento a titolo oneroso e la locazione di tutte le unità immobiliari (acquirente e conduttore potranno far valere la nullità dei rispettivi contratti in assenza di questa documentazione), l’amministratore avrà il dovere professionale di informare adeguatamente i condomini della situazione energetica delle parti comuni, con proposte che consentano l’adozione di nuove tecnologie, da formulare in sede assembleare, curandone una opportuna registrazione a verbale in caso di un possibile rinvio decisionale, evidenziando i vantaggi e i pregiudizi legati all’osservanza o meno delle prescrizioni, con l’obiettivo della conservazione del valore economico delle rispettive unità immobiliari. E’ opportuno evidenziare inoltre che una eventuale decisione negativa dell’assemblea che venga poi ritenuta pregiudizievole per i diritti soggettivi dei condomini favorevoli a eventuali interventi di natura comune, in ragione del minor valore di mercato e redditività locatizia delle proprietà esclusive in conseguenza del minor coefficiente energetico, potrebbe legittimare il ricorso al giudice (ai sensi dell’art. 1105 c.c).
L’amministratore dovrà prestare poi particolare attenzione alle iniziative individuali di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, già legittimato dalla Cassazione con ripetute sentenze. Alcune disposizioni regionali infatti (ad esempio quelle del Piemonte) vietano il distacco, mentre l’allegato A del decreto legislativo attuativo della direttiva comunitaria sul rendimento energetico (n. 311/2006) considera, con tutte le relative conseguenze, il distacco stesso “una ristrutturazione relativa ad un insieme di opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed emissione del calore” per la quale è necessaria una preventiva certificazione energetica nella quale il tecnico abilitato dovrebbe documentare il risparmio energetico realizzabile dall’edificio, in pratica difficile da dimostrare in quanto si determinerebbe una potenza termica installata superiore alla precedente. Il tecnico dovrebbe infatti garantire un fabbisogno energetico per l’edificio inferiore ai valori indicati nel decreto del ministero dello Sviluppo economico dell’11 marzo 2008 (attuazione dell’articolo 1, comma 24, della Finanziaria per il 2008, sulla definizione dei valori limite di fabbisogno di energia primaria). Gli esperti del settore si apprestano a verificare come i nuovi certificati energetici incideranno sui prezzi, con possibili modifiche delle valutazioni degli immobili meno pregiati (introduzione di categorie di edifici dalla lettera A alla G con parametri differenziati per consumi energetici in kWh per mq). Nella stessa ottica il decreto legge del 22 gennaio 2008 (n. 37) sull’attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici prevede un onere di informativa circa il mancato adempimento di prescrizioni imperative per l’adeguamento dei fabbricati esistenti e dei relativi impianti a norme di sicurezza che può comportare un minor valore commerciale delle singole proprietà esclusive, con conseguente possibile addebito al rappresentante legale del condominio che non sia in grado di dimostrare la sua diligenza e il rifiuto da parte dell’assemblea di sostenere i costi relativi ai necessari interventi per l’ottenimento delle certificazioni previste, da redigere in base ai modelli allegati al decreto stesso (impianti comuni elettrici, ascensori, termici, fognari, idrici) che un professionista del settore impiantistico con determinate qualità può rilasciare anche a sanatoria (art. 7.6). Le istruzioni dell’ufficio legislativo del ministero dello Sviluppo economico fornite il 26 marzo scorso hanno chiarito la possibilità delle parti di una compravendita immobiliare di derogare concordemente all’obbligo (art. 13) della garanzia del venditore in merito alla conformità degli impianti individuali e comuni (anche se questi ultimi non sono espressamente citati nel decreto). Il Consiglio nazionale del notariato, in data 17 marzo 2008, ha però evidenziato, in considerazione della circostanza che la verifica sulla sicurezza degli impianti è presupposto per il rilascio dell’agibilità dell’edificio, che il trasferimento di immobili privi di questo requisito determina il risarcimento del danno a carico del venditore.

di Carlo Parodi – Centro Studi ANACI