I dati sono incoraggianti, la fase acuta della crisi del settore immobiliare sta terminando.
Dopo la rovinosa caduta nella prima parte del 2009, i valori del comparto hanno mostrato alla fine di giugno una lieve tendenza alla stabilizzazione, che continuerà per tutto il secondo semestre, per poi iniziare a crescere, parallelamente al quadro economico globale, nel 2010. È la previsione del centro studi economici Nomisma, che il 16 luglio scorso a Roma ha presentato il secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2009 calcolato sui dati raccolti in 13 grandi aree del nostro territorio: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino, Venezia. Secondo la rilevazione, nella seconda metà dell'anno si confermerà una riduzione del fatturato, che a fine anno sarà inferiore a quello registrato nel 2007: nel 2009 infatti il comparto genererà in Italia circa 110 miliardi di euro, con una differenza rispetto al pre-recessione di circa 44 miliardi. Oltre che alla crisi di portata generale, la riduzione del fatturato è da imputare alle diverse componenti del settore, in primis alla diminuzione del volume di compravendite, ma anche alla contrazione dei prezzi che si è verificata nel 2009. Il numero di compravendite in Italia (che ha subito una riduzione del 18% nel primo semestre) è infatti diminuito considerevolmente a partire dal 2007, anno in cui aveva raggiunto il suo massimo (oggi si registra una diminuzione di circa 220mila abitazioni e 20mila immobili non residenziali). A questo va sommato il fattore prezzi, che a partire dal primo semestre di quest’anno ha registrato una flessione del 2,5% in media per tutte le tipologie di immobili. La variazione negativa di questo valore è ancor più eccezionale se si considera che per la prima volta in Italia la tendenza alla contrazione dei prezzi è riscontrabile in tutte le città, oltre che per tutte le destinazioni degli immobili (abitazioni, uffici, negozi). È necessario inoltre tenere presente che il comparto dell’edilizia, che rappresenta il 16% della produzione italiana, ha registrato nell’anno un calo del 10% negli investimenti in costruzioni. Come ha sottolineato l’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), le imprese e le famiglie avvertono la mancanza di liquidità, e il dato è riscontrabile nella contrazione degli investimenti (comunque ridotta rispetto al resto d’Europa). Ciononostante, è opinione diffusa tra istituzioni e addetti ai lavori che il peggio è ormai passato: la relazione 2009 della Banca d’Italia, pubblicata nel maggio scorso, ha evidenziato un aumento di preoccupazione nei consumatori per l’andamento dei prezzi, ma ha teorizzato che nel 2011 il settore sarà fuori dalla fase acuta della crisi. Inoltre, studi autorevoli della Commissione europea e di Confindustria registrano l’indice relativo alla fiducia dei consumatori finalmente in rialzo dopo il collasso di Lehmann Brothers del 2008. Il dato per l’immobiliare, dunque, prevede l’assestamento della situazione per tutto il semestre e la ripresa della crescita, in linea con tutti i settori colpiti dalla crisi, dal 2010. Inoltre, i colossi del real estate Jones Lang Lasalle e Cb Richard Ellis, sono concordi nell’affermare che il punto più basso nella caduta dei volumi sarebbe stato ormai raggiunto e segnalano già alla fine del primo semestre una timida ripresa. In particolare, la domanda sarebbe ora incoraggiata grazie alle occasioni che la crisi propone e che si manifesterebbero soprattutto nel Regno Unito, in cui i prezzi degli immobili commerciali sono calati in misura consistente. Nell’ambito delle tendenze delineate, il rapporto Nomisma rivela poi un quadro in realtà complesso, caratterizzato da situazioni diverse. In primo luogo, dall'indagine è emersa la tendenza alla segmentazione del mercato fra immobili di qualità elevata e scarsa, che si sta radicalizzando. A questo proposito va sottolineato che le analisi del recente andamento del mercato delle abitazioni negli Usa di Robert Shiller indicano che “il boom dei prezzi delle case e il successivo collasso sono stati maggiori per le case a basso prezzo”. Inoltre, si è delineato un enorme distacco tra l’andamento del mercato “al dettaglio” (ovvero di singole unità immobiliari) e “all’ingrosso” (ovvero di pacchetti di immobili), che differenziano gli acquirenti in utilizzatori e in investitori. I dati dimostrano che dopo il credit crunch molti hanno deciso di investire nel mattone, per mettere al sicuro la propria liquidità. Tra il 2007 e il 2009, tra le motivazioni della propensione all’acquisto nel mercato immobiliare in Italia, la voce “investimento” ha infatti registrato un considerevole aumento, a differenza delle componenti relative all’acquisto della prima casa, alla sostituzione o all’acquisto di una seconda abitazione. Un dato che è cresciuto soprattutto in relazione a città come Firenze e Venezia, poli di attrazione turistica. Tra i risultati dello studio, poi, vi è l’analisi dell’indice di indebitamento delle famiglie rispetto al reddito disponibile per i Partner europei. Per l’Italia si delinea una situazione confortante rispetto agli altri Paesi, con il valore allo 0,6%, motivato soprattutto dal fatto che da noi vi è sempre stata una scarsa propensione a contrarre debiti privati. A questo proposito, il rapporto Nomisma delinea un aumento delle compravendite effettuate con capitale proprio, in virtù delle restrizioni creditizie e per l’allocazione di liquidità, rispetto a quelle in cui si fa ricorso a un mutuo. Lo studio esprime infine il punto di vista degli operatori del settore riguardo all’andamento del mercato per il 2009 e il 2010: si registrano aspettative ottimistiche sulla stabilizzazione del settore, mentre invece pochissimi ritengono vi sarà una crescita. Molta fiducia viene riposta nel comparto abitativo per quanto riguarda il numero di compravendite, mentre si registra una visione negativa sull’andamento dei prezzi. Con riferimento a immobili di altro uso, come uffici e negozi, invece, la previsione degli addetti ai lavori è negativa sia per quanto riguarda i prezzi che per il volume di compravendite. A influenzare negativamente l’andamento dei prezzi e il numero di transazioni saranno il tasso di disoccupazione e quello relativo al consumo delle famiglie.

Agenti fiduciosi , nonostante i segni negativi del mercato

Compravendite in diminuzione e il continuo aumento degli incarichi a vendere rimasti inevasi. Nonostante questo, si attenua il pessimismo degli agenti immobiliari sulle prospettive a breve termine del marcato nazionale: il saldo tra attese di peggioramento e di miglioramento a tre mesi si è ridotto del 21% dal 56,2% registrato alla fine del 2008. E' questo il quadro emerso dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – Giugno 2009, realizzato dalla Banca d'Italia in collaborazione con Tecnoborsa e il contributo degli agenti Fiaip. All'indagine, svolta tra il 22 aprile e il 26 maggio scorso, hanno partecipato 929 agenti, che hanno fornito dati sull'andamento del settore tra gennaio e marzo di quest'anno. Nel periodo gli operatori hanno evidenziato una riduzione media vicina al 60% della forbice tra le indicazioni di aumento e riduzione dei prezzi, rispetto al trimestre precedente, con tendenze a ribasso soprattutto nelle Nord Est. Il prezzo effettivo di vendita è risultato scontato dell’11,8% rispetto alla richiesta iniziale (era il 9,5% nel trimestre precedente). Stabili i tempi medi che passano tra conferimento dell’incarico e quello della vendita, pari a quasi 7 mesi. Nei primi tre mesi 2009 circa due terzi degli operatori hanno venduto almeno un immobile, quota quasi invariata rispetto alla fine del 2008. In totale le compravendite effettuate da agenti sono state circa 135mila, con un calo del 5% rispetto al trimestre precedente. Nel primo trimestre 2009 gli incarichi a vendere rimasti inevasi sono stati il 32,6%, contro il 34,7% della fine del 2008. Gli agenti che hanno segnalato un aumento del numero di nuovi incarichi è salita al 42% contro il 38,5% del quarto trimestre 2008. La mancanza di proposte di acquisto dovuta a richieste di prezzi troppo elevati si è confermata il motivo principale di cessazione dell’incarico a vendere (65,9%). Per quanto riguarda le prospettive del mercato territoriale circa la metà degli agenti, con riferimento al secondo trimestre 2009, ha segnalato condizioni “normali”, anche se per lo stesso periodo quasi il 48% degli operatori prevede un ulteriore calo dei prezzi, in particolare nelle aree urbane.