Nonostante il clima di incertezza, la crisi dei mutui subprime e la sostanziale stabilità dei prezzi, gli italiani continuano a pensare alla casa come a una buona forma di investimento.
Lo conferma il fatto che sette famiglie su dieci vivono in abitazioni di proprietà, mentre il 22% è intestataria di un mutuo; di cui l’89,5% per l’acquisto della prima casa e l’11,9% per altri immobili. È quanto risulta dal Rapporto sulla finanza immobiliare 2008, presentato da Nomisma in occasione dell’Eire, l’Expo Italia real estate, che si è svolto alla Fiera di Milano dal 10 al 13 giugno scorsi. L’istituto di ricerca rivela poi che nel 2007 i mutui sottoscritti per l’acquisto di case e immobili in costruzione hanno raggiunto un valore pari a 424mila milioni di euro, il 53% dei quali è stato sottoscritto da famiglie. La crescita dei prestiti ipotecari sembra non essersi mai arrestata: dal 2001 ad oggi l’aumento è stato infatti del 168%, a fronte di un incremento del 132% per il mercato complessivo dei mutui e del +142% per quelli fondiari. Dal rapporto Nomisma risulta quindi che in Italia il 60% delle case è acquistata grazie alla sottoscrizione di un mutuo ipotecario. Per quel che riguarda la tipologia di contratto, l’ultima metà del 2007 è stata caratterizzata dalla sottoscrizione di mutui a tasso fisso e con una durata superiore ai 15 anni.
A ben guardare i dati dell’istituto di ricerca, il settore immobiliare italiano ha subito negli ultimi dieci anni un rallentamento. Infatti, tra il 1992 e il 2007 le compravendite sono cresciute del 73%, mentre tra il 1998 e il 2007 l’incremento si è attestato al 54%. Sul versante dei prezzi lo studio indica una crescita media tra il 1992 e oggi del 24,4%, inferiore a quella in termini reali pari al 66,3%. A confermare il trend in discesa è la diminuzione del 4,6% degli acquisti di abitazioni registrata lo scorso anno, quando il valore del mercato immobiliare è risultato pari a 138.269 milioni di euro, in flessione dello 0,3% rispetto al 2006. Per quel che riguarda gli investimenti in abitazioni, il rapporto Nomisma rileva che rispetto al 2000 sono diminuiti del 2,4%, mentre quelli in costruzioni non residenziali sono scesi del 10%.
Il 2007 non è però stato un anno d’oro nemmeno per il settore immobiliare corporate nelle due principali città italiane, Roma e Milano. A fronte di una stabilità dei canoni d’affitto, il prezzo degli uffici, dei capannoni e delle superfici commerciali è diminuito. Secondo uno studio presentato da Gabetti in occasione dell’Eire, nella capitale e nel capoluogo lombardo il 2007 si è caratterizzato, oltre che per la riduzione delle transazioni, anche per lo spostamento della domanda commerciale e del terziario verso superfici di medie e piccole dimensioni. Si sta infatti passando da un modello basato sugli ipermercati e i grandi centri commerciali a quello di supermercato di quartiere, a misura di persona e con costi di gestione estremamente inferiori a quelli delle grandi superfici. Le cause di questa contrazione sono da ricercare, secondo Andrea Musso, responsabile corporate di Gabetti, nella riduzione generalizzata dei consumi accompagnato dall’invecchiamento della popolazione. Per questi motivi gli acquirenti stanno più attenti nella scelta degli uffici, con il conseguente allungamento del periodo di transazione. Secondo i calcoli della società di intermediazione immobiliare per chiudere un contratto d’affitto per un ufficio di 500 metri quadri ci vogliono in media nove mesi, mentre nel 2004 per la firma ne erano sufficienti solo 4. L’andamento del settore corporate è confermata anche dal Pan European Index (IPD), l’indice calcolato Investent Property Databank IPD, il leader mondiale nelle analisi sul settore immobiliare, che ha sede a Londra. Il mercato italiano, si legge nello studio comparato degli indici immobiliari dei principali mercati mondiali, ha presentato due trend divergenti. Da una parte la diminuzione delle transazioni relative alle superfici commerciali e a quelle destinate al terziario e, dall’altra, la buona performance registrata del settore immobiliare direzionale. In questo contesto, grandi attese si riversano su Milano e sugli effetti che l’Expo del 2015 avrà sul settore. In base alle prime analisi sembra che si dovrà aspettare ancora parecchio perché l’esposizione mondiale produca i propri effetti sul mercato del real estate.

Nei primi sei mesi del 2008 l’aumento del prezzo delle case, pari a +0,3%, è stato il più basso degli ultimi dieci anni. Al momento non sembra quindi esserci stata nessuna accelerazione, così come annunciato in occasione dell’assegnazione al capoluogo lombardo dell’organizzazione dell’Expo. Secondo Borsa immobiliare, la società della Camera di commercio specializzata nello studio del settore, la contrazione dei prezzi, anche nelle zone di maggior prestigio della città, è da attribuire interamente all’inflazione. Per il futuro il centro studi indica una diminuzione delle transazioni così come del numero di mutui erogati, con il conseguente aumento dei canoni d’affitto. Una visione più tranquilla della situazione è stata fornita invece dal vicepresidente della Federazione italiana mediatori agenti d’affari (Fimaa), Claudio Lossa, che in una recente intervista ha parlato della buona tenuta del settore immobiliare meneghino. A fronte della recessione, dell’inflazione e del caro-petrolio, assicura Lassa, non ci sarà nessun tracollo immobiliare per Milano. E questo grazie all’alta quota dei proprietari di case, pari al 65%, e all’Expo, che comunque avrà effetti positivi sull’intero comparto.