Completamente rivoluzionate le norme per l’attività edilizia nei comuni umbri. Lo scorso 13 ottobre è stato infatti approvato dalla giunta regionale il nuovo regolamento che, in base a quanto previsto dall’articolo 12 (comma 1, lettere a e d-bis) della legge regionale 1/2004 (Norme per l’attività edilizia), detta criteri per uniformare su tutto il territorio regionale l’attività edilizia.
Il provvedimento, che si compone di 27 articoli suddivisi in sei capi, provvede, nello specifico, alla definizione delle grandezze urbanistiche ed edilizie, degli indici, delle distanze tra le costruzioni, oltre che delle modalità con le quali queste misure devono essere calcolate ai fini della edificazione. Il regolamento, oltre a varie disposizioni per l’attività edilizia, disciplina inoltre le opere pertinenziali, tenendo conto del titolo abilitativo necessario per la loro realizzazione. A tutto questo insieme di norme ben precise dovrà adeguarsi, entro fine aprile 2009, e cioè a sei mesi di distanza dalla pubblicazione del provvedimento sul Bollettino ufficiale della Regione (Bur), tutti e 92 i municipi dell’Umbria. Le nuove regole, in particolare, interessano i costruttori edili e i professionisti ma vengono chiamati in causa anche i possessori di terreni edificabili e i proprietari di edifici che intendono effettuare delle modifiche. Tutte categorie che, al pari delle amministrazioni locali e dopo aver visto trasformarsi in carta straccia le regole stabilite dagli uffici tecnici dei singoli Comuni, si trovano a dover fare i conti con le normative dettate dalla Regione. Il tutto con un tempo relativamente breve a disposizione e in un quadro che presenta realtà piuttosto eterogenee tra loro.
A questo proposito, già nel maggio scorso, l’Associazione nazionale costruttori edili (Ance) dell’Umbria, che raggruppa gli imprenditori del settore iscritti a Confindustria, aveva sollevato una serie di articolate osservazioni sul regolamento (preadottato dalla Giunta regionale il 28 gennaio di quest’anno), raccolta in un fascicolo fatto pervenire alla Regione. Pur apprezzando lo sforzo della Giunta nell’allestire uno strumento regolamentare in grado di fornire alle amministrazioni comunali elementi per uniformare i parametri edilizi e urbanistici, e, di conseguenza, di dare risposte adeguate sotto il profilo della certezza del diritto a tutti gli operatori del settore delle costruzioni, l’Ance sottolineava come, nel passaggio dalle affermazioni di principio alla definizione dell’articolato, le cose fossero profondamente cambiate. Secondo l’Associazione di Confindustria, infatti, l’attività di omogeneizzazione e omologazione di tutto il territorio regionale posta in essere dai tecnici di Palazzo Donini, sede della Regione Umbria, se non attentamente governata, avrebbe potuto produrre effetti indesiderati di proporzioni piuttosto gravi sia sul tessuto urbanistico dei diversi territori comunali sia sugli interessi legittimi consolidati nel tempo. In particolare, i costruttori invitavano la giunta a riflettere sulle tante diversità di carattere urbanistico, storico, paesaggistico e architettonico che caratterizzano l’Umbria dove a territori comunali caratterizzati da ampie zone rurali con edilizia prettamente estensiva, si legge nel documento dell’Ance, si alternano ambiti comunali connotati dalla presenza di insediamenti intensamente edificati, e, ancora, a centri di assoluto valore storico si avvicendano ambiti centrali caratterizzati da una edilizia recente frutto della ricostruzione post bellica. Differenze che hanno portato le amministrazioni comunali a predisporre norme urbanistiche e regolamentari che, pur tenendo conto delle regole statali e regionali, potessero meglio adattarsi alle caratteristiche del proprio territorio e rispondere puntualmente alle esigenze, non ultime quelle operative, che il processo edilizio propone quotidianamente. Partendo da questo principio, l’Ance aveva quindi suggerito alla Regione una serie di modifiche da apportare al regolamento per renderlo più adatto alla realtà umbra e, di conseguenza, più facilmente attuabile.
Le indicazioni dell’Ance sono però rimaste per lo più lettera morta. Nel documento approvato a metà ottobre dalla giunta presieduta da Maria Rita Lorenzetti, infatti, sono state inserite ben poche modifiche rispetto al testo preadottato a gennaio e accolto a maggio dal Consiglio delle autonomie locali. Sostanzialmente inascoltati, i rappresentanti dell’Ance, attraverso il presidente regionale Stefano Pallotta, si sono dichiarati pronti a ricorrere alla giustizia amministrativa se almeno le istanze più importanti non dovessero essere riconsiderate. Ma intanto il meccanismo di trasformazione è stato avviato. Con tutte le conseguenze che ne derivano sia per gli uffici tecnici comunali, che dovranno stravolgere il proprio “modus operandi”, sia per le attività delle imprese del settore e le tasche dei proprietari di beni immobili. In riferimento a quest’ultima osservazione, l’Ance ha sottolineato come, in particolare, la norma con la quale viene stabilito che la potenzialità edificatoria possa essere “incrementata considerando anche quella acquisita con atto registrato e trascritto di terreni e proprietà diverse, secondo quanto stabilito dallo strumento urbanistico”, pregiudicherebbe, di fatto, la possibilità di ricorrere all’asservimento o al trasferimento di cubatura.
Altri punti contestati, che, a parere dell’Ance, al momento dell’applicazione concreta potrebbero stravolgere gli interventi edilizi già pianificati, sono quelli relativi alla distanza tra gli edifici e le sedi stradali e tra un edificio e l’altro. L’Associazione dei costruttori sottolinea inoltre come, di fatto, si renderebbe impossibile la realizzazione di molti parcheggi privati, soprattutto nelle zone B di completamento, dove gli interventi edilizi devono essere realizzati in ambiti compressi da edificazioni preesistenti. Con il nuovo regolamento vengono modificate anche le regole relative ai sottotetti, per i quali cambiano i parametri per il calcolo della superficie utile calpestabile. Il tema dello sfruttamento dei vani sottotetto, secondo l’Ance, riveste un’importanza particolare in quanto pregiudicherebbe gli interessi legittimi di chi ha acquistato terreni e progettato immobili sulla base delle scelte finora operate dalle diverse amministrazioni comunali.