Dopo più di dieci anni di continui rialzi, il mercato immobiliare italiano tira il freno a mano. Nel primo semestre del 2008 le vendite di case sono diminuite tra il 13 e il 15% e le quotazioni delle abitazioni hanno cominciato a ridursi, anche se con andamenti non uniformi sul territorio.

E’ questo il quadro delineato da alcuni dei maggiori player del settore, a partire dall’Ance, l’Associazione nazionale dei costruttori. Nell’Osservatorio congiunturale presentato a metà ottobre, l’organizzazione evidenzia un calo delle compravendite nel residenziale per i primi sei mesi del 2008, del 14% rispetto allo stesso periodo del 2007, quando sono cominciati i primi segnali di rallentamento. Questa riduzione, secondo i dati Ance, è generalizzata e riguarda sia le grandi realtà urbane che i piccoli centri, dove la frenata solo fino a qualche mese fa sembrava più contenuta. Tuttavia è proprio nelle piccole realtà che si continua a registrare il maggior numero di transazione. Da gennaio a giugno di quest’anno il 71,2% del totale delle compravendite residenziali è stato realizzato nei comuni non capoluogo contro il 28,8% di quelli capoluogo.
Le stime dell’Ance non sono lontane da quelle indicate a fine settembre dall’Omi, l’Osservatorio sul mercato immobiliare che fa capo all’Agenzia del Territorio e che il 30 settembre scorso ha presentato i dati sul primo semestre di quest’anno. Secondo l’Omi infatti, da gennaio a giugno sono state effettuate 780.953 compravendite d’immobili, contro le 890.687 dello stesso periodo del 2007, con una riduzione del 12,3%, che però sale al 14% se si considera il solo segmento residenziale. Nel primo semestre 2008 le transazioni relative a case sono state 355.265, contro le 413.181 del primo semestre 2007.
Ma mentre le vendite sono diminuite, secondo l’Osservatorio dell’Agenzia del territorio la quotazione media delle case è continuata a salire, registrando una crescita dell’1,4% da gennaio a giugno rispetto ai sei mesi precedenti (luglio-dicembre), con un valore medio di 1.580 euro/mq contro i 1.558 eur/mq del secondo semestre 2007. Un dato sui prezzi, quello fornito dall’Omi, che non trova conferma nelle indicazioni di altri osservatori. Le stime fatte di recente dall’ufficio studi di Ubh sulla base di informazioni raccolte da Professione Casa e Grimaldi immobiliare, indicano infatti per il primo semestre 2008 sia una riduzione delle compravendite nell’ordine del 13-15% sia una riduzione delle quotazioni, con una flessione media del 7% e punte del 9% a Napoli e Palermo, dell’8,3% a Roma e dell’8% a Milano. Per Ubh a mantenere in crescita i prezzi del mattone sono le case di nuova costruzione e quelle di pregio. Un andamento che continuerà sino alla fine dell’anno quando le quotazioni dovrebbero ridursi di ulteriori 2-3 punti percentuali, con un numero finale di transazioni che dovrebbe fermasi sotto le 700mila unità.
Per il 2009 però c’è già chi spera nella ripresa. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari (SI), nel prossimo anno le compravendite dovrebbero riprendere con un aumento tra il 5 e il 7%, mentre i prezzi, come indicato dall’Omi, dovrebbero continuare a crescere sui valori dell’inflazione, rimanendo quindi in pratica stazionari su un +2%. Una prospettiva quella indicata da Breglia ben spiegata nel “Focus Italia nell' European Outlook 2009” presentato a metà settembre a Santa Margherita Ligure. Secondo SI infatti, nonostante un 2008 all’insegna del segno meno, il 2009 sarà già l’anno della ripresa, grazie a un modesto rimbalzo nelle transazioni, basato su un’ipotesi di una congiuntura economico-finanziaria leggermente più positiva. Inoltre, secondo il Focus di Scenari immobiliari, in Italia, rispetto ad altri Paesi europei, non ci sarà l’esplosione della bolla immobiliare e il mercato reggerà alla crisi internazionale. Per il 2008 infatti le previsioni di fatturato del comparto sono comunque positive, anche se con un incremento modesto, appena lo 0,9% sul 2007 (un anno fa la crescita sul 2006 era stata del 4,9%). Si tratta comunque di un risultato positivo rispetto al crollo registrato in Francia, Germania, Spagna e Stati Uniti. Quindi secondo SI nel nostro Paese “non si è ancora conclusa la crescita qualitativa della filiera e mancano attori-chiave nel comparto finanziario". E per il 2009 si stima un aumento del fatturato intorno all'1,6%, quasi equamente suddiviso tra residenziale e altri segmenti del mercato, mentre sul fronte dei prezzi ci sarà una stabilizzazione, in particolare per l’usato, dal momento che la qualità media delle case in vendita si sta riducendo con l'offerta che riesce ad attirare la domanda “solo attuando una corretta riduzione del prezzo medio”. Nonostante le buone prospettive e i dati incoraggianti, SI conferma le stime di Ance e Omi, indicando per la fine del 2008 una riduzione delle vendite intorno al 13% rispetto al 2007. Una riduzione legata soprattutto al mercato delle prime case e dovuta all’effetto combinato del-l’aumento dei costi dei mutui e alla minor facilità di accesso al credito per le famiglie. Il calo delle compravendite, ha osservato ancora Breglia, si concentra soprattutto “nella fascia di mercato medio-bassa come capacità di spesa (entro i 250mila euro), riferita a lavoratori immigrati e giovani coppie”, che invece negli ultimi anni grazie a condizioni di credito vantaggioso sono arrivati a rappresentare circa un terzo del totale della quota di scambi. E lo stesso vale per le locazioni: i rendimenti da affitti sono in calo, dal momento che i canoni medi sono troppo elevati rispetto alla capacità di spesa degli inquilini. Dunque si registra un aumento notevole del numero delle case sfitte, e questo nonostante ci sia una domanda forte, sia di tipo sociale che normale. Secondo Scenari infine è confermata anche la diminuzione di transazioni nelle grandi città, come conseguenza della riduzione dell'offerta e l’aumento al contrario nei comuni minori. Nei primi sei mesi del 2008, secondo SI, è proseguita la costruzione di nuove abitazioni che rappresentano il 18% del totale messo sul mercato, e la crescita stimata per il 2009 dovrebbe riguardare proprio questo segmento. Un dato quest’ultimo che però l’Ance sembra in parte smentire.
La costruzione di nuove abitazioni, da quanto emerso dall’Osservatorio congiunturale dell’Associazione, risulta infatti in calo. I dati indicano che la produzione di nuove case diminuirà nel 2008 del 2,8% e del 3% nel 2009.
Un fenomeno che, ha precisato il presidente dell’Ance Paolo Bozzetti, non “non è la conseguenza di una sovrapproduzione degli ultimi anni ma è il risultato delle difficoltà, dovute agli effetti della crisi finanziaria, incontrate da famiglie e imprese nell'accesso al credito”. Dunque, ha aggiunto, “va detto con chiarezza che in Italia non c'è né ci sarà alcuna bolla immobiliare, a differenza di quanto accaduto negli Usa e in altri Paesi europei”.
Sempre secondo i dati Ance, inoltre, gli investimenti per le abitazioni saranno nel 2009 pari a 85.773 milioni di euro, con un incremento dell'1,2% rispetto al 2008 in valore, ma con una flessione dell'1,5% in termini reali. La contrazione dei livelli produttivi interesserà maggiormente il Nord Est (-1,9%) e il Nord Ovest (-1,3%). Gli investimenti per nuove abitazioni ammonteranno nel prossimo anno a 39.789 milioni di euro, con una flessione dello 0,4% in valore e del 3% in termini reali sul 2008. A fronte di questo, la domanda di nuove case continuerà a essere di basso profilo e solo nel Mezzogiorno, secondo le stime dell’Associazione, ci sarà una ripresa della domanda delle famiglie per l'acquisto della prima casa, che sarà utile a sostenere i livelli produttivi del comparto nei prossimi anni. Ma solo se “le condizioni economiche e finanziarie renderanno conveniente l'avvio di nuovi interventi”.