Lo scorso anno il prodotto interno lordo delle regioni meridionali dell’Italia è aumentato dello 0,7%, un punto percentuale in meno rispetto al resto del Paese e un calo dello 0,4% sul 2006.
Con il 2007 sono ormai sei anni consecutivi che il Sud cresce meno del Centro Nord. Questi i segnali d’allarme contenuti nel Rapporto 2008 sull’economia del Mezzogiorno, redatto come ogni anno dalla Svimez (Associazione per lo sviluppo dell’industria nel Mezzogiorno) e presentato lo scorso 18 luglio a Roma. Dal rapporto emerge l’immagine desolante di un Sud Italia sempre di più “periferia d’Europa”, in cui rallentano gli investimenti (nel 2007 solo un +0,5% a fronte del +2,4% dell’anno precedente), segno evidente del peggioramento della fiducia delle imprese, e dove anche i consumi sono stagnanti, con la spesa delle famiglie in crescita appena dello 0,8%, contro la media italiana del +1,5%. Da sette anni, inoltre, la dinamica dei consumi interni è sostanzialmente nulla (+0,5%), a conferma delle difficoltà di chi vive nel Meridione a sostenere il livello di spesa. E sono proprio i dati sulle condizioni economiche a destare le maggiori preoccupazioni. Secondo quanto rilevato dalla Svimez il 51% delle famiglie monoreddito che risiede al Sud è a rischio povertà, contro il 28% di quelle del Centro- Nord. Nel Mezzogiorno il 10% delle famiglie non può permettersi un pasto decente almeno tre volte a settimana, il 20% non è in grado di garantire un riscaldamento adeguato della propria abitazione e il 28% di comprarsi vestiti nuovi.
Nel 2005 quasi il 20% delle famiglie del Sud ha affrontato periodi in cui non poteva acquistare medicinali. Neanche un buon livello di istruzione mette fuori pericolo dal rischio povertà: il 9,4% dei laureati del Sud si trova infatti in questa situazione. Appare naturale quindi che in un’area, dove gli investimenti diretti esteri (Ide) sono lontani dalla media europea (appena l’1,8% del Pil in Italia contro valori medi nella Ue del 3,7%) e dove le infrastrutture risultano più che carenti inesistenti, il fenomeno della migrazione continui ad aumentare. Negli ultimi dieci anni (1997-2007), oltre 600mila persone hanno abbandonato il Mezzogiorno per trasferire la residenza nelle aree economicamente più avanzate e ricche del Paese e sono sempre più numerosi i pendolari che, anche giornalmente, partono dalle Regioni meridionali per raggiungere i propri luoghi di lavoro in Lombardia, nel Lazio o in Emilia.

Al Sud la metà delle famiglie monoreddito è a rischio povertà

Partendo da questa premessa, tutt’alto che rosea, come si presenta e quali sono le possibilità di sviluppo del settore immobiliare nel Sud? Alla domanda il Rapporto Svimez non dà risposta dal momento che non fornisce informazioni dettagliate sul settore. Ma è possibile avere un’idea della situazione scorporando i dati di alcuni dei più recenti rapporti sul real estate in Italia. Quello che è emerge è una situazione in chiaroscuro, che conferma per molti aspetti il quadro negativo delineato dalla Svimez, ma che riserva anche alcune sorprese, anche se poi, come si vedrà, non sempre confermate da chi sul territorio opera.
Ovviamente il Sud come il resto del Paese risente oggi della crisi internazionale del comparto immobiliare. Perciò viste le già molte difficoltà delle famiglie meridionali non sorprende che sia proprio il Mezzogiorno ad avere messo a segno la performance più negativa delle compravendite dello scorso anno. Secondo il Rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio (Omi), presentato a luglio, al Sud le compravendite di abitazioni nel 2007 sono diminuite, rispetto al 2006, del 5,2%, contro il -4,7% del Nord, il -3,5% del Centro e il -4,6% nazionale. Come se non bastasse è sempre il Sud a far registrare la crescita più bassa dello stock abitativo (la realizzazione di case nuove) con una media annua sul periodo 2000-2007 che si ferma all’1,36, contro il 2,18% del Nord, il 2,07% del Centro e un valore di incremento nazionale dell’1,87% l’anno.Nel Mezzogiorno si vendono meno case che al Centro e al Nord e non se ne costruiscono di nuove. Ma i prezzi continuano a salire

La forbice con il resto d’Italia diventa ancora più evidente se si guarda al mercato delle due maggiori città del meridione, Napoli e Palermo, che, insieme a Milano, Roma, Firenze, Genova, Torino e Bologna, sono le otto grandi aree metropolitane analizzate nel dettaglio dallo studio dell’Omi. Nel capoluogo campano lo scorso anno il numero delle transazioni nel settore residenziale è diminuito, nel confronto con il 2006, del 16,2%. Si tratta dalla riduzione più alta tra le città campione, mentre al secondo posto nella classifica delle performance negative c’è Palermo con -12,4%. Quest’ultimo risultato non è distante da quello registrato da Milano e Bologna che nel 2007 hanno perso rispettivamente l’11,8 e l’11,4% rispetto all’anno prima, anche se non le due città del Sud fanno registrare decisamente la perdita peggiore se si considera che la media delle otto città campione si attesta al –9,4%.
Dunque i primi due elementi che emergono sono che al Sud oggi si vendono meno case che nelle altre macroaree del Paese. Non solo si costruisce anche di meno, sia pur con qualche eccezione. La Sardegna registra infatti un tasso di crescita dello stock pari al 2,4% annuo, superiore quindi anche alla media nazionale e lo stesso accade in Abruzzo, realtà di confine tra il Sud e Centro.
Diversa, sembra, la situazione sul fronte della valutazione degli immobili destinati ad abitazione. Al Sud come nel resto del Paese i prezzi delle case nel 2007 sono continuati a salire sia pure meno rispetto al passato. Nelle città capoluogo del Mezzogiorno l’aumento si è fermato su base annua al 6%, in linea con la media nazionale dei capoluoghi di provincia che si è attestata al 6,1%. Nel Sud come nelle altre Regioni d’Italia, l’aumento dei prezzi delle abitazioni è stato più alto nelle zone periferiche, con un valore dell’8,1%, contro il 6,3% della media nazionale. Sembra perciò che anche in presenza di uno stock abitativo più vecchio e una riduzione del numero delle transazioni più evidente rispetto al Centro e al Nord, i prezzi non sono crollati e il mercato immobiliare del Mezzogiorno sta tenendo alla crisi internazionale. A dimostrarlo sembra essere anche un dato evidenziato nell’ultimo rapporto Nomisma sul real estate in Italia: si sono allungati i tempi di vendita delle abitazioni, ma nel Mezzogiorno meno che nel resto del Paese, sulla base del fatto che nell’analisi delle medie delle città prese a campione si va dai 5/6 mesi di Catania e Palermo ai 6,5 di Mestre e Bari.

Ma qual è la situazione reale del mercato nelle Regioni meridionali? L’agente immobiliare lo ha chiesto a chi lavora sul territorio.
La maggiore contrazione delle compravendite al Sud nel 2007, rispetto a quanto successo nel resto del Paese per Amedeo Norrito, presidente di Fiaip Sicilia, è dovuta a una questione di ordine pratico. Se, da un lato, la congiuntura economica e il contemporaneo, spropositato, aumento dei prezzi hanno giocato la loro parte, dall’altro non sono solo le difficoltà economiche delle famiglie la causa della diminuzione delle transazioni quanto, un’offerta limitata. In particolare nelle grandi città, come Palermo. A una domanda che dal 2003 si è mantenuta costante, secondo Norrito, non è infatti corrisposta un’adeguata offerta di nuove abitazioni. I piani regolatori dei principali centri urbani, ha continuato il presidente regionale, si concentrano soprattutto sul recupero degli edifici esistenti, quindi sulla ristrutturazione di palazzi vecchi, senza prevedere l’individuazione di aree da destinare alla costruzione di nuove abitazioni. Per acquistare una casa nuova una delle principali alternative è quella di trasferirsi nei piccoli centri, dove la cantieristica ha un aspetto più dinamico. Per quanto riguarda il dato Nomisma sulla durata delle trattative al Sud, Norrito, dopo aver precisato che in merito non possono esserci rilevazioni oggettive, sottolinea come in Sicilia negli ultimi anni i tempi si siano in realtà quasi raddoppiati: se nel 2003 era possibile concludere un’operazione in 2-3 mesi, le difficoltà che si incontrano oggi per ottenere un mutuo, unite a quelle economiche e al prezzo di vendita lievitato in maniera non proporzionale, hanno portato a 4 o 5 mesi il tempo medio per la vendita di un immobile.
Dello stesso parere di Norrito è Osvaldo Clemente, presidente della Fiaip Puglia. Con riferimento al dato Nomisma, anche Clemente ha sottolineato che i tempi necessari a concludere una trattativa, dalla “acquisizione” dell’immobile da parte dell’agenzia alla sua vendita definitiva, si sono indiscutibilmente allungati. Le cause di questa situazione per Clemente sono le stesse messe in luce dal suo collega siciliano e le stesse che hanno contribuito alla contrazione delle compravendite nel 2007: maggiori resistenze degli istituti di credito a concedere mutui, necessità, per chi vuole vendere un immobile, di praticare sconti sulla richiesta iniziale e quindi una riduzione della convenienza dell’investimento nel mattone. Se a questo si aggiunge una situazione economica negativa che al Sud si fa sentire con maggior peso, visto il minore reddito pro capite, diventano chiare, secondo il presidente del collegio pugliese, le cause di più marcato rallentamento del mercato. Clemente ha però sottolineato anche come, pur prevedendo un 2008 in linea con i dati dell’anno precedente, in Puglia il mattone rimane l’investimento primario con, in particolare a Foggia, cantieri sempre in movimento. Dunque in questa Regione per il prossimo futuro la previsione è quella di un segmento residenziale un po’ in affanno, che potrebbe però essere sostenuto dal comparto turistico su cui si stanno orientando gli investimenti.

Per i collegi Fiaip di Basilicata, Puglia e Sicilia i tempi di chiusura delle trattative superano i 6 mesi

Per il presidente della Fiaip Basilicata Salvatore Stolfi il Sud e la sua Regione non sono immuni dal rallentamento fisiologico del mercato e dalla crisi economica in corso. Il calo delle compravendite, che ha assunto dimensioni reali nella seconda metà del 2007, va quindi ricondotto alla situazione di recessione internazionale e all’eccessivo aumento dei prezzi delle case e dei tassi d’interesse sui mutui. Secondo Stolfi, inoltre, la situazione finanziaria delle famiglie nella realtà lucana non sarebbe così drammatica. Tutt’altro. Tuttavia questo fattore non ha un’incidenza diretta sul numero delle compravendite. L’offerta di nuove abitazioni in capoluoghi di provincia come Matera e Potenza, ha spiegato il responsabile del collegio lucano, è in costante aumento anche perché il prezzo dell’usato ha raggiunto livelli sproporzionati e, di conseguenza, la domanda è sempre più orientata verso il nuovo, percepito come più conveniente. In linea con quelli dei suoi colleghi di Puglia e Sicilia, il commento di Stolfi sulle rilevazioni Nomisma relative ai tempi di vendita degli immobili. Anche in Basilicata, ha precisato, oggi il periodo necessario a chiudere una trattativa è più che raddoppiato, raggiungendo una durata tra i 6,5 e i 7 mesi. Per quanto riguarda le sue valutazioni sulle prospettive del mercato per il 2008, il presidente del collegio Fiaip si è detto convinto che, almeno fino alla fine dell’anno, la situazione resterà immutata. Per rimettere in moto un sistema orami ingolfato, secondo Stolfi, è indispensabile un segnale di distensione da parte delle banche e l’abbassamento dei tassi sui mutui.