Gli studi di settore non sono affatto ritoccati allo scopo di determinare un conseguente aggravio fiscale, ma semplice-mente viene introdotta una particolare metodologia per con-trastare efficacemente comportamenti non corretti, allo scopo di trarre un ingiustificato risparmio fiscale da parte del contri-buente”.
Difende orgogliosamente la Sose, la società che con-cepisce ed elabora gli studi di settore, in base ai quali l’Agenzia delle Entrate interviene sui contribuenti, il suo presidente Giampietro Brunello. Ma lo studio UG39U, quello che riguarda le at-tività di mediazione immobiliare, non sembra in generale aver colto nel segno ed è stato, più volte e a vari livelli, contestato dalle associazioni di categoria e dai soggetti interessati. “Il numero delle trattative concluse – ha sottolineato a suo tempo Paolo Righi, vicepresidente vicario della Fiaip – non può essere relazionato con il numero di incarichi verbali o scritti ricevuti dall’agente immobiliare. Riteniamo che la capacità e la bravura dell’agente immobiliare nel portare a termine un maggior nu-mero di trattative non può diventare un modello matematico; sene deduce, quindi, che i dati richiesti possano distorcere nega-tivamente il contenuto dello studio di settore, dal quale si pre-sume, peraltro, che più alto sia il valore dell’immobile, più alto sia il valore della provvigione percepita in termini percentuali,mentre la realtà ci dice esattamente il contrario”.
Brunello è un po’ l’artefice dello strumento, nato e collaudato negli anni Novanta e quasi unico nel suo genere a livello inter-nazionale. Una unicità che, a seconda dei punti di vista, può essere considerata un vanto o un indice di scarsa attendibilità. Lo studio sui mediatori immobiliari, nel caso specifico, ha ope-rato tramite l’identificazione di cluster, cioè di gruppi omogenei di imprese con caratteristiche strutturali e organizzative simili,per arrivare a un’analisi di congruità dei ricavi in un contesto di normalità economica. “I fattori che caratterizzano maggior-mente il settore delle agenzie di mediazione immobiliare –spiega la Sose – sono la tipologia di attività svolta, la dimen-sione, la modalità organizzativa, la tipologia di clientela, il com-parto di specializzazione, il valore degli immobili. Su questa base sono stati individuati 18 cluster: agenzie di grandi dimen-sioni operanti in franchising, agenzie operanti con altre agenzie immobiliari, agenti immobiliari non titolari di agenzia, agenzie di piccole dimensioni specializzate nella mediazione per la com-pravendita di immobili residenziali, agenzie specializzate nella mediazione per la locazione di immobili ad uso industriale, ar-tigianale, commerciale e di servizi, agenzie operanti prevalen-temente su mandato per la compravendita di immobili, agenzie specializzate nella mediazione per la compravendita di immo-bili residenziali di valore più elevato, agenzie operanti in franchi-sing specializzate nella mediazione per la locazione di immobili residenziali, agenzie di piccole dimensioni operanti in franchi-sing, imprese specializzate nella consulenza immobiliare, agen-zie specializzate nella mediazione per la cessione di aziende,agenzie di grandi dimensioni operanti nella compravendita di immobili residenziali, agenzie di mediazione per la compraven-dita operanti in più comparti, agenzie specializzate nella me-diazione per la locazione di immobili residenziali, agenzie di mediazione per la compravendita di immobili operanti anche su mandato, agenzie specializzate nella mediazione per la lo-cazione di immobili per finalità turistiche, agenzie di mediazione per la compravendita di immobili ad uso industriale, artigianale,commerciale e di servizi e agenzie operanti prevalentemente con imprese di costruzione”. Tutto ciò, secondo la Sose, con-sente all’Agenzia delle Entrate “una verifica preventiva dell’en-tità dei ricavi o compensi ottenibili in condizioni di normale svolgimento dell’attività, ritenuti plausibili anche ai fini dell’eventuale azione di accertamento”. Ma, a parte le eccezioni metodologiche, possiamo ancora parlare, vista la crisi finan-ziaria e immobiliare in atto, di “normalità economica”?