Un appuntamento tradizionale, che si è trasformato, per l’occasione, in un contributo alla definizione di regole certe attraverso il monitoraggio di prezzi e transazioni. Questo ha rappresentato, secondo Stefano Bertelli, Segretario nazionale della Federazione italiana agenti immobiliari (Fiaip), la presentazione dell’Osservatorio immobiliare per il settore urbano e dell’Osservatorio immobiliare per il settore turistico che si è tenuta lo scorso 24 febbraio a Roma. I due documenti sono stati realizzati quest’anno con il supporto scientifico dell’Università Federico II di Napoli (Dipartimento Progettazione urbana e Urbanistica). Come spiegato dallo stesso Bertelli, l’incontro ha rappresentato l’occasione per andare oltre la semplice analisi dei valori immobiliari e analizzare più specificatamente le tendenze del mercato che, in questo momento “sono forse più pregnanti e più indicative della situazione che stiamo vivendo”. “Noi riteniamo – ha concluso – che gli agenti immobiliari siano una parte integrante ed essenziale della filiera e che continuare a svolgere al meglio il nostro lavoro è il miglior contributo che possiamo dare alla ripresa del Paese”. Oltre a Bertelli, alla presentazione erano presenti il Presidente del Centro studi Mario Condò, il responsabile dell’Osservatorio immobiliare e Presidente onorario Fiaip Luciano Passuti, il Vicepresidente con delega al turismo Patrizia Diemoz, il coordinatore del Centro studi Armando Barsotti, il Vicepresidente vicario Franco D’Onofrio e, in rappresentanza della Federico II, Augusto Vitale, professore di Tecnologia dell’architettura. Mario Condò ha introdotto l’Osservatorio urbano 2010, uno studio realizzato sulla base di informazioni elaborate e raccolte da oltre 600 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, che ha analizzato nel dettaglio un campione di 12 città italiane: Torino, Milano, Genova, Venezia, Bergamo, Bologna, Firenze, Siena, Roma, Salerno, Napoli, e Palermo. Le nove maggiori città metropolitane, quindi, e tre realtà in rappresentanza delle province più significative per l’andamento del mercato immobiliare del Nord, del Centro e del Sud. Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi, si è registrata una diminuzione in tutte le città, fatta eccezione per Venezia (+2,22%) e Siena (+0,2%). La maglia nera va invece a Palermo, dove gli immobili residenziali hanno conosciuto punte di ribasso fino al -11%. I restanti cali spaziano tra il -1,56% di Napoli ed il -7% di Bergamo, passando tra -3% di Bologna e Torino, -3,64% di Genova, -4% di Roma, -5% di Firenze, -6% di Salerno e -6,2% di Milano. In base ai dati Fiaip, nel 2010 anche le compravendite sono calate, rispetto al 2009, del 2%. Il fatto nuovo, in questo caso, è però rappresentato dalla migliorata qualità della domanda. “In un momento in cui la forbice tra richiesta e offerta continua a essere ancora troppo distante (circa il 20%) – ha spiegato infatti Condò – la tendenza che si registra è costituita dalla rinnovata qualità della domanda, frutto anche delle nuove norme relative al rendimento energetico, oltre che a una ritrovata spinta di voglia di case, in particolar modo, piccoli appartamenti (70/80 mq.), in zone centrali e con elevate qualità contestuali e strutturali”. Per gli agenti immobiliari Fiaip, ha continuato il presidente del Centro studi, tolta l’iniziale fase di incertezza, il 2010 ha salutato una significativa ripresa delle trattative, agevolata anche dalle occasioni offerte dal mercato e dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso. Per le previsioni relative a quest’anno, invece, il primo semestre 2011 indica un miglioramento per le compravendite a uso residenziale (in particolar modo per le aree centrali delle città), e un aumento degli affitti a uso abitativo (+10%). “L’elemento determinante per la definitiva stabilizzazione del mercato – ha concluso Condò – è rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007. L’eventuale adeguamento ai valori correnti determinerebbe una rapida definizione in funzione della crescente domanda, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita”. Luciano Passuti ha invece illustrato analiticamente le rilevazioni effettuate. “Lo spirito dell’Osservatorio – ha spiegato – è stato quello di fotografare non solo i valori ma anche l’andamento perché solo con questi elementi si riesce ad assimilare la situazione del mercato immobiliare”. Per questo motivo, l’intervento si è concentrato su alcuni punti che potessero essere utili a capire l’andamento del mercato. A cominciare dai tempi medi di vendita. “I dati raccolti per il 2010 indicano una percentuale minore del tempo medio necessario per la vendita degli immobili a uso abitativo che, comunque, rimangono tra i 6 e i 9 mesi”. “Solo il 2% dei contratti – ha continuato – viene chiuso entro un mese dalla data di incarico di vendita”. La stessa situazione riguarda anche il mercato delle locazioni. In questo caso però – ha precisato Passuti – i tempi medi sono in crescita per il periodo da 6 a 9 mesi e stabili tra i 3 e i 6 mesi”. Un altro dato ritenuto particolarmente interessante dal Presidente onorario Fiaip è quello relativo al metodo di pagamento delle transazioni. Solo il 20% degli intervistati ha la possibilità finanziaria per acquistare l’immobile con mezzi propri. Il 52% è ricorso al sistema creditizio e, il restante 28% ha comprato grazie agli introiti ottenuti dopo avere venduto il precedente alloggio. Un altro punto su cui dover riflettere è quello relativo alla collaborazione fra le diverse agenzie, che è risultata essere scarsa. Una mancanza di rapporti che dovrebbe portare a pensare all’opportunità di sviluppare eventuali strumenti per favorire una maggiore collaborazione. Sulle previsioni per il 2011, Passuti ha sottolineato come indichino un miglioramento del numero delle compravendite per gli immobili a uso abitativo, accentuato nelle zone centrali e semicentrali, mentre nelle zone periferiche il mercato dovrebbe mantenersi stabile. Così come stazionari dovrebbero rimanere i tempi di vendita. Concludendo, il Presidente onorario si è augurato che, per il prossimo anno, si riesca a includere nel Report tutte le città capoluogo di provincia suddivise per quartieri.

La presentazione dell’Osservatorio immobiliare turistico è stata affidata a Patrizia Diemoz che, partendo dal dato di fatto che il comparto turistico riveste un ruolo fondamentale per l’economia italiana, ha voluto evidenziare quello che ritiene il principale ostacolo a un massiccio investimento da parte degli stranieri nel nostro territorio: la composizione frammentaria della proprietà. Oltre a questo, c’è un’altra “anomalia” sulla quale il vicepresidente ha invitato a riflettere. All’innegabile “appeal” del nostro Paese, e ai milioni di turisti che ogni anno visitano l’Italia, non corrisponde un’altrettanto elevata attrazione di capitali. I motivi di questa situazione sono stati riassunti dalla Diemoz in cinque punti. Innanzitutto la carenza di infrastrutture che rende ancora difficilmente raggiungibili alcune zone. Il secondo freno allo sviluppo del comparto è invece rappresentato dalla stagionalità. Un elemento che, a seconda delle zone, rende “vive” le località turistiche da giugno a settembre o da dicembre a marzo. Per cercare di superare questo tipo di investimenti “a termine” (attivi cioè per pochi mesi l’anno), per la Diemoz è necessario reperire un numero maggiore di visitatori nella cosiddetta bassa stagione. Il terzo ostacolo da superare è la mancanza di un’organizzazione integrata di sistema. “Dal 2001 – ha sottolineato la Diemoz – ogni Regione è libera di legiferare in materia di turismo” e questo crea non poche difficoltà agli agenti immobiliari (e ai clienti) che non hanno una linea unica da seguire. A questo proposito tornerà senz’altro utile il decreto legislativo presentato dal ministro per il Turismo Michela Vittoria Brambilla sul Codice che regolamenta il settore. Quarto punto, il rapporto qualità/prezzo dell'offerta nostrana rispetto ad altri Paesi a noi vicini, in particolare Francia e Spagna, che possono contare su una situazione migliore. Quinta e ultima questione: la polverizzazione dell’offerta del nostro sistema turistico. “Da anni – ha sottolineato la Diemoz – si parla di sinergie tra gli operatori per vendere la nostra immagine in maniera più completa. In realtà c’è ancora troppa competitività che, di certo, non aiuta”. Solo lavorando in maniera sistemica su questi argomenti vi sarebbero maggiori opportunità di risolvere i problemi del settore. Quanto ai dati presenti nell’Osservatorio, la Diemoz ha poi evidenziato come, per il ceto medio-alto, il mattone, specie quello delle località turistiche di pregio, rappresenti ancora il tipo di investimento più sicuro. Madonna di Campiglio, Courmayeur, Santa Margherita Ligure, Porto Cervo, Capri sono solo alcune delle principali mete “di livello” che negli ultimi anni non sembrano aver conosciuto crisi mantenendo tutte un prezzo superiore ai 10mila euro al metro quadro. Un po’ meno confortante il dato relativo alle altre località, quelle cioè frequentate dalle classi sociali che più di altre hanno risentito della crisi. La Diemoz ha poi sottolineato come rispetto al 2009 sia in aumento (8-10%) il numero degli immobili messi in vendita, e in calo il livello dei prezzi così come quello delle transazioni (-14% circa). In generale, ha quindi concluso, le previsioni per il primo semestre 2011 si attestano tra il - 2 e il - 3%.

Da parte sua, il professor Augusto Vitale, ha evidenziato come l’intervento dell’Università Federico II sia stato indirizzato a dare un apporto interdisciplinare che, ha detto, “è quello di cui una categoria professionale ha maggiormente bisogno”. L’obiettivo, ha continuato, è stato quello di migliorare la qualità delle informazioni e delle elaborazioni per consentire una maggiore presenza della Federazione all’interno delle istituzioni. Per quanto riguarda le future implementazioni che verranno apportate all’Osservatorio, Vitale ha evidenziato come siano state elaborate nuove schede che consentiranno un esame “più reale” del territorio e, di conseguenza, miglioreranno il lavoro complessivo.

Il coordinatore del Centro studi Armando Barsotti si è invece concentrato sulla riforma federalista. Il federalismo fiscale, ha infatti evidenziato richiamando previsioni ancora in fase di studio, darà una grande spinta al mercato immobiliare italiano. Sicuramente, ha continuato, aumenterà la propensione a cedere immobili in locazione da parte dei proprietari, senza contare gli effetti delle disposizioni che andranno a incidere sul prezzo delle transazioni.

Al Vicepresidente vicario Franco D’Onofrio sono state invece affidate le ultime considerazioni sull’incontro. “Da quello che è emerso – ha dichiarato – viene confermata sempre più la funzione socio-economica della nostra categoria e, in particolare, della Fiaip”. D’Onofrio si è poi augurato che il governo s’impegni maggiormente per favorire la ripresa del mercato immobiliare. Quello che possono fare gli addetti ai lavori del settore, ha continuato, è garantire un rispetto totale del codice deontologico, cosa che nel nostro Paese già succede, come dimostra il fatto che da noi la crisi non ha avuto sul comparto le stesse conseguenze che negli Stati Uniti. Rispondendo alle domande dei giornalisti presenti, Condò è infine tornato a parlare della necessità che i proprietari rivedano le aspettative sui prezzi, ponendo questa considerazione al primo posto tra i passi necessari alla ripresa del mercato immobiliare. Il presidente del Centro studi ha poi fatto riferimento all’introduzione della cedolare secca che, a suo avviso, porterà maggiori investimenti nel settore anche se, ha aggiunto, sarebbe forse il caso di ampliare gli interventi fiscali nell’immobiliare. “La cedolare secca va salutata nel modo più positivo possibile ma – ha dichiarato infatti Condò – se non fosse l’unico intervento fiscale sul comparto, ma fosse inserita in un progetto più organico, darebbe maggiore possibilità di ripresa all’intero panorama”.

FOCUS SULL’OSSERVATORIO URBANO: ULIVIERI E MATANO PARLANO DI SIENA E PALERMO

Siena “isola felice” nel panorama immobiliare italiano e Palermo che, nella sola Provincia, registra un -20%. A Massimo Ulivieri, Presidente della Federazione per il capoluogo toscano, e Antonino Matano, Presidente provinciale Fiaip di Palermo, è stato chiesto di spiegare, in sintesi, i motivi di questo risultato. “Un territorio ancora bello e non troppo toccato dalla cementificazione, con una qualità di vita che tutti apprezzano, portano a una richiesta stabile nel tempo che poco si lascia condizionare dal mercato”, ha spiegato Ulivieri che ha poi aggiunto: “Sebbene in un momento di crisi i valori degli immobili di Siena non hanno subito quella variazione negativa che si è invece registrata in molte altre città. Nel nostro territorio si è addirittura rilevata un’inversione di tendenza tutta a beneficio degli immobili di pregio”. Per il futuro: “Tutti gli indicatori ci portano a essere moderatamente ottimisti. Nonostante l’aumento dei tempi medi di vendita, aumenta l’offerta che normalmente porta a una diminuzione del prezzo”.

La flessione del mercato e la “parsimonia” con cui le banche hanno erogato fondi ai cittadini sono invece, per Matano, alla base del risultato negativo di Palermo. Proprio il comportamento degli istituti di credito ha interrotto, per il Presidente provinciale, il consueto ciclo delle transazioni bloccando, di fatto, il mercato dove ora le offerte superano di gran lunga le domande. Nel primo trimestre 2011 si sono comunque registrati segnali positivi per il mercato di Palermo e dintorni che, ha auspicato Matano, “speriamo siano duraturi e non un effetto di riflusso dell’ulteriore flessione dei mesi precedenti”. L’ago della bilancia, ha concluso il Presidente restano comunque le banche che dovrebbero essere “meno rigide” e cercare di andare maggiormente incontro alle famiglie.