La manovra finanziaria estiva contenuta nel decreto legge n. 112 del 25 giugno 2008, convertito con modifiche dalla legge n. 133 del 6 agosto 2008, ha determinato uno svuotamento del favor fiscale verso i fondi comuni di investimento immobiliare. Il decreto fiscale prevede, per tutti i fondi immobiliari, l’incremento della ritenuta sui proventi distribuiti dal 12,5 al 20%, insieme con l’introduzione di una nuova presunzione di residenza fiscale per le società costituite all’estero che detengono quote di fondi immobiliari.

Sul primo profilo, va notato che l’elevazione dell’aliquota impatta sul rendimento netto della generalità degli Organismi di investimento collettivo del risparmio (Oicr) immobiliari con particolare riguardo agli investitori non esercenti impresa (persone fisiche, enti non commerciali, società semplici, amministrazioni dello Stato ed enti pubblici territoriali), risultando sostanzialmente neutrale nei confronti di imprese individuali e collettive, degli Oicr e dei fondi pensione, dei quotisti esteri residenti in Stati che consentono un adeguato scambio di informazioni (c.d. white list). Questo incremento di aliquota segna un allineamento del trattamento fiscale dei quotisti dei fondi real estate a quello degli azionisti delle Siiq, residenti e non, assoggettati alla ritenuta del 20% sugli utili distribuiti. In ciò sta, peraltro, un’evidente asimmetria col trattamento esentivo dei proventi percepiti dai partecipanti al fondo residenti in Paesi white listed.
Per altro verso, l’art. 82, comma 22, del decreto convertito contiene una presunzione di residenza fiscale al fine di contrastare la collocazione strumentale di società all’estero, con la conseguenza che il soggetto esterovestito (società od ente), il cui patrimonio sia investito in misura prevalente in quote di fondi di investimento immobiliare e sia controllato, direttamente o indirettamente, ai sensi dell’art. 2359 del codice civile, per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona, da soggetti residenti in Italia, è assoggettato alle ordinarie regole impositive, ferma restando l’applicabilità delle convenzioni contro le doppie imposizioni. Ne discende che la società esterovestita, ancorché localizzata in un Paese white list, non potrà beneficiare dell’esenzione da ritenuta sui proventi del fondo. E’, comunque, ammessa la prova contraria al fine di dimostrare la residenza effettiva estera (sede legale, oggetto principale e sede amministrativa all’estero).
Sopra tutto, la manovra fiscale estiva contiene l’innesto, con effetto dal periodo d’imposta in corso alla data di entrata in vigore del decreto legge n. 112/08 (25 giugno 2008), di un’imposta patrimoniale dell’1% sull’ammontare del valore netto del patrimonio con riguardo ai fondi immobiliari a ristretta base partecipativa e di “famiglia”, per i quali non sia prevista la quotazione dei certificati in un mercato regolamentato e che abbiano un patrimonio inferiore a 400 milioni di euro. In buona sostanza, il legislatore ha inteso contrastare l’utilizzo improprio dello strumento di investimento collettivo del risparmio, vuoi perché sfornito del requisito della pluralità dei partecipanti, vuoi in quanto avente finalità gestorie del patrimonio “familiare” in regime fiscale agevolato, con ciò aderendo alle osservazioni svolte dal-l’Autorità di vigilanza (si pensi alla circolare della Banca d’Italia
n. 367 del 14 luglio 2005). In tale direzione, il prelievo patrimoniale si applica:
1) ai fondi a ristretta base partecipativa, le cui quote siano detenute da meno di dieci partecipanti, salvo che il 50% delle quote in circolazione siano detenute da enti di previdenza complementare e Oicr di diritto italiano, soggetti residenti in Paesi white list, imprenditori individuali, società ed enti per le partecipazioni relative all’impresa commerciale, enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria ed enti non commerciali (incluse le fondazioni);
2) ai fondi “familiari”, anche se partecipati da oltre nove quotisti, risolventisi nei fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote in circolazione siano detenute complessivamente, nel corso del periodo d’imposta, da una o più persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela (parenti entro il terzo grado) o affinità (affini entro il secondo grado), nonché da società ed enti di cui le medesime persone fisiche detengono il controllo od il diritto di partecipazione agli utili in misura superiore al 50%, ovvero da trust di cui le persone fisiche partecipanti al fondo siano disponenti o beneficiari, salvo che le predette quote siano relative a imprese commerciali residenti o a stabili organizzazioni in Italia di soggetti non residenti.

Va aggiunto che il decreto 112/2008, nel testo coordinato con le correzioni introdotte in sede di conversione, prevede l’applicabilità del nuovo regime fiscale anche ai fondi immobiliari non ad apporto prevalente (di immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari), ad eccezione di quelli quotati e con patrimonio inferiore a 400 milioni di euro, l’esclusione degli enti non commerciali (tra cui le fondazioni) dalla stretta fiscale, l’elevazione dell’imposta sostitutiva, per i soggetti non esercenti impresa, dal 12,5 al 20% sulle plusvalenze da cessione e rimborso delle quote. Tale ultima modifica si è resa necessaria per evitare operazioni di arbitraggio poiché i soggetti non esercenti attività commerciale, compresi i gestori di patrimoni individuali, che acquistano e vendono in Borsa quote di fondi immobiliari erano tassati al 12,5% sul capital gain, laddove chi porta l’investimento a scadenza scontava una ritenuta del 20%.
Si deve però rilevare che il decreto post conversione contiene: a) un regime transitorio dell’aumento al 20% della ritenuta applicabile sui proventi maturati prima del 25 giugno 2008 - la quale costituiva una discriminazione di trattamento dei partecipanti ai fondi ad accumulo rispetto a quelli a distribuzione periodica - prevedendosi di mantenere ferma l’aliquota del 12,5% sui proventi percepiti dai partecipanti in sede di rimborso della quota sino a concorrenza del loro ammontare maturato; b) la puntuale disciplina della comunicazione annuale dei quotisti alla società di gestione ai fini dell’applicazione dell’imposta patrimoniale, la quale prevede che, in caso di omissione, quest’ultimi sono soggetti a trattamento sanzionatorio. In questo modo, la verifica, da parte delle SGR, dei requisiti di applicabilità della nuova disciplina fiscale è basata sulle informazioni necessarie e aggiornate comunicate dai partecipanti entro il 31 dicembre di ogni anno.
Orbene, l’inasprimento del regime fiscale dei fondi immobiliari, mentre modifica in itinere il rendimento netto degli investimenti, genera una disparità di trattamento rispetto agli altri strumenti finanziari tassati al 12,5%. Oltre tutto, tale penalizzazione costituisce un’ulteriore distorsione fiscale nell’alveo del risparmio gestito, caratterizzato dall’annosa problematica del regime impositivo sul maturato, anziché sul realizzato. Di qui la necessità di modificare la tassazione dei redditi da investimenti in fondi e Sicav (Oicvm, organismi di investimento collettivo mobiliari), non più in capo ai fondi stessi bensì a carico dei partecipanti al momento del realizzo, come avviene per gli Oicvm comunitari armonizzati, eventualmente integrata dall’applicazione di formule semplificate di equalizzazione in ragione della durata degli investimenti.