LEGGE 30 luglio 2010, n. 122: Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti inmateria di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica. (Gazzetta Ufficiale n. 176 del 30 luglio 2010 - Supplemento Ordinario n. 174) - In vigore dal 31 luglio 2010.

Art. 19 Aggiornamento del catasto: comma 14: All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.». E' evidente la finalità fiscale della norma che, al comma 1 dello stesso art. 19, prevede l'attivazione, a partire dal 1° gennaio 2011, dell'Anagrafe immobiliare integrata, gestita dall'Agenzia del Territorio, con la funzione di attestare ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle banche dati disponibili presso l'Agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali.

ASPETTI OPERATIVI

Obbligo quindi di indicazione dei dati catastali sugli atti relativi ad immobili ovvero atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unita` immobiliari urbane, a pena di nullità , oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità` allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità` con le risultanze dei registri immobiliari. Il venditore intestatario dichiarerà nell'atto notarile ,a pena di nullità ,oltre alla identificazione catastale ,il riferimento alle planimetrie depositate in catasto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie . Per intestatario si deve intendere il soggetto che dispone del diritto,indipendentemente dalle risultanze dei registri catastali ed immobiliari La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. L'agenzia del territorio con specifiche circolari n.2 e 3 anno 2010 ha illustrato le nuove disposizioni in materia di aggiornamento del catasto contenute nell'articolo 19 del citato DL 78 e più precisamente : con le modifiche apportate dalla legge 122/2010 è stato stabilito quanto sopra specificato e a tale fine l'Agenzia del Territorio precisa e osserva che in relazione alle suddette innovazioni i nuovi adempimenti devono essere letti in correlazione con le norme catastali che individuano ile fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni ,con allegazione delle planimetrie catastali. La nuova normativa si riferisce alle " unità immobiliari " e l'Agenzia del Territorio precisa che sono escluse dai nuovi adempimenti quelle porzioni immobiliari che necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare ovvero gli immobili elencati nelle categorie fittizie del gruppo " F" ( aree urbane,unità collabenti,unità in corso di costruzione o di definizione,lastrici solarti; Si specifica che per " unità immobiliari " si intende unità immobiliari urbane . L'esclusione sempre secondo l'Agenzia del Territorio vale anche per i " beni comuni non censibili" , per il fatto che non si tratta di unità immobiliari suscettibili di produrre reddito, ossia per quei beni che comuni a più unità immobiliari e privi di rendita catastale ,quali androni scale,aree di passaggio, cortili,terrazze condominiali ,etc...; Mentre per quanto riguarda i " beni comuni censibili" tipo ad esempio l'alloggio del portiere, l'Agenzia del Territorio precisa e ritiene che la dichiarazione di conformità non sia necessaria quando il trasferimento delle relative quote e diritti avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto dell'atto notarile ; Quindi tale dichiarazione non si dovrebbe applicare ai " beni comuni censibili " per il fatto che le quote millesimali su questi beni siano oggetto di trasferimento "ex lege", per il fatto che esse siano "coinvolte" in automatico nella vendita e/o nell'atto notarile dispositivo di una unità immobiliare di titolarità individuale e facente parte dell'edificio condominiale e/o comunque costituito da più unità immobiliari . Tale dichiarazione resta comunque obbligatoria nel momento in cui tale unità immobiliare ( ad esempio alloggio del portiere) sia oggetto di " De-Condominilizzazione di un bene co47 mune censibile " e formi quindi oggetto di autonomo atto dispositivo tipo trasferimento ovvero quando i condomini lo vendano a uno di loro e/o ad un soggetto terzo ,sottraendolo quindi alla comproprietà condominiale. In questo caso tale bene dovrà subire modificazioni da " bene comune censibile " a bene unità immobiliare di titolarità di tutti i condomini in ragione del proprio diritto di appartenenza e della propria quota di valore millesimale. Infine l'Agenzia del Territorio precisa altresì la casistica inerente alla rilevanza catastale di tutti gli interventi ,successivi alla redazione della planimetria catastale,che influiscono sul classamento e sulla rendita degli immobili e/o le modifiche interne incidenti sulla consistenza catastale, precisando che comunque sono "Irrilevanti" le modifiche esterne al fabbricato se non incidono sul perimetro dell'unità immobiliare stessa che sarà oggetto di atto dispositivo Possono altresì esistere casistiche in cui non ricorrono i presupposti per l'applicazione delle previsioni di cui all'art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, in quanto si tratta di manufatti per i quali esiste esclusione di deposito di planimetrie o non è previsto l'obbligo di denuncia al catasto dei fabbricati, non è prevista l'iscrizione nel medesimo catasto con attribuzione di rendita, e non sussiste quindi allo stato attuale l'obbligo di presentazione di planimetria, ai sensi della vigente normativa, ed in particolare a norma dell'art. 3, comma 3, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28. (MINISTERO DELLE FINANZE - DECRETO 2 gennaio 1998, n.28 Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalita' di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale.) I primi commenti ufficiali arrivano dalla Circolare del Notariato di giugno e anche dalla Circolare n. 2 Agenzia del Territorio le quali concordano ce la nuova normativa ha lo scopo principale di ottenere la coerenza oggettiva e soggettiva delle risultanze catastali . La prima coerenza oggettiva riguarda la conformità della complessa posizione catastale all'effettivo stato di fatto dell'immobile. La seconda quella soggettiva ha a oggetto la corrispondenza degli intestatari catastali con i titolari dei beni immobili ovvero con coloro che risultano titolari dei beni immobili stessi secondo le risultanze dei registri immobiliari . Il notariato precisa altresì nella sua circolare interpretativa che la dichiarazione di conformità oggettiva debba essere resa non già dagli intestatari catastali ,qualora questi non coincidono con i titolari dei diritti,ma da questi ultimi ovvero da coloro i quali hanno il potere di disposizione del bene immobile. L'Agenzia del Territorio precisa altresì che l'osservanza dei nuovi precetti non incida sulla trascrivibilità degli atti dispositivi, quindi i registri immobiliari non potranno rifiutare la trascrizione di un atto privi di tale attestazioni di conformità alla situazione effettiva dell'immobile o per il quale il notaio non avesse effettuato la previa verifica della coerenza soggettiva. Chiaro è che la Trascrizione di un atto non ha alcuna efficacia sanante degli eventuali vizi del contratto stesso. Gli ATTI che rientrano nell'ambito applicativo di questa novella sono gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento dei diritti reali su beni immobili oltre a quelli che si riferiscono alla costituzione o scioglimento di comunioni di diritti reali sugi stessi beni immobili , con esclusione quindi delle dichiarazioni di Successione( mortis causa) e dei Decreti di Trasferimento in base a sentenza del tribunale . GLI IMMOBILI sono tutte le unità immobiliari urbane censite nel catasto fabbricati con esclusione dei Terreni qualunque ne sia la destinazione urbanistica ,delle aree urbane e dei fabbricati rurali . A tale scopo le circolari numero 2 e 3 anno 2010 dell'Agenzia del Territorio intervengono con precisazioni tecniche di riferimento. Anche il Notariato con la circolare ,precisa che comunque sarebbero escluse le parti condominiali in quanto non suscettibili di essere cedute autonomamente ,poiché le stesse si trasferiscono per valori millesimali unitamente al bene immobile di proprietà oggetto dell'atto dispositivo.

COERENZA OGGETTIVA: GLI IDENTIFICATIVI CATASTALI

In riferimento alla normativa catastale si tratta della sezione , del foglio ,del numero del mappale (particella) e dell'eventuale subalterno ,anche se tale obbligo di indicazione era già in vigore dal Dpr 650/1972 per cui la novella comunque non comporta innovazione.

IL RIFERIMENTO ALLE PLANIMETRIE:

il titolare dei diritti sul bene immobile deve rilasciare al notaio rogante la dichiarazione di conformità oggettiva in riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto e la corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie stesse. L'Agenzia del Territorio con le circolari esamina anche alcuni casi limite ,situazioni critiche che richiedono maggiore attenzione ad esempio l'assenza di planimetrie presentate ,planimetrie presentate ma ritenute "non accettabili" dal catasto all'epoca della della presentazione per difetti riscontrabili a vista dell'impiegato addetto. Mentre potrebbe anche verificarsi che la planimetria catastale risulti anche regolarmente depositata in catasto,ma non risulti momentaneamente reperibile o leggibile per colpa non imputabile alla parte allora per chiarimento nella circolare dell'agenzia del territorio le soluzioni sono duplici e più precisamente : - se la parte è in possesso della propria copia della planimetria ,la stessa parte potrà depositare tale esemplare presso gli uffici competenti che acquisiranno il documento apponendovi annotazione specifica ; - se la parte non è più in possesso di tale copia ,l'ufficio potrà provvedere alla compilazione ex novo della planimetria anche a mezzo di sopralluogo; Comunque per velocizzare tutta la procedura di ripristino della coerenza resta salva per la parte contribuente ,la possibilità di ripresentare la planimetria per il tramite di tecnico abilitato in esenzione dei tributi catastali;

IL RIFERIMENTO ALLA CONFORMITA' (della planimetria):

A tale riferimento il documento interpretativo dell'Agenzia del Territorio tende a precisare in modo esaustivo che non sempre a difformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi comporti obbligo di aggiornamento delle risultanze catastali infatti gli obblighi alla presentazione delle variazioni planimetriche scattano quando le stesse incidano sull'ammontare della della rendita catastale quindi si escludono i casi di spostamento di una porta, di un tramezzo per le quali non varia il numero dei vani e la loro funzionalità . Sussiste l'obbligo di aggiornamento quando si realizza una significativa redistribuzione degli spazi interni oppure si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte oltre ai casi di variazione del perimetro e/o di ampliamenti. La novella normativa comunque sancisce la nullità dell'atto dispositivo solo se manca del tutto la dichiarazione di conformità del titolare dei diritti afferenti sul bene immobile e nulla invece viene detto nel caso di dichiarazione mendace . La circolare del Notariato rileva in particolare che in mancanza di una apposita prescrizione di nullità,l'atto resta valido e produttivo di effetti e comunque suggerisce l'acquisizione in atti della dichiarazione di conferma della veridicità della attestazione di conformità anche dalla parte dell'acquirente .

LA COERENZA SOGGETTIVA:

Il compito del notaio non può esaurirsi nella mera verifica della identità soggettiva fra gli intestatari catastali dell'immobile e titolarità riveniente dai registri immobiliari, infatti la funzione di tutta questa nuova disposizione è quella di allineare le risultanze catastali a quelli reali avendo come "mission" quella di completare la formazione dell'anagrafe immobiliare. Il notaio dovrà quindi oltre a verificare tale corrispondenza e dove necessario l'aggiornamento dei registri in linea di principio prima della stipula dell'atto dispositivo. Tuttavia esistono situazioni per le quali la coincidenza / corrispondenza fisiologicamente non possono coesistere e più precisamente:

- non ancora eseguita voltura catastale di un atto dispositivo all'interno dell'intervallo temporale dei termini di adempimento ;

- sequenza di atti dispositivi ;

-l'effetto della voltura catastale dipende dalla legge ( acquisto effettuato da un solo coniuge in regime di comunione legale dei beni i cui effetti si estendono anche all'altro coniuge);

- l'atto che ha provocato il mutamento nel soggetto proprietario non doveva essere trascritto in conservatoria ma doveva essere semplicemente volturato in catasto ( fusioni scissioni societarie) ;

- L'obbligo di allineamento non sussiste in quanto non vi è una difformità sostanziale nelle intestazioni ,dove si sia in presenza di errori di trascrizione che riguarda il nominativo dei soggetti interessati,purché ciò non generi dubbi in ordine alla identificazione dell'effettivo titolare;

Il notariato precisa altresì che la prescrizione in ordine all'obbligo di verifica della coerenza soggettiva non è accompagnata da alcuna sanzione specifica e ne consegue che la mancata esecuzione dell'allineamento dei registri immobiliari non potrà mai produrre un profilo di invalidità dell'atto dispositivo. In conclusione ci preme altresì evidenziare e precisare che come più volte a ribadito anche la CONFEDILIZIA che la norma dispone questa innovazione con la quale la dichiarazione di conformità passa essere resa in sede di atto negoziale dagli intestatari e/o essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ma che comunque l'utilizzo dell'opera di un tecnico a tali fini è una mera facoltà.

Armando Barsotti, Coordinatore Centro Studi Fiaip