La ricerca di immobili di pregio e residenza esclusive, da parte di investitori stranieri e grandi società, vive una fase di stagnazione a causa del momento di incertezza che il settore immobiliare in Italia sta attraversando . Sulle scelte di molte famiglie e di grandi società pesano tuttora le ipotizzate nuove imposte che il governo Monti ha paventato sin dal suo insediamento. In questo contesto, s’inserisce il mercato dei cosiddetti “immobili di pregio” che, contrariamente a quanto si è detto e scritto sinora, segue ormai le medesime dinamiche del mercato immobiliare in generale. Il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano ci illustra come si sta muovendo il mercato in questo segmento, che ha visto negli ultimi anni specializzarsi nella consulenza per la compravendita di immobili di “lusso” fra l’altro molti agenti immobiliari della Federazione.

Qual è l’andamento del mercato immobiliare del lusso in Italia?

“Innanzitutto – dichiara il Presidente del Centro Studi Mario Condò de Satriano - definirei qual è il mercato immobiliare del lusso in Italia in quanto, indipendentemente da quelle che sono le peculiarità intrinseche dell’immobile e la relativa location, generalmente viene catalogato “lusso” quel segmento di mercato “top price” che ritroviamo praticamente in larga parte della penisola. Pertanto forse è più giusto definirlo mercato relativo ad “immobili di pregio” la cui domanda risulta essere ancora abbastanza sostenuta. Tale “nicchia” costituisce il “segmento più alto” del mercato con capacità d’investimento superiore ad un milione di euro. Lascierei quindi la definizione “lusso” solo ai castelli o alle “mega ville” con parco e piscina di Capri o Portofino, oppure agli antichi casali toscani con relativa tenuta, che restano immobili splendidi ma molto difficilmente catalogabili e valutabili a priori, i cui prezzi di vendita, talvolta, raggiungono cifre anche superiori a 30 milioni di euro. È noto che il settore immobiliare rappresenta il volano dell’economia e, come tale, risente in ritardo gli effetti di una crisi economica, così come, terminata la crisi riprenderà a marciare lentamente. Ovviamente la nicchia relativa al segmento alto, disponendo di maggiori risorse economiche, ha risentito della crisi successivamente al resto del mercato; da qui l’analisi, al tempo giusta, di un mercato immobiliare di pregio che non risentiva della crisi internazionale. Oggi, stante il perdurare, se non addirittura l’aggravarsi della situazione, anche gli immobili di pregio sono ricompresi nell’andamento generale del mercato immobiliare italiano che, al momento attuale, è abbastanza complicata. Attualmente si registra una fase di stagnazione delle compravendite a cui non corrisponde un’adeguata diminuzione dei prezzi richiesti dai venditori (tuttora ancorati ai valori del 2007 oggi non più realizzabili), e ciò è imputabile sia alle difficoltà dell’economia in generale che all’attuale situazione politica. Dal 2006 ad oggi, nonostante le difficoltà dell’economia e la complessità dei mercati finanziari, il mercato immobiliare è sceso di circa il 20 – 25% per quanto riguarda i valori, e di oltre il 30 % per quanto concerne il numero degli scambi, passando dal “picco” delle 869.000 compravendite del 2006 alle attuali 590.000 circa, che equivalgono a quelle registrate nel 1998 anno della ripresa dopo la crisi del ‘92 – ‘96. A ciò si è aggiunta la crisi della borsa intervenuta quest’estate e tuttora in corso, con il conseguente gravissimo danno finanziario che influirà, oltre che dal punto di vista economico (sottraendo risorse e ricchezza a quei risparmiatori che si sarebbero rivolti al mercato immobiliare), anche dal punto di vista della “fiducia”, elemento essenziale per la determinazione all’acquisto e/o all’investimento, oggi purtroppo messa a dura prova dalle continue notizie su possibili tassazioni dei redditi e dei patrimoni dei risparmiatori, nonché di una possibile imposta patrimoniale che sembra dietro l’angolo. Chi dispone di liquidità (segmento alto del mercato) è attualmente dissuaso dall’investirla nel settore immobiliare che risulta essere maggiormente a rischio dalle future imposte. In questo contesto, s’inserisce il mercato dei cosiddetti “immobili di pregio” che, contrariamente a quanto si è detto e scritto sinora, segue ormai le medesime dinamiche del mercato immobiliare in generale.

Quale è la spesa effettuata dagli acquirenti? Quali sono i quartieri di punta di Milano, Roma e Napoli e cosa richiede la clientela che cerca immobili di lusso?

“A Roma, oltre agli appartamenti ubicati nei palazzi antichi del centro storico nei pressi di Piazza di Spagna, Piazza Navona, via Giulia eccetera, i cui valori si aggirano tra gli 11.000 ed i 14.000 euro per mq., i quartieri maggiormente richiesti in cui sono ubicati immobili di pregio sono Parioli/Pinciano, Aventino e Trieste dove i valori sono compresi tra i 7.000 e 12.000 euro per mq. L’attico con almeno 3 camere da letto è la tipologia più richiesta, e la spesa media effettuata si aggira tra 1.500.000 e 3.000.000 di euro, mentre i tempi di vendita si attestano tra gli 8 e i 10 mesi, la forbice tra prezzo richiesto e valore corrente varia tra il 20 e il 25%. Lo “sconto” praticato (prezzo proposto dal potenziale acquirente ed accettato dal venditore) è nell’ordine del 15%. A Milano, gli immobili ubicati nel famoso “quadrilatero”, i cui prezzi oscillano tra gli 11.000 e i 17.000 euro al mq., costituiscono il top della domanda. La zona di Brera (corso Como) continua ad avere un buon appeal con prezzi di circa 6/8.000 euro al mq. Discorso diverso per i nuovi insediamenti di pregio in costruzione nei nuovi quartieri City life e nei pressi di Porta Garibaldi. Attualmente, con prezzi tra gli 8.000 e i 12.000 euro/mq., godono di una buona richiesta e costituiscono elemento trainante di tutto il mercato di pregio della metropoli meneghina. Se in tempi brevi l’offerta sarà assorbita dalla domanda (circa 1.600 unità), l’intero mercato potrà beneficiarne, viceversa, l’intero comparto subirà un’ulteriore ridimensionamento. La domanda non si concentra necessariamente in immobili di grandi dimensioni, infatti la tipologia più richiesta è compresa tra i 60 e gli 80 mq. La spesa media effettuata si aggira tra i 750.000 e i 3.500.000 (oltre 200 mq. in via Montenapoleone).I tempi di vendita si attestano tra gli 8 e i 10 mesi per le grandi tipologie e 5/6 mesi per i piccoli tagli. La forbice tra prezzo richiesto e valore di mercato si attesta tra il 10 e il 15%, mentre lo “sconto” richiesto è di circa il 5%. I quartieri di Napoli in cui si concentra la domanda d’immobili di pregio sono Posillipo, San Ferdinando, Chiaia (via dei Mille e strade limitrofe, il lungomare di via Caracciolo) e parte del Vomero (adiacenze funicolari). Condizione essenziale affinché l’immobile possa essere catalogato di pregio è costituita dal panorama sul Golfo e dalla presenza del posto auto. Se poi l’appartamento (con almeno 3 camere da letto) dispone anche di un terrazzo o di un giardino, i valori oscillano tra i 10.000 e i 12.000 euro al mq., viceversa si attestano tra gli 8.000 e i 10.000.L’investimento medio oscilla tra 1.400.000 e 3.000.000.I tempi di vendita sfiorano i 12 mesi, la forbice tra richiesta e valore è del 25/30%, lo sconto richiesto e praticato dal venditore è del 10% circa”.

Quali sono le prospettive per i prossimi anni?

“La fase di stagnazione del mercato continuerà anche nel secondo semestre del 2011 acuita dalla crisi della borsa, dalla fase di sfiducia generalizzata, dall’inasprimento fiscale e dall’ipotesi di una patrimoniale. Chi dovrà acquistare la prima casa, anche di pregio, approfitterà dei prezzi al ribasso e dei tassi ancora ai minimi, magari contraendo un mutuo per soli fini fiscali (la recente normativa relativa allo “spesometro” ha indotto gli acquirenti a questa nuova tendenza). Storicamente, nei momenti di crisi, è sempre stata la prima casa a trainare l’intero mercato immobiliare. Diversa è invece la posizione di chi acquista un immobile come investimento per ricavarne un reddito o per trarne guadagno in conto capitale. Costoro potrebbero non essere ancora convinti che la discesa dei prezzi sia stata compiuta, oppure potrebbero non giudicare remunerativo il rendimento che, per quanto concerne gli immobili di pregio, risulta essere inversamente proporzionale alla qualità dell’immobile. In altri termini se un appartamento di medie dimensioni e qualità riesce a garantire una rendita di circa il 4% lordo, l’immobile di pregio, dovendo remunerare un capitale investito notevolmente superiore, garantisce una rendita di circa il 2% lordo in quanto il mercato delle locazioni, in questo particolare segmento, ha subito un forte ridimensionamento dei canoni ed un notevole calo della domanda”.