Il 29 luglio scorso la commissione Ambiente di Montecitorio ha concluso l’indagine conoscitiva sul mercato immobiliare, deliberata il 23 aprile 2009, dopo aver svolto una serie di audizioni durante le quali sono stati ascoltati gli organi e le associazioni più rappresentative del settore, Fiaip inclusa. Il quadro emerso nel documento finale – redatto dal deputato del Pdl Tommaso Foti e approvato all’unanimità dal gruppo di lavoro presieduto dal leghista Angelo Alessandri – ha messo in evidenza luci e ombre di un comparto che negli ultimi venti anni ha conosciuto uno sviluppo esponenziale cui ha fatto seguito, però, una delle crisi più gravi di sempre. Secondo i dati forniti dal direttore generale del Censis Giuseppe Roma, ascoltato il 27 ottobre scorso, nel nostro Paese – senza il contributo delle costruzioni – la recessione economica sarebbe iniziata ben prima della crisi finanziaria internazionale del 2008, innescata dai mutui subprime statunitensi. Fra il 1997 e il 2007, infatti, in Italia si è assistito al più rilevante ciclo espansivo del real estate mai registrato nel corso della storia repubblicana, fortemente ridimensionato nel 2008 ma in timida ripresa già dal 2009. Nonostante il persistere della recessione, secondo il direttore del Censis si è ridotto il numero delle famiglie che non riescono a rispettare le scadenze di pagamento dei mutui e il comparto in maggior sofferenza, in questo momento, è quello dell’affitto principalmente a causa della perdita di ricchezza e della riduzione del livello d’occupazione. Infatti, una quota sempre più piccola di case è offerta in locazione, e questo determina anche l’aumento degli affitti, resi ancora meno sostenibili dalla scarsa incidenza del social housing nel nostro Paese in confronto al resto d’Europa (il 5% rispetto al 17% della Francia o al 20% della Gran Bretagna). Proprio per questo motivo l’indagine conoscitiva si è focalizzata soprattutto sulle problematiche relative all’edilizia residenziale pubblica. Il documento conclusivo, infatti, è suddiviso in cinque capitoli e affronta in modo sistematico le problematiche del social housing, dedicando l’intero primo capitolo alla definizione del quadro normativo vigente e soffermandosi sulle varie tappe legislative che hanno portato al trasferimento dell’intera materia alla competenza regionale (dlgs. 112/1998 sul conferimento di funzioni statali alla Regioni e legge costituzionale n. 3/2001 Riforma del Titolo V della Costituzione). Inoltre, sono riportati in ordine cronologico anche i principali interventi di politica residenziale pubblica a partire dagli anni ’90 – come l’avvio dei Programmi di riqualificazione urbana e l’istituzione dei Contratti di quartiere per il recupero delle periferie urbane – oltre alle misure emergenziali adottate per far fronte alla crisi abitativa nelle grandi aree metropolitane. Il secondo capitolo del documento, invece, è dedicato al ciclo di audizioni effettuato, mentre il terzo ne riassume i principali elementi emersi, come i dati negativi sul comparto delle costruzioni e in generale sul mercato immobiliare, determinati dalla crisi economica internazionale e riportati dai maggiori organismi e istituti di ricerca del settore. Tra questi, sono significativi i dati riferiti dal direttore dell’Agenzia del Territorio Gabriella Alemanno – ascoltata nel mese di ottobre scorso – che confermano quanto già sostenuto dal Censis e registrano una seria difficoltà per il mercato delle abitazioni dopo il lungo periodo di crescita iniziato nel 1997 e terminato nel 2006, anno in cui si è registrato il numero massimo di compravendite, pari a circa 845mila. Dal 2007, invece, la situazione si è rapidamente invertita con un primo calo di oltre il 4% (40mila compravendite in meno), cui ha fatto seguito una diminuzione ben più accentuata nel 2008 (687 mila compravendite, - 15%). Il capitolo quattro della relazione si focalizza sulle questioni emerse e le problematiche analizzate, come la crisi del sistema delle imprese edili e dei promotori immobiliari. A questo riguardo, prima di tutto il testo di sintesi sottolinea che tre anni di mercato in flessione hanno prodotto un allarmante stock di “giacenze” che ha ampiamente superato i 100mila alloggi e attualmente si assesterebbe sui 120mila appartamenti invenduti. Inoltre, l’annosa questione dei ritardi dei pagamenti della pubblica amministrazione ha assunto in questa fase di crisi economica e finanziaria una dimensione sistemica, in grado di sottrarre liquidità alle imprese – causa di un complessivo deterioramento dei rapporti contrattuali anche fra soggetti privati – che in alcuni casi metterebbe a repentaglio la stessa sopravvivenza delle aziende. La crisi, poi, ha posto la questione della qualificazione degli operatori del mercato nel settore delle costruzioni. In particolare, per le imprese che operano nell'edilizia, il problema riguarda l’introduzione di una normativa sui specifici requisiti di accesso di natura tecnica, professionale e organizzativa, tali da garantire la qualità dei prodotti e delle prestazioni rese. Analogamente, da parte dalle associazioni di categoria degli agenti immobiliari – prima fra tutte Fiaip – e dei mediatori d'affari, è stata sottolineata l'urgenza, anche ai fini del rilancio delle attività contrattualistiche strutturalmente connesse al mercato immobiliare, di fissare sul piano legislativo standard minimi professionali, a tutela della qualità e della trasparenza dei servizi offerti ai clienti. In secondo luogo, è emersa anche l'esigenza, nell'ambito di politiche abitative organiche e coerenti, di un approccio differenziato che tenga conto della segmentazione dei mercati, sia della locazione sia della proprietà. Infine, il capitolo quinto del documento contiene proposte e soluzioni possibili alle problematiche sollevate, insistendo, per quanto riguarda il mercato delle locazioni, sull’introduzione di una tassa sostitutiva (la cosiddetta cedolare secca) con l’aliquota al 20% per sottrarre il reddito dell’affitto da quello complessivo del proprietario dell'immobile, in modo da conseguire il duplice risultato di aumentare la propensione all'investimento in abitazioni da locare e di rendere più trasparente e concorrenziale il mercato di riferimento, con l'emersione di una rilevante quota degli attuali affitti in nero. Questo suggerimento non è rimasto inascoltato dall’esecutivo, infatti il Consiglio dei ministri riunitosi il 4 agosto scorso ha approvato lo schema del decreto legislativo sulle nuove imposte comunali – previsto dalla legge sul federalismo fiscale (n. 42/2009) – che tra l’altro introduce, a partire dal primo gennaio 2011, la cedolare secca sugli affitti di cui però non si conosce ancor l’entità esatta dell’aliquota da applicare al reddito da locazione (vedi Cover Story). Per quanto riguarda le ulteriori proposte contenute nel documento, segnaliamo anche quella di estendere i contratti di affitto a canone concordato a tutti i Comuni – non solo quelli ad alta tensione abitativa –, l’allargamento del beneficio della detraibilità a fini Irpef dei canoni di locazione a tutte le tipologie contrattuali, iniziative per riattivare l’offerta dell’edilizia sociale e il sostegno alle imprese e alle figure professionali del settore. In particolare, per quanto riguarda queste ultime, la commissione ritiene urgente la definizione di una nuova disciplina legislativa sugli standard di qualità dei servizi resi dagli agenti immobiliari e dai mediatori d'affari, sui quali le rispettive associazioni di categoria hanno formulato specifiche proposte.