“Non c’è stata in Italia una bolla immobiliare; le perdite sofferte dalle banche in questo settore sono state nel complesso contenute, non hanno dato luogo a una crisi”. Il giudizio pronunciato il 13 luglio scorso davanti all’Assemblea dell’Abi (Associazione bancaria italiana) dall’ex governatore della Banca d’Italia e attuale presidente della Banca centrale europea, Mario Draghi, non sembra lasciare spazio a dubbi: nel nostro Paese il rapporto tra erogazione del credito e acquisto di immobili è solido e continua a rappresentare una forma sicura per investire i risparmi. A confermarlo le analisi degli esperiti sui dati 2010 e su quelli del primo semestre 2011, ma il vortice speculativo in cui sono caduti i titoli di Stato italiani dal luglio scorso stanno stravolgendo le previsioni restituendo un’immagine sfumata e molto contraddittoria dell’andamento del mercato.

TIMIDI SEGNALI DI RIPRESA, PRIMA DELLA TEMPESTA

A fornire un primo scatto della situazione del mercato mutui è stato ancora l’ex governatore Draghi che sempre nel suo intervento all’Assemblea dell’Abi ha osservato: “In maggio la crescita sui tre mesi dei prestiti bancari a famiglie e imprese è stata pari al 5,7% in ragione d’anno, ben superiore a quella media dell’area dell’euro (2,2%). I prestiti alle imprese sono aumentati del 6,1%; quelli alle famiglie del 5,2, sospinti soprattutto dalla dinamica dei mutui per l’acquisto di abitazioni”. Nel 2010, sempre secondo analisi di palazzo Koch, le erogazioni di mutui concessi alle famiglie per comprare casa sono aumentate del 12% rispetto al 2009, attestandosi a 57 miliardi. Secondo Bankitalia, quindi, gli istituti di credito hanno continuato a supportare le famiglie nell’acquisto della casa. Fatto questo confermato dal Rapporto 2011 sul mercato residenziale, realizzato dall’Abi e dall’Agenzia del Territorio nel maggio scorso. Secondo lo studio la possibilità per le famiglie italiane di accedere all’acquisto di un’abitazione sarebbe in “lenta risalita”. Il numero di famiglie che ha a disposizione un reddito sufficiente a coprire almeno il 30% del costo annuo della casa è passato dal 62% del 2004 al 51% di fine 2010, dopo aver toccato il minimo nel 2008 quando la quota di italiani in grado di acquistare un’abitazione di medie dimensioni si era attestata al 46%. Dunque, negli ultimi due anni quello che viene definito dalla ricerca Abi- Agenzia del Territorio, indice di affordability, letteralmente “indice di accessibilità” alla casa ha visto un incremento di 5 punti percentuali, grazie soprattutto alla riduzione del costo del credito, mentre l’andamento dei prezzi delle abitazioni non ha favorito l’acquisto. Nello scorso anno, i tassi d’interesse più appetibili, scesi in media dell’1%, hanno comportato un maggior ricorso ai mutui per l’acquisto della casa. Questo tipo di finanziamento nel 2010 è aumentato del 9,4% circa, con una crescita del capitale erogato complessivamente del 15%. La fotografia scattata da Abi e Agenzia del Territorio trova a suo volta riscontro nelle evidenze della trentesima edizione dell’Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin (Associazione italiana del credito al consumo e immobiliare) e dalle agenzie di ricerca e consulenza finanziaria CRIF e Prometeia. Con riguardo ai mutui immobiliari l’Osservatorio evidenzia che nel 2010 il trend del mercato dei prestiti alle famiglie per comprare casa ha continuato a mostrare segnali positivi “grazie, soprattutto, al basso livello dei tassi di interesse che nel corso dell’anno hanno reso l’acquisto di abitazioni un’alternativa di investimento più appetibile rispetto agli strumenti finanziari”. Lo scorso anno, sottolinea la ricerca, sono tornate a crescere le erogazioni di mutui a famiglie per l’acquisto di immobili, con un aumento dell’8,7%, invertendo la contrazione in atto dal 2007.

PAROLE D’ORDINE: PRUDENZA E SOSTENIBILITÀ

Un altro dato rilevante che emerge dal quadro delineato per il 2010 dall’Osservatorio sul Credito al Dettaglio e dalle analisi di Bankitalia è la tendenza delle famiglie italiane alla prudenza nella sottoscrizione di prestiti ipotecari. Uno scenario confermato dal crollo della domanda nel settembre scorso e dall’andamento relativo alle “altre” tipologie di mutui comunque connesse all’acquisto di immobili, come surroghe, rinegoziazioni, sostituzioni. Queste hanno registrato lo scorso anno una crescita dell’11,5%, proseguita anche nel primo trimestre 2011, con un incremento del 18,6%. Una tendenza, spiega l’indagine Assofin, “trainata soprattutto dalle operazioni di surrogazione e, in misura minore, da quelle di sostituzione di mutui già in essere”. E’ quindi forte la richiesta di soluzioni di credito che, nell’ambito delle misure sulla portabilità, permettano di ridefinire e rendere più sostenibili le rate. Quella della sostenibilità economica del mutuo per il bilancio famigliare è diventa una vera priorità ed è alla base della preferenza degli italiani per i contratti a tasso variabile, possibilmente con clausole di salvaguardia. Si tratta di una scelta favorita dai bassi tassi di riferimento e dalle diverse formule di protezione per il cliente contro eventuali innalzamenti proposti dagli istituti di credito, come la fissazione di un “tasso cap” (ovvero tasso variabile ma con tetto massimo). I mutui indicizzati hanno infatti rappresentato, spiegano ancora gli analisti di Assofin-CRIF-Prometeia, il 66% dei flussi erogati nel 2010. Un dato confermato da Bankitalia, secondo cui l’80% dei prestiti ipotecari sottoscritti nello scorso anno è stato a tasso variabile, mentre sono raddoppiati i mutui con “cap” o che permettono di allungare la durata e di sospendere temporaneamente i pagamenti senza costi aggiuntivi. Nonostante sul mercato le banche offrano un ampio ventaglio di prodotti per sfruttare i vantaggi del tasso variabile, nel primo trimestre del 2011 i dati mostrano un deciso ritorno al fisso (30% delle erogazioni rispetto al 15% del 2010). Fatto questo che trova spiegazione nella fase di turbolenza finanziaria in cui si trova da mesi l’Italia: il timore di rialzi dei tassi di riferimento consiglia la scelta del tasso fisso, per evitare spiacevoli sorprese.

L’approccio prudente degli italiani nella scelta del mutuo è confermato anche dall’entità e dalla durata dei prestiti richiesti. La produzione del 2010 – spiega ancora l’Osservatorio Assofin – ha visto una crescita degli importi, mentre si è registrato un arresto della tendenza all’allungamento della durata contrattuale. Due segnali che indicano non solo la prudenza delle famiglie a sottoscrivere impegni finanziari onerosi e a lunga scadenza, ma anche la cautela degli operatori a concederli. A dimostrarlo c’è anche il dimezzamento, rispetto al periodo precedente alla crisi finanziaria, del numero dei contratti a elevato Loan to Value Ratio (ovvero superiori all’80% del valore dell’immobile finanziato): lo scorso anno è stato pari ad appena il 5% delle erogazioni totali. Le incertezze della congiuntura economica si riflettono anche sul canale distributivo: secondo l’indagine Assofin- CRIF-Prometeia nel collocamento dei mutui è tornata ad aumentare “l’importanza dello sportello bancario privilegiato per la rischiosità più contenuta della clientela che intercetta”.

SI RIDUCE IL RISCHIO DEFAULT

L’Osservatorio Assofin propone anche un’analisi del rischio connesso al mancato rimborso dei finanziamenti: il 2010 e i primi mesi del 2011 hanno evidenziato un generale lieve miglioramento della rischiosità. In particolare nel segmento dei mutui immobiliari si sono continuati a produrre effetti positivi grazie alla moratoria a favore delle famiglie in difficoltà promossa dall’Abi – già confermata per la prima metà del 2011 e ora prolungata fino a gennaio 2012 – attraverso i cosidetti decreti Bersani sulla portabilità, che permettono di definire piani di investimento più adatti alle possibilità delle famiglie, e il Fondo di solidarietà per i mutui rivolti all’acquisto della prima casa, operativo dal febbraio scorso. Tutti questi interventi uniti alla cautela nell’offerta e nella domanda hanno riportano a marzo 2011 il tasso di default (ovvero l’indice di rischio di credito di tipo dinamico che misura le nuove sofferenze e i ritardi di sei o più rate nell’ultimo anno di rilevazione) ai livelli d’inizio 2009, cioè all’1,8%.

NELL’OCCHIO DEL CICLONE, CROLLA LA DOMANDA

Fino alla prima metà del 2011, quindi, gli analisti prospettavano per il settore dei mutui una tendenza alla stabilizzazione rispetto alle difficoltà attraversate tra il 2008 e il 2009 in piena crisi subprime. A confermarlo è ancora Bankitalia. L’indagine periodica sul credito bancario di luglio ha evidenziato che nel primo trimestre del 2011 le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni sono aumentate dell’1,3% rispetto allo stesso periodo del 2010, per un valore di circa 13,47 miliardi. All’andamento positivo rilevato da via Nazionale fa però da contraltare quello nettamente negativo segnalato dagli analisti di CRIF con riguardo al secondo trimestre del 2011. In base ai dati elaborati dall’EURISC (il sistema di informazioni creditizie realizzato da CRIF per elaborare le analisi finanziarie) dal marzo scorso è iniziato un costante calo della domanda da parte delle famiglie, diminuzione che ha fatto registrare un primo picco a giugno con un calo delle richieste del 17% rispetto allo stesso mese del 2010 e un secondo record negativo a settembre con un meno 23%. Un quadro che porta a stimare per il 2011 una discesa complessiva della domanda di mutui ipotecari nell’ordine dell’11% rispetto al 2010. Sulle scelte delle famiglie, spiegano gli esperti di CRIF, continuano a pesare l’instabilità dei mercati finanziari, determinata dalla crisi dei debiti sovrani nell’Eurozona e dalle speculazioni sui titoli di Stato italiani. Tutti fattori che hanno indotto molti italiani a rinviare scelte economiche impegnative, come quella di accendere un mutuo, anche in considerazione delle pesanti manovre economiche adottate dal legislatore per uscire dalla tempesta finanziaria. A rallentare il mercato è quindi soprattutto la progressiva perdita di fiducia delle famiglie sulle proprie aspettative di reddito e i timori di un aumento della fiscalità.

NELLA SELVA OSCURA

Ma come orientarsi nell’offerta di mutui? E quale tipologia privilegiare in un periodo di turbolenza dei mercati come quello attuale? La prudenza farebbe propendere per la sottoscrizione di mutui a tasso fisso, della durata media tra i 20 e 25 anni. Le oscillazioni del costo del denaro pesano infatti sui contratti a tasso variabile. L’aumento del costo del denaro dello 0,25% deciso dall’ex governatore della Bce Jean Claude Trichet a luglio ha fatto sentire i suoi effetti sulle rate di chi ha sottoscritto un prestito ipotecario con tasso variabile: l’aumento si è riversato sull’Euribor, il parametro al quale è indicizzata gran parte di questi prestiti, determinando un incremento della rata di circa 2 euro per ogni 10mila euro di debito da restituire. In pratica per un mutuo di 120mila euro a 20 anni, sottoscritto all’inizio del 2010, la rata mensile è aumentata di circa 100 euro passando da 618 a 717 euro. L’incremento di luglio è stato però compensato a novembre dal taglio dello 0,25% dei tassi deciso dal nuovo presidente dell’Eurotower Mario Draghi, ma sui muti a tasso variabile pesa anche l’aumento del differenziale tra Btp a 10 anni e Bund tedeschi. Da settembre infatti le banche hanno iniziato ad aumentare gli spread sui nuovi mutui. Questo significa che gli istituti di credito difficilmente possono offrire mutui con spread inferiori al 2%. Una situazione che induce le banche a defilarsi dal mercato o a non erogarli. Ovviamente l’impennata del differenziale verificatasi questo autunno non ha effetti sui contratti sottoscritti prima di settembre, mentre pesa su quelli nuovi, in particolare su quelli a tasso variabile. Per il fisso infatti l’aumento è parzialmente mitigato dagli indici Eurirs (parametro che deve essere aggiunto allo spread per la determinazione del tasso finale) che in autunno si sono attestati ai minimi storici. Più che mai, dunque, è il momento della prudenza e se possibile del consiglio di esperti.