I prezzi delle case scendono per il terzo semestre consecutivoe si allungano i tempi di compravendita. Il calo dell’ultimosemestre è però inferiore a quello del semestre precedente e ildato globale è decisamente migliore rispetto ai dati rilevati inaltri Paesi.
Si dimostra, quindi, che il mercato immobiliare italianoha tenuto meglio alla crisi economica generale, soprattuttoperché le famiglie e le imprese sono meno indebitate cheall’estero. Ma è sulle quantità che è utile riflettere. Infatti le compravenditediminuiscono in modo più marcato dei prezzi, anchese sono scese meno rispetto al trimestre precedente. Questodato è significativo in quanto potrebbe indicare e fotografarela dinamica attuale del settore immobiliare: chi vuole vendereaspetta che la domanda riprenda a crescere e chi vuole acquistareattende che i prezzi scendano. Da qui l’allungamento deitempi delle compravendite. Il calo contenuto delle valutazioniimmobiliari sta producendo un blocco del mercato, per gliesperti sarebbe necessario un ulteriore ribasso dei prezzi intornoal 15%, ma questo non è un dato confutabile.Ecco cosa segnalano i dati ricavati dal III Rapporto sul mercatoimmobiliare, presentato da Nomisma lo scorso 27 novembre.Per il secondo semestre – il terzo consecutivo – scendono iprezzi medi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane prese inriferimento. I cali sono dell’ 1.6% per abitazioni e uffici,dell’1,5% per negozi. Ma in decisa frenata rispetto al precedentesemestre in cui i cali erano stati rispettivamente del 2,5/2,3/1,7%. Il numero delle compravendite diminuisce più deiprezzi: il residenziale ha avuto il calo, in termini percentuali, minore,dell’11%, mentre terziario, commerciale e produttivohanno subito una riduzione media del 18% (nello specifico ilprimo del 18,9%, a seguire 17,7% e infine il settore produttivodel 17,1%). A livello territoriale, indica il Rapporto, va menobene la provincia rispetto alle città capoluogo e queste ultimerispetto alle grandi aree metropolitane. Diminuiscono le compravenditeal Nord, reagisce meglio il mercato al Centro e alSud. Rispetto al numero di 845.051 compravendite del 2006 sipasserà a poco meno di 600 mila (stime) per il 2009. Significacirca il 30% in meno.La flessione dei prezzi e delle compravendite riduce il valorecomplessivo del mercato immobiliare (residenziale e non) nel2009 di 24 miliardi di euro – si stima un valore complessivo di109 miliardi di Euro per l’anno in corso –rispetto allo scorsoanno e di 21 rispetto al 2007, che si chiuse con 154 miliardi dieuro di fatturato. Quindi in due anni il mercato ha perso pocomeno del 30%. Non si può dire che il settore non abbia risentitodelle ripercussioni dovute alla crisi economica.Tuttavia ci sono indicazioni di miglioramento. In primo luogo idati sono sì negativi, ma meno dei precedenti semestri. In piùle previsioni degli operatori appaiono meno pessimistiche chein passato. Sono maggiormente fiduciosi sull’aumento delladomanda che progressivamente sembra riprendere, coerentementea quanto sta avvenendo a livello dell’intera economia.C’è quindi maggiore fiducia su prezzi, compravendite e locazioni,rispetto a giugno scorso. Mentre per quanto riguarda idati legati agli immobili per le attività economiche i segnali diuna ripresa sono più deboli. Questo è dovuto principalmente alfatto che questo settore risente maggiormente della lenta evoluzionedel quadro macroeconomico. E’ necessario tenere presentele previsioni del nostro Pil che non andrà oltre l’1%.Questo dato non consente di attendersi una ripresa sostenutanella domanda di uffici, negozi o di altri immobili inerentile attività produttive. Il rapporto rivela inoltre un altro aspettoda tenere in considerazione. Tempi e sconti. Lo studio consideraprecoce considerare terminata la corsa al ribasso deiprezzi, visto che non si legge un miglioramento del mercatoin parametri classici. Esemplificativo è il divario tra prezzo diofferta e di domanda, che continua a salire arrivando a punterecord nell’ordine del 13%. O nei tempi di vendita e locazioneche continuano ad allungarsi (eccenzion fatta per i tempi dilocazione di uso abitativo), superando ampiamente i 6 mesiin tutti i comparti.Comunque tutti i dati del settore immobiliare ci indicano cheil peggio è alle spalle avendo toccato il punto più basso amarzo-aprile scorso e da allora i segnali di recupero si sonointensificati. Certo la situazione globale è complessa e incerta.Rimangono da verificare alcuni aspetti del sistema economiconazionale come un rafforzamento del sistema finanziario, lainadeguata espansione del credito, l’entità del debito pubblico,l’aumento della disoccupazione o il mediocre aumentodella produttività. Risulta difficile, in un clima così incerto ecomplesso, formulare previsioni. Tuttavia sono orientate a unaulteriore riduzione dei prezzi in misura del -1/-2% nel 2010,per poi tornare a risalire nel 2011, con transazioni che potrannoriavviarsi in modo significativo nel prossimo anno esolo alla luce di un deciso incremento delle erogazioni dimutui alle famiglie da parte del sistema creditizio. Si stima,infatti, che a fine anno le erogazioni di mutui alle famiglie peracquisto di immobili scenderanno a 49,2 miliardi di euro. Undato decisamente inferiore allo scorso anno, in cui le erogazionida parte del sistema finanziario furono pari a 56,5 miliardidi euro (circa 13 punti percentuali in meno). Si segnala,inoltre, l’ulteriore espansione della componente di surroga esostituzione, giunta a toccare la cifra di 12,3 miliardi di eurocon un’incidenza sull’ammontare complessivo messo a disposizionedel settore residenziale superiore al 25%. Gli operatoriimmobiliari riferiscono che la propria clientela staincontrando sempre maggiori difficoltà nell’ottenimento dimutui da parte degli istituti di credito, i quali richiedono soprattuttomaggiori garanzie a fronte di una minore quota di finanziamentorispetto al valore dell’immobile.In ultima analisi, ma non meno importante, lo studio dell’Osservatoriodel mercato Immobiliare, rileva una continua e inesorabilecontrazione della raccolta retail nel settore dei fondiimmobiliari. Settore che, però, aumenta in termini dimensionali.Sotto il profilo delle performance, la flessione media registratadal comparto è molto contenuta se posta in relazione al tracollodegli investimenti nel settore corporate. In Borsa lo scontodei fondi quotati rispetto ai valori di bilancio continua ad attestarsimediamente sul 35%, rilevando una persistente diffidenzadegli investitori verso i fondi immobiliari.La capitalizzazione dei titoli delle società immobiliari quotate ècresciuta meno rispetto alla media delle principali società immobiliarieuropee, 66% contro 90%. Il nostro settore quotatopaga la dimensione complessiva esigua e l’esposizione a fortioscillazioni speculative.
