Come previsto dagli operatori del settore, l’anno appena trascorso ha fatto registrare una forte riduzione della vendita di case su tutto il territorio nazionale a causa della crisi economica e finanziaria legata alla vicenda dei mutui subprime americani.
Infatti, se si considerano i dati nazionali dell’Osservatorio sul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia del Territorio relativi all’ultimo trimestre 2008, la riduzione del 14% delle vendite riflette la reale situazione che sta vivendo il settore immobiliare. La flessione delle compravendite è stata molto evidente al Nord piuttosto che al Sud ed è stata più forte nelle piccole città di provincia invece che nei capoluoghi.
Le ragioni di queste differenze sono da ricercare prima di tutto nella difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie: dall’inizio della crisi le banche sono diventate molto più prudenti nel concedere i mutui e ciò ha penalizzato soprattutto le regioni settentrionali dove il ricorso a questo tipo di finanziamento avviene nel 59% degli acquisti immobiliari mentre al Sud ci si ferma solo al 38,8%.
Per quanto riguarda poi le diminuzioni sensibili degli acquisti in provincia rispetto ai capoluoghi, bisogna tener presente che tra il 2005 e il 2007 oltre l’85% delle nuove costruzioni è stato realizzato fuori dei capoluoghi, con la conseguenza che attualmente l’offerta è molto più elevata in provincia.
È in questo quadro generale che bisogna considerare le caratteristiche dei mercati immobiliari del Veneto e del Friuli-Venezia Giulia, dove sono presenti e visibili alcuni segnali negativi (come l’allungamento dei tempi di vendita), ma contemporaneamente è possibile individuare potenzialità che potrebbero favorire la ripresa del mattone nel prossimo futuro.
Quanto al Veneto, la regione sta risentendo della crisi: secondo i dati Omi e Tecnocasa, la diminuzione delle quotazioni immobiliari riguarda tutte le piazze più importanti. Il mercato di Verona è in flessione (-2,8%) e nelle aree del centro si registra una diminuzione delle quotazioni pari a circa il 2,5%. Nel 2009, secondo le previsioni di Tecnocasa, è plausibile attendersi un’ulteriore riduzione fino al 5%. Tra i quartieri che hanno segnalato i ribassi maggiori ricordiamo Veronetta, Val Verde, San Zeno e Cittadella. La causa è da ricercare nel comportamento degli acquirenti, orientati all’acquisto di immobili da personalizzare o da ristrutturare anche se in contesti condominiali già a posto o comunque ben tenuti. La zona a ridosso del centro storico è tra le più ambite perché sono concentrate costruzioni d’epoca che risalgono al XVI secolo, affiancate da edifici degli anni ‘50-‘60. Comunque per il rilancio del mercato fanno ben sperare due importanti interventi di riqualificazione urbana: il recupero dell’ex Foro Boario, un’area adiacente alla Porta ovest della Fiera di Verona, che si chiamerà Verona Forum e ospiterà una torre direzionale, e il recupero delle ex Officine Adige dove sorgerà il nuovo un polo direzionale, residenziale e commerciale. I dati pubblicati dall’Osservatorio immobiliare Fiaip fotografavano una situazione migliore a Padova e provincia nel 2007: un aumento medio dei prezzi del +4,5% accompagnato dalla crescita significativa della città (+11,8%) e dei comuni della cintura urbana con il +6,35%, mentre i comuni della provincia si attestavano attorno al +3,9%. Nel 2008, però, il mercato ha iniziato a frenare, e i prezzi del centro storico sono diminuiti sia nella zona di Città Giardino, che nei pressi di piazzetta Pedrocchi. Complessivamente la riduzione è stata di circa il 2% e per il 2009 si prevede una flessione compresa tra lo 0 e il 4%.
Anche Rovigo e Vicenza hanno visto un calo delle quotazioni, rispettivamente del 5% e del 2%, ma secondo Tecnocasa è possibile nel breve termine una ripresa favorita da alcuni progetti quali lo sviluppo della “Nuova Città Giardino” a Rovigo e le nuove costruzioni previste nella zona Stadio di Vicenza. Venezia, invece, registra nell’ultimo trimestre del 2008, secondo le rilevazioni dell’Omi, un aumento delle transazioni del +4,2% ma in realtà questo dato sarebbe “viziato” dalla cartolarizzazione di alcuni immobili pubblici (Scip) venduti. Infatti, considerando la tendenza delle compravendite durante tutto il 2008, il dato che emerge è comunque negativo (-11%).
In realtà, sostiene il presidente Fiaip di Venezia Stefano Triani, i dati riportati dall’Omi, per il tipo di rilevamento effettuato, non possono che essere estremamente negativi perché considerano i contratti preliminari e non le stipule complete che hanno subito un allungamento notevole nei tempi di chiusura. Proprio per questo motivo, il calo che il mercato ha subito nel 2008 dovrebbe attestarsi verosimilmente intorno al 7%. Inoltre Venezia presenta tre realtà (centro storico, terra ferma e periferia) che hanno caratteristiche completamente diverse. Comunque è il segmento di offerta medio-basso quello che ha subito un rallentamento notevole, mentre solo ora la fascia del mercato medio-alta inizia a risentire della crisi.
Nel complesso, però, il ridimensionamento del valore degli immobili di Venezia città, che ha accompagnato la riduzione delle transazioni, è fisiologica e in parte necessaria secondo Triani, perché le richieste da parte dei proprietari erano diventate troppo alte e si era determinata un’evidente sproporzione tra il valore reale degli immobili e il prezzo di vendita.
Passando all’analisi del mercato friulano, secondo il presidente regionale Fiaip Susanna Marusig le congiunture nazionale e internazionale sicuramente hanno determinato e determinano dinamiche negative, ma complessivamente il settore non ha subito il tracollo.
Infatti, come risulta dai dati del Borsino Fiaip 2009 pubblicato il 24 gennaio scorso e dalle stime fornite dal presidente Marusig, nel 2008 il mercato del Friuli ha reagito alla crisi con una leggera perdita quantificabile intorno al 6-8% del valore per gli immobili residenziali, che ha interessato soprattutto gli appartamenti da ristrutturare, mentre i nuovi non hanno subito praticamente nessuna riduzione. Per quanto riguarda i centri storici, come nel caso di Udine, i prezzi sono addirittura aumentati, mentre nella provincia (soprattutto nella zona del “triangolo della sedia”) la contrazione è stata del 6-7% rispetto al 2007.

Prendendo in considerazione Trieste, dopo più di 10 anni si assiste oggi a un rallentamento: la tendenza in diminuzione del mercato immobiliare nel 2008 rispetto all’anno precedente, evidenzia per le compravendite immobiliari un andamento medio dei prezzi in calo tra il -7% e -7,5% per abitazioni e negozi, che si attesta al -9,7% per il segmento direzionale.
In pratica la domanda è diminuita rispetto a una maggior offerta di immobili e il numero di transazioni ne ha risentito sia con l’allungamento dei tempi (9 mesi si confermano come tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo) sia per il volume, ridotto di circa il 14% rispetto al 2007. Le previsioni Fiaip per il primo semestre 2009, indicano una diminuzione per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali. Comunque gli operatori si aspettano effetti positivi dall’adesione della Slovenia al trattato di Schengen e dall’adozione dell’euro, che possono fungere da volano per il mattone.
Per quanto riguarda poi Gorizia, Udine e Pordenone, le situazioni sono abbastanza eterogenee ma non evidenziano una crisi drammatica del settore.
Gorizia, infatti, registra un andamento costante del mercato, potendo giovarsi anche della vicinanza con Nova Gorica, e non subisce impennate o forti ribassi, quanto piuttosto l’allungamento dei tempi nelle trattative di compravendita. Udine, malgrado le difficoltà economiche, è riuscita a mantenere una propria dinamicità, senza subire riduzioni importanti e registrando anche un aumento (+6%) delle quotazioni nel centro storico. Inoltre, il tessuto cittadino sarà oggetto di vari interventi di recupero urbano, soprattutto nell’area periferica e in particolare la zona ex-Bertoli, dove si ricerca un connubio tra spazi commerciali e abitativi. La situazione di Pordenone, invece, denota una maggiore sofferenza del mercato, con un calo dei prezzi e delle transazioni soprattutto per il settore residenziale principalmente a causa delle maggiori difficoltà ad accedere al mutuo e per la crisi del comparto industriale a cui è legato lo sviluppo di questa provincia.
Come è accaduto nel caso di alcune città venete, il valore degli immobili residenziali delle principali città friulane nel centro storico, soprattutto se di nuova costruzione o di pregio, si mantiene sui livelli precedenti, mentre la fascia di mercato medio-bassa è venuta meno e comunque il calo delle stime del 6-7% è da considerarsi fisiologico a causa dell’aumento eccessivo dei prezzi nei periodi precedenti.
Secondo Marusig, che sostiene la validità del mattone come bene-rifugio primario in tempi di crisi, le previsioni per il 2009 possono essere positive solo nel caso in cui le condizioni di erogazione dei mutui rimangano le stesse o migliorino, in modo da supportare l’acquirente concedendo un finanziamento pari o superiore all’80% e riducendo il tasso d’interesse sulle rate. Proprio per far fronte all’emergenza abitativa e alla crisi del mercato immobiliare aggravata dalla situazione economico-finanziaria che il sistema Paese sta vivendo in questo periodo, la Regione Veneto e il Friuli-Venezia Giulia hanno adottato, nei mesi di ottobre e novembre 2008, alcune misure specifiche di supporto.
In particolare, il Veneto ha approvato un Piano casa triennale che definisce fino al 2010 gli obiettivi della programmazione regionale, stanziando 135 milioni di euro per la realizzazione di una serie di interventi e riservando 80 milioni al finanziamento dell’acquisto di immobili già costruiti, in modo da favorire e velocizzare i tempi di assegnazione delle case esistenti.
Inoltre, la giunta veneta si è mossa in tre direzioni prevedendo: l’istituzione di un fondo di 14 milioni di euro per aiutare le famiglie mutuatarie che hanno stipulato il mutuo prima della crisi e che ora non riescono a rispettare le scadenze dei pagamenti; un bando, che ha visto una grande partecipazione nel dicembre 2008, con la dotazione di 5 milioni di euro da assegnare ai nuclei familiari con figli piccoli o alle giovani coppie per comprare, costruire o recuperare gli immobili da adibire ad abitazione; la creazione, in collaborazione con le Fondazioni bancarie, di un “fondo etico” di 5,5 milioni di euro per supportare le famiglie che non possono comprasi una casa ma che non sono così povere da ricorrere all’edilizia residenziale pubblica.
Il Friuli-Venezia Giulia, invece, ha rinnovato prima della fine del 2008 alcune disposizioni già ampiamente collaudate fin dai primi anni del 2000, come l’attribuzione di contributi per l’edilizia abitativa agevolata, che possono essere richiesti durante tutto l’anno e coprono il 20% del costo previsto per una cifra massima di 17.800 euro erogati per un periodo di 10 anni. A questi contributi si affiancano anche quelli per l’edilizia convenzionata (riservati a imprese, Ater e cooperative) e sovvenzionata che prevede un sistema di contribuzione a favore delle Ater in modo da velocizzare i lavori di costruzione e manutenzione degli immobili destinati ai cittadini meno abbienti tramite il meccanismo del bando.
La Regione ha riproposto anche due strumenti di sostegno alle famiglie: contributi per il pagamento del canone e la fidejussione integrativa, che consente all’amministrazione regionale, a seguito di una convenzione stipulata con Mediocredito, di concedere garanzie integrative a fronte di mutui fondiari stipulati da privati per l'acquisto, la costruzione o il recupero a sostegno della prima abitazione. Un ulteriore sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, infine, è previsto con l’emanazione di bandi che prevedono l’erogazione di contributi a favore di proprietari di alloggi da locare che vengono messi per la prima volta a disposizione di affittuari meno abbienti.