Il lungo ciclo espansivo del mercato immobiliare nazionale, iniziato nel 1997, si è concluso nel 2006. Già nel 2007 il settore ha subito una brusca frenata accentuata ulteriormente nel 2008 dalla crisi finanziaria che ha investito le economie mondiali.
Nel nostro Paese, però, il mattone resiste e in questa fase congiunturale sfavorevole i prezzi probabilmente tenderanno ad assestarsi al ribasso senza determinare, però, un vero e proprio crollo. Le ragioni di questa tenuta sono dovute a un insieme di fattori come l’aumento contenuto, rispetto agli altri Stati, dei prezzi delle case, che ha ridotto fortemente l’effetto speculativo, la propensione al risparmio del consumatore italiano (ogni anno è messo da parte un quinto del reddito nazionale lordo), un sistema bancario privo di un’alta esposizione ai titoli “tossici” americani e, infine, i tassi di rifinanziamento della Banca centrale europea (Bce) ribassati negli ultimi mesi che hanno avuto delle ripercussioni estremamente positive sull’Euribor attualmente ai suoi minimi storici. Malgrado questi elementi facciano sperare in una ripresa rapida del comparto, non bisogna comunque dimenticare che le regioni settentrionali, vero motore dell’economia e delle compravendite immobiliari, sono in grande difficoltà. Dopo aver fatto il punto, sullo scorso numero de l’Agente immobiliare, sul mercato delle principali realtà del Nordest, in questo numero tenteremo di fare una panoramica sulla situazione nel Nordovest Secondo le rilevazioni della nota informativa dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia del Territorio, nel quarto trimestre del 2008, le città capoluogo delle regioni nordoccidentali hanno registrato delle contrazioni considerevoli: Milano -13,1%, Torino -19,5%, Genova -15,6%. Un fenomeno evidente anche nelle aree periferiche di queste città: -12,8%, per la provincia meneghina, -13,5% per il torinese -14,8% per l’area di Genova. Se questo è il quadro tendenziale, per un’analisi obiettiva del mercato sul territorio è necessario considerare le differenze delle realtà immobiliari di Lombardia, Piemonte, Liguria e Valle d’Aosta.

L’Expo 2015 sostiene l’immobiliare nel milanese, tiene anche la provincia

Per quanto riguarda la Lombardia, la riduzione di circa l’8% del mercato dei prestiti per l’acquisto delle abitazioni nel 2008, come rilevato in uno studio di Tecnocasa, ha compromesso notevolmente la ripresa delle compravendite nel settore residenziale. La scarsa liquidità, legata all’aumento dei tempi delle transazioni, ha rallentato tutti gli acquisti, soprattutto in provincia dove, però, secondo un’analisi della Camera di Commercio di Monza e della Brianza, le città di Como, Bergamo e Pavia fanno eccezione. Queste tre realtà hanno risentito dell’andamento generale del real estate, segnando addirittura un aumento dei prezzi degli immobili residenziali rispettivamente dell’1,7%, dello 0,9% e dell’1,7%. Nella città di Milano, invece, l’indice della Replat – l’azienda che dal 2004 è specializzata nel settore immobiliare con l’obiettivo di diventare il primo sistema di “Multiple listing service” italiano – relativo all’andamento della domanda, evidenzia per il capoluogo lombardo un trend in netta controtendenza rispetto ai valori rilevati a livello nazionale. Infatti, mentre nel resto del Paese la domanda ha subito battute d’arresto (-7,67% nel mese di gennaio 2008), a Milano non è stato rilevato alcun rallentamento. Anzi, la domanda nel corso dei mesi è sempre cresciuta: dal +8,68% di inizio 2008 si è passati al +33% di fine ottobre e successivamente al +36,09% di novembre. Quest’aumento è stato favorito sicuramente dalla designazione della città quale sede dell’l’Esposizione universale in programma per il 2015 (Expo 2015), che in questa fase di congiuntura negativa sta sostenendo l'espansione del mercato immobiliare e infrastrutturale urbano, dando fiducia agli investitori e movimentando ingenti capitali per la realizzazione delle necessarie opere pubbliche.

E’ l’orso a dominare la scena piemontese, in calo prezzi e compravendite

Ben diversa è la situazione che vive il Piemonte, dove la Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari segnala per il 2008 la riduzione, rispetto all’anno precedente, del 13,7% del numero di scambi riferito a tutti gli immobili (-15,1% per il comparto residenziale). A Torino, poi, le variazioni annuali dei prezzi di vendita relative agli appartamenti di tipo signorile, calcolate da Fimaa, si attestano sul +1,2%, mentre risultano in calo quelle per gli appartamenti della fascia media (-0,2%). In provincia, invece, si assiste a una diminuzione più consistente che coinvolge tanto gli appartamenti signorili (-1,3%), che quelli di livello medio (-2,0%). Nel capoluogo subalpino, il numero di scambi di abitazioni nell’anno di riferimento è calato del 19,5%, mentre nella provincia la performance si è ridotta solo del 13,5%. Sugli stessi livelli la riduzione dei finanziamenti erogati per l’acquisto di unità immobiliari, oltre il breve termine, da parte delle famiglie: il dato, al 30 settembre 2008, presenta una riduzione rispetto al flusso dell’anno precedente del 15,6%. Nello specifico, poi, per quanto riguarda le città di Alessandria, Asti, Biella, Novara, Vebania Cuneo e Vercelli, le situazioni sono abbastanza eterogenee ma non evidenziano una crisi drammatica del settore se non in qualche caso specifico. Secondo i dati Fimaa, infatti, nelle città di Alessandria e Asti si è verificato un calo della domanda a cui fa seguito anche un allungamento dei tempi di vendita. Il mercato immobiliare di Novara e Verbania ha visto un peggioramento di tutti gli indicatori congiunturali, ma i prezzi non sono diminuiti bruscamente e proprio Novara si distingue per l’aumento nella compravendita di immobili come investimento, causato probabilmente dalla fuga di capitali dal mercato azionario considerato oggi estremamente instabile. Cuneo e Vercelli, al contrario, non sono state ancora pienamente investite dalla crisi; soprattutto Cuneo, finora, ha risentito relativamente del problematico quadro nazionale, vista la sua vocazione turistica abbinata all’incremento degli insediamenti produttivi. Biella, infine, è l’unico centro piemontese in estrema difficoltà a causa della crisi del settore tessile che già da alcuni anni ha depresso lo sviluppo edilizio e immobiliare riducendo fortemente la domanda.

Periodo di assestamento per il mercato ligure

Nonostante la crisi, il mercato immobiliare della Liguria sembra ancora in salute, anche se i valori medi unitari nel 2008 si sono ridotti del 3%. Lo conferma il “XII Rapporto sul mercato immobiliare genovese” presentato il 25 marzo scorso nel capoluogo ligure, nel corso di una conferenza stampa, dal presidente dell’Assimil, Associazione per lo studio e l’informazione sui mercati immobiliari locali, Lorenzo La Terra. Il decremento dei prezzi è riferito a tutto il territorio genovese, con punte superiori nei quartieri di Castelletto, Pegli e Rivarolo (circa 4%) e inferiori a Carignano, Centro Storico e Quarto- Sturla (circa 2%). Anche per la Riviera di Levante si registra una diminuzione generalizzata, con una tenuta delle zone di Chiavari e dell’entroterra. Proprio in Liguria è alto il rapporto, oltre 1 su 9, tra il valore massimo (7.200 euro/mq) e minimo (800 euro/mq) dei prezzi. Un elemento che indica l’esistenza di un mercato immobiliare molto eterogeneo all’interno degli stessi quartieri e difficilmente riconducibile a una lettura univoca. Le uniche caratteristiche comuni riscontrate da Assimil nel territorio regionale riguardano l’allungamento dei tempi delle transazioni e l’ampliamento della forbice tra domanda e offerta – principalmente riferibile al prezzo, in quanto il gap medio tra il valore di richiesta e il prezzo effettivamente conseguito è del 17% – considerata come la naturale conseguenza al tardivo adeguamento del mercato alle difficoltà presenti soprattutto a livello finanziario. Le prospettive per il 2009, comunque, appaiono migliori perché il comparto immobiliare ligure sembra vivere un periodo di assestamento successivo alla grande crescita degli ultimi dieci anni. Una previsione condivisa dal presidente di Assimil La Terra, secondo il quale “il valore delle case non è diminuito ma si è semplicemente assestato, attraverso un riallineamento tra una domanda, che si manifesta più esigente in termini di qualità richiesta ed un’offerta, che per qualche tempo è restata legata ai prezzi di qualche anno fa. Tale fenomeno è molto positivo in quanto rappresenta un primo segnale di una futura ripresa dei volumi di compravendita”. Il comparto immobiliare, secondo La Terra, è solido, rappresenta tuttora un ottimo investimento e in questo momento, per favorirne il rilancio, dev’essere sostenuto da tutti i soggetti pubblici e privati.

Frena il mattone valdostano, ma non nelle località turistiche

In Valle d’Aosta il comparto del real estate nel 2008, secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare della Fiaip regionale, ha visto un rallentamento delle compravendite del 7-8% rispetto al 2007, accompagnato anche da un ribasso del 5% dei prezzi e dall’immancabile aumento del periodo per le trattative di compravendita. Secondo i dati Fiaip, questa frenata è comunque meno marcata rispetto a quella segnata dal resto del Paese, quantificata intorno al 15%, mentre la riduzione dei prezzi ha interessato principalmente quegli immobili meno appetibili e di difficile collocazione anche in condizioni di mercato favorevoli. Non bisogna dimenticare, infatti, le caratteristiche peculiari della Valle d’Aosta, Regione a statuto speciale e meta turistica sia estiva che invernale d’eccellenza. Proprio questi elementi rendono il mercato valdostano unico nel suo genere e difficilmente raffrontabile con altre realtà, soprattutto per quanto riguarda i prezzi registrati nelle più famose località turistiche come Courmayeur, Cervinia, e Saint Vincent, dove, nonostante la crisi, 100 metri quadri possono essere quotati anche un milione e centomila euro.