Il mercato dei mutui per la casa, dopo la forte espansione degli anni scorsi, sta ora attraversando un momento di rallentamento, legato a doppio filo alla congiuntura finanziaria internazionale e al rallentamento generalizzato del settore immobiliare. Per avere un’analisi sulle prospettive e gli scenari di questo settore l’Agente immobiliare ha intervistato Pasquale Giamboi, amministratore delegato di UniCredit Banca per la Casa.
Si tratta della Banca del Gruppo UniCredit creata con l’obiettivo di rispondere alle diverse esigenze di finanziamento connesse all’acquisto della casa e che offre consulenze personalizzate, per fornire il mutuo più adatto al cliente e ai propri partner distributivi, tra cui c’è anche Fiaip.

Dott. Giamboi, il comparto dei mutuicasa, al pari del settore immobiliare, ha subito negli ultimi mesi un rallentamento, come interpreta questa stasi del mercato?
E’ un dato di fatto: il mercato dei mutui in Italia non corre più come negli anni scorsi, quando il settore è cresciuto in media del 19% l’anno. Però continua a camminare. Fino a un anno fa, infatti, il nostro Paese ha erogato circa 62 miliardi di euro l’anno di finanziamenti per l’acquisto di abitazioni, un ritmo confermato anche nel 2007, nonostante una flessione dello 0,27%. Tuttavia già nella prima parte del 2008, in base ai dati Assofin, si registra una contrazione, in linea anche con le previsioni fatte dal nostro ufficio studi, che ha indicato per fine anno una riduzione tra l’8 e il 10% rispetto al 2007. Dunque, c’è sì un rallentamento, ma il mercato continua ad avere una dimensione importante, se consideriamo che il valore delle erogazioni si attesterà intorno ai 55 miliardi di euro.

Cosa ha provocato questa frenata?
Innanzitutto sono cresciuti i prezzi finali dei mutui, perché costa di più la materia prima, ovvero il denaro: la provvista che la banca deve fare per far fronte alle richieste di finanziamento costa molto di più rispetto a prima. Si può dire che oggi quella dei mutui è un’industria dove il costo della materia prima (il denaro) è aumentato, nel giro di pochi mesi, di quattro volte. Gli spread medi del sistema bancario, applicati al prodotto mutuo, si sono assottigliati rispetto a un anno e mezzo fa. Perciò da un lato è aumentato il costo della materia prima e dall’altro è diminuito il margine sulle vendite. Dal punto di vista del cliente, invece, il costo del mutuo è cresciuto, perché sono aumentati i tassi d’interesse base: negli ultimi due anni questi sono passati dal 2,5% al 4% e oggi viaggiano sopra al 5%. Non va poi dimenticato che il mercato dei mutui è fortemente correlato a quello immobiliare, in questo senso, i prezzi di vendita delle case non si sono fermati, anche se sono cresciuti in misura inferiore rispetto al passato. I dati di gran parte degli analisti del settore, dicono che l’immobiliare, non tanto in termini di valore, quanto di compravendite, sta segnando a sua volta un rallentamento. Ma il segnale più rilevante è che si sono ridotte di molto le transazioni immobiliari sotto i 250mila euro. Il che significa che c’è una riduzione degli acquisti delle famiglie a medio e basso reddito, che avevano cavalcato la corsa dei mutui degli scorsi anni, allettati da tassi bassi e rate, grazie al variabile, particolarmente vantaggiose. Ora però comincia ad avvertirsi un tendenziale aumento della rischiosità. Ovviamente in Italia non c’è il rischio di una situazione subprime (come quella verificatasi un anno fa negli USA, ndr), ma l’aumento delle morosità registrato negli ultimi mesi, sia pure a livelli non preoccupanti, ha indotto le banche a porre ancora più attenzione di quanto non facesse in passato, alla verifica della capacità e volontà di rimborso del creditore. In questa situazione dunque bisogna essere realisti, ma non pessimisti.

Per affrontare questa congiuntura, quali sono i prodotti promossi da Unicredit Banca per la Casa?
La richiesta di mutui diversi da quelli finalizzati all’acquisto sta crescendo rapidamente. Infatti i mutui di surroga, sostituzione, consolidamento e liquidità stanno aumentando negli ultimi mesi con un ritmo del 40% trimestre su trimestre, anche se oggi rappresentano circa il 20%. Oggi il nostro Paese si sta allineando ai mercati più maturi, come U.K. e USA, dove il mercato dei mutui secondari è già una realtà consolidata. Attualmente stiamo offrendo alla nostra clientela la possibilità di rinegoziare il mutuo gratuitamente, oltre a rendere disponibili prodotti di sostituzione, consolidamento dei debiti e di liquidità aggiuntiva. Questa gamma completa di prodotti è disponibile presso le banche della Divisione Retail Italy di UniCredit, ossia UniCredit Banca, Banca di Roma, Banco di Sicilia, BiPop Carire e direttamente con Uni- Credit Banca per la Casa, che è una banca business to business che ha rapporti diretti con reti terze di franchising immobiliare e di mediazione creditizia. A completare il quadro c’è poi la nostra rete di promotori finanziari, la rete di agenti in attività finanziaria di Fineco Credit e le federazioni immobiliari con le quali la Divisione Retail Italy di UniCredit ha la partnership.

In quest’ottica come valutate il vostro rapporto con Fiaip? E più in generale, in che misura pensate di puntare sui rapporti con le reti terze?
Nel mondo UniCredit, dal punto di vista dei mutui, dall’inizio dell’anno è stato adottato un nuovo modello che differenzia in modo preciso chi ha rapporto con i clienti (le Banche della Divisione), chi costruisce i prodotti, chi gestisce canali distributivi non bancari ed eroga i mutui. UniCredit Banca per la Casa si occupa di questo, nella sua nuova missione di produttore specialista del gruppo nel business dei mutui residenziali alle famiglie. Quindi da un lato creiamo prodotti, li testiamo, gestiamo le reti ed eroghiamo i mutui ai clienti delle banche retail di UniCredit, dall’altra parte siamo la banca specializzata nei rapporti business to business per la produzione e distribuzione dei mutui, attraverso gli accordi con le reti organizzate e le federazioni. Rispetto alla convenzione già in essere tra la Federazione e il Gruppo sostanzialmente non cambierà nulla: gli agenti immobiliari continueranno ad avere un rapporto con il singolo sportello, ma dietro ci sarà uno specialista di prodotto e di erogazione che accrescerà il valore di questo servizio.

Per quanto riguarda invece i mediatori creditizi intendete promuovere convenzioni e rapporti sia per i mutui che per il credito al consumo?
Quello che noi vogliamo fare è sviluppare un’offerta di credito alle famiglie (un sistema di mutui e prestiti) in grado di fare la differenza. Stiamo lavorando con i mediatori creditizi, abbiamo la capacità di offrire una multicanalità, cercando di sviluppare le reti con criteri selettivi: “buoni” clienti ed “buoni” intermediari. Che significa, quindi, intermediari professionali, capaci di svolgere con competenza un’attività importante, come quella della mediazione, in modo trasparente e mirato. Daremo processi e piattaforme dedicate, in modo da permettere ai nostri intermediari di gestire una pratica dall’inizio alla fine, avendo anche un track report, una sorta di tracciabilità della pratica dal momento della richiesta all’erogazione, visibile anche a distanza e su sistemi informatizzati.

Quali sono i vostri obiettivi di consuntivo per quest’anno? Avete delle stime?
Parlando di mutui ci aspettiamo rispetto l’anno precedente una contrazione dei volumi complessivi. Contrazione che sia per fattori di mercato, che si dovrebbe attestare in calo tra il 10-20%, sia per il criterio di selettività che abbiamo deciso di adottare ci porteranno a chiudere l’anno con un livello di produzione in diminuzione tra il 15-20% rispetto al 2007. L’obiettivo finale però, come in passato, è di confermare risultati economici positivi, in una logica di valore che ci spinge ad offrire prezzi giusti per il cliente, ad ottimizzare i costi di provvista e a gestire sempre meglio il livello di rischio.