Nel corso del 2010 il mercato immobiliare, che già si era mostrato sano e scevro da incontrollate ed improvvise “debacle”, aveva iniziato a riprendere fiato ed a registrare un notevole aumento delle richieste unito ad una maggiore vivacità delle trattative. Infatti, fermo restando la notevole distanza tra la domanda e l’offerta (circa il 20%), e sebbene gli effetti dello scudo fiscale nel segmento alto non risultarono all’altezza delle aspettative, sembrava che le banche avessero ritrovato la disponibilità e la volontà a finanziare le famiglie interessate ad acquistare, in special modo nel segmento medio-basso, incoraggiando la domanda e contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi. Questo il quadro registrato almeno sino alle concitate settimane della crisi finanziaria della Grecia e alle ondate speculative recentemente abbattutesi sull’euro, che hanno poi pesato nella scelta dei potenziali acquirenti, caratterizzando fasi altalenanti nel corso dell’intero 2010. L’anno scorso, infatti, si è concluso con il mercato immobiliare in recupero in virtù di una chiara stabilizzazione dei prezzi del residenziale, sostenuta da un quadro di sostanziale ripresa della domanda, dove comunque era sempre la prima casa ad essere la protagonista assoluta: nei momenti difficili, come quello attuale, è il grande fabbisogno abitativo a sostenere in Italia l’intero mercato immobiliare. Se il 2011 non ha confermato i segnali di ripresa registrati nel 2010, è da addebitarsi certamente alle varie crisi succedutesi a livello internazionale e nazionale che hanno innescato una fase di incertezza sia politica che sociale, inducendo famiglie e investitori a rinviare l’acquisto di un immobile nonostante l’introduzione della “cedolare secca”, e il sostanziale contenimento dei prezzi che, a tutt’oggi, garantiscono la tenuta complessiva dell’investimento e la buona redditività lorda (in media circa 5%). Inoltre, allo stato attuale il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisce ancora col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 350mila euro e i 600mila euro, che continua ad essere l’area di mercato a più scarsa movimentazione in quanto le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, e il momentaneo calo dei tassi d’interesse ha avuto come conseguenza paradossale l’irrigidimento del mondo bancario ormai ancorato ad una politica d’erogazione eccessivamente selettiva. In presenza di questo quadro generale, le previsioni per il secondo semestre del 2011 non possono che essere di una sostanziale stagnazione del mercato dove, fermo restando il problema degli approvvigionamenti bancari, l’elemento fortemente determinante per una ripresa del mercato continua ad essere rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli degli anni 2006 e 2007, a cui si aggiunge una fase di sfiducia generalizzata. Resta comunque da tener presente che l’eventuale adeguamento dei prezzi ai valori correnti, determinerebbe una più rapida definizione in funzione di una domanda (in particolar modo di prime case) che, fortunatamente, resta abbastanza sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita che rimangono ancora terribilmente lunghi (7/9 mesi).