Nel 2008, dopo più di un decennio di rialzi, il mercato immobiliare si è arrestato. Lo scorso anno, infatti, si è registrato un calo dei prezzi che va dal 7-7,5% per abitazioni e negozi al 9,7% per il segmento direzionale, mentre, per il primo semestre del 2009, le previsioni parlano di una diminuzione delle compravendite a uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali, e un aumento degli affitti a uso abitativo. Sono questi i dati emersi dall’Osservatorio immobiliare urbano per l’anno 2008 redatto dalla Fiaip, in collaborazione con il Dipartimento di Scienze statistiche dell’Università di Bologna.
Presentata a Roma lo scorso 11 novembre, nell’ambito del convegno “Quali strategie per il mercato immobiliare”, promosso dal ricostituito Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare (Opmi), la ricerca si è sviluppata sui dati raccolti dagli operatori Fiaip nei nove principali capoluoghi italiani: Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Bari e Napoli. Oltre al calo dei prezzi, i numeri presentati da Luciano Passuti, componente della Consulta nazionale Fiaip, parlano chiaro: nel 2008 c’è stato un ricorso sempre più massiccio al sistema creditizio. Più della metà delle compravendite (58%) è infatti avvenuta con il ricorso ai mutui e sono sempre di più gli italiani (53%) e i clienti extra Ue (83%) che hanno chiesto aiuto alle banche per acquistare immobili. Aumentati anche i tempi medi per la vendita del segmento abitativo (ormai sui 9 mesi), mentre, per quanto riguarda le locazioni, si è assistito a un rallentamento dei prezzi che è stato contenuto (-3,3%) per il comparto abitativo e più accentuato (-6/8%) per quello commerciale. Unica nota in controtendenza con i dati sugli acquisti quella relativa alla domanda di abitazioni in affitto, aumentata rispetto al 2007 a fronte di un’offerta rimasta stazionaria.
Oltre alla relazione di Passuti, il convegno si è arricchito dell’intervento di diversi rappresentanti delle istituzioni e delle associazioni di categoria. Primo a prendere la parola, il sottosegretario allo Sviluppo economico Ugo Martinat che ha dichiarato come, a suo avviso, il principale problema dell’elevato costo degli immobili non derivi dalla costruzione in sé, ma dall’area in cui sorge. Con il nuovo Piano Casa inserito nella manovra estiva (112/2008), ha dichiarato Martinat, l’intenzione dell’esecutivo è quella di mettere a disposizione aree demaniali su cui costruire 100mila nuove case che, abbattendo i costi, si possano affittare sui 200/350 euro al mese. Il sottosegretario si è poi concentrato sul federalismo fiscale, con il quale, a suo avviso, nei prossimi anni si rischia un aumento dei prezzi dei materiali per costruzioni. In particolare, Martinat ha fatto riferimento alle normative diversificate sulle tipologie dei materiali da costruzione che alcune Regioni stanno imponendo.
D’accordo con il sottosegretario sul rischio che il federalismo possa rivelarsi dispendioso e caotico se non coordinato in maniera oculata, si è detto il segretario della commissione Giustizia di Montecitorio ed esponente del Pd Pierluigi Mantini. Quest’ultimo ha portato l’esempio dell’housing sociale che dev’essere assolutamente sostenuto ma non può correre il rischio di essere applicato in modo disomogeneo a livello locale. Il deputato del Pd ha poi auspicato che sia introdotta la cosiddetta cedolare secca sugli affitti e cioè un’aliquota fissa del 20% sui redditi derivanti dalla locazione di immobili. Mantini ha concluso rivolgendosi direttamente agli agenti immobiliari e affermando che l’attività di intermediazione deve essere assolutamente sostenuta da una formazione e da una professionalità sempre maggiori.
Il rischio di incremento dei costi nella filiera edile, paventata da Martinat, è stata confermata da Marcello Cruciani dirigente dell’Associazione nazionale costruttori edili (Ance), che ne ha indicato le cause nell’eterno braccio di ferro che le Regioni instaurano con l’esecutivo ogni volta che si parla di immobiliare. Cruciani ha poi suggerito l’inserimento della cedolare secca nel Piano Casa, e l’intervento statale, attraverso la Cassa depositi e prestiti, per sostenere il mercato, e prevedere un sostegno ai primi anni di mutuo per i meno abbienti.
A questo proposito Martinat ha sottolineato come sarebbe necessario rivedere l’intero statuto della Cassa, cui alcuni Comuni “virtuosi” possono accedere e altri no, e ha colto l’occasione per lanciare un attacco alla politica comunitaria. “Bisogna superare lo statuto rigido del Patto di stabilità – ha detto Martinat – che non consente al governo di poter investire in infrastrutture”. Sospendere l’applicazione del Patto di stabilità e permettere all’Italia di investire 20-30 miliardi nella costruzione di infrastrutture per poter ridurre il proprio gap col resto d’Europa.
Questa la ricetta suggerita da Martinat.
Sulla cedolare secca e la necessità che sia applicata al più presto, magari, per iniziare, solo per i canoni agevolati, si è concentrato anche Giorgio Spaziani Testa, segretario generale di Confedilizia, che ha sottolineato anche come l’abolizione dell’Ici sulla prima casa sia stata una lodevole iniziativa, anche se solo un primo passo, per dare respiro al settore. Concludendo, Testa ha inoltre voluto sottolineare come, a suo giudizio, l’attuale crisi economica mondiale, dai più considerata una conseguenza della irresponsabile gestione del settore immobiliare, sia stata causata da un ricorso al credito totalmente sbagliato. Alle parole di Testa ha fatto eco il vicepresidente Fiaip Paolo Righi che ha auspicato un ritorno in tempi brevi a un’economia “normale”. “La casa per tutti, purtroppo, non esiste – ha detto Righi – e la dimostrazione sono le cartolarizzazioni del credito avvenute in Usa”. Secondo il vicepresidente, la qualità del credito è la prerogativa fondamentale per la stabilizzazione di un sistema che oggi, con una quantità infinita di “balzelli”, rende impossibile fare impresa in Italia. Righi è poi intervenuto sulla questione della professionalità, ricordando come ormai siano più di 90mila i mediatori creditizi nel nostro Paese a cui basta il semplice versamento di una quota per vedersi riconosciuta la qualifica. Per questo Fiaip ha individuato, ha spiegato Righi, tre punti indispensabili per regolamentare questa attività: necessità di sostenere un esame per accedere alla professione; obbligatorietà di ripetuti corsi d’aggiornamento e assoluto divieto agli istituti di credito di partecipare in gruppi immobiliari. Sulla professionalità degli agenti immobiliari e mediatori creditizi Martinat ha auspicato un’iniziativa parlamentare, soprattutto considerato l’apporto che può derivare dal rigenerato Osservatorio parlamentare per il mercato immobiliare formato da 76 deputati e 23 senatori.
Sullo stesso Osservatorio e le sue possibilità di manovra, in chiusura di convegno, è intervenuto il presidente dell’intergruppo, e Vice Presidente della Camera, Maurizio Lupi, secondo il quale il problema del rilancio del mercato immobiliare deve essere affrontato e risolto perché rappresenta una richiesta prioritaria da parte della società. Dopo aver auspicato che l’Osservatorio diventi una consuetudine da rinnovare a ogni legislatura, il parlamentare del Pdl ha concluso affermando come l’applicazione dell’aliquota fissa ai redditi derivanti dalla locazione e la possibilità per le fasce meno abbienti di detrarre l’affitto pagato dal proprio reddito, possano rappresentare due valide iniziative per fare un primo passo deciso verso la soluzione del problema. In questo modo infatti, secondo Lupi, si ridurrebbe notevolmente il ricorso a contratti in nero e si registrerebbero maggiori entrate nelle casse dello Stato.