Quest’anno il settore immobiliare, dopo un avvio positivo che aveva fatto sperare in una rapida ripresa dalla grave crisi finanziaria internazionale, sta seguendo un andamento altalenante, alternando ai notevoli passi avanti compiuti rispetto all’anno passato una serie di sonore battute d’arresto. È questo il bilancio provvisorio tracciato dal Presidente del Centro Studi Fiaip – nonché presidente della Federazione Provinciale di Napoli – Mario Condò sull’andamento del mattone nel 2010, fortemente condizionato dalla crisi economica della Grecia e dell’Irlanda, che hanno causato la debolezza dell’euro in tutte le piazze mondiali. Per quanto riguarda il panorama italiano, secondo i dati a disposizione di Condò, ancora provvisori in vista della chiusura dell’anno, per quanto riguarda il residenziale la domanda si sta stabilizzando, mentre per uffici e negozi il quadro congiunturale è nettamente sfavorevole. Le tipologie di abitazioni più vendute sono generalmente di piccolo taglio – il 38% è costituito da trilocali, il 23% da bilocali – ed evidenziano la difficoltà che sta vivendo il comparto a causa del livello di fiducia complessivo particolarmente basso dei clienti. Secondo il presidente del Centro Studi, la ripresa potrebbe essere sostenuta dai proprietari, purché questi si rendano conto di come sono cambiate le condizioni del mercato, orientato su un livello dei prezzi più basso, simile a quello di pre-crisi del 2005. Il mancato adeguamento a queste novità, secondo Condò, costituisce senza dubbio uno dei fattori che impedisce le compravendite. La richiesta degli immobili, comunque, è abbastanza vivace, ma la forbice tra domanda e offerta è ancora troppa ampia e sebbene ci siano nel Paese differenze territoriali, si registra una discrepanza del 20-30% tra il prezzo fissato dai proprietari e quello atteso dai compratori. Per questo motivo, i tempi per la conclusione delle transazioni sono ancora abbastanza lunghi, in media occorrono sei mesi per le abitazioni, sette per i negozi e più di otto per gli uffici. In materia di affitti, il dato più rilevante riguarda il loro empasse malgrado la lieve riduzione dei canoni, che non consente di approfittare del rallentamento delle compravendite. Le previsioni per il 2011, comunque, sono migliori perché l’introduzione della cedolare secca al 20% dovrebbe dare una salutare scossa all’immobiliare non solo favorendo gli affitti e l’emersione della quota in nero, ma incrementando le compravendite visto che l’abitazione è considerata da sempre dagli italiani come il bene rifugio per eccellenza. Un ulteriore segnale positivo che fa ben sperare nel 2011 è costituito dall’allentamento della stretta sul credito al consumo, voluta dalle banche per tutelare la propria liquidità durante la crisi finanziaria causata dai mutui subprime statunitensi. Già nel secondo trimestre del 2010, come riportato dalle rilevazioni Istat, si è verificato un aumento del 4% del numero totale di mutui rispetto al secondo trimestre 2009, però questo dato deve essere interpretato correttamente. Secondo Condò, infatti, quest’incremento fa riferimento non solo ai mutui erogati per comprare una casa, ma anche alle richieste di ristrutturazione e liquidità di alcuni proprietari. Comunque, si può sostenere con cauto ottimismo che gli istituti di credito hanno iniziato a mostrare una maggiore disponibilità a erogare il credito senza applicare condizioni eccessivamente restrittive come quelle che di fatto avevano contribuito a rallentare il mercato. Agenzia del Territorio, compravendite nel terzo trimestre 2010: incertezza politica e crisi economica le riducono del 2,4% Nel terzo trimestre del 2010 si è verificato un calo sensibile (- 2,4%) delle compravendite in tutti i settori dell’immobiliare rispetto allo stesso periodo del 2009. Lo sostiene la nota trimestrale dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio, pubblicata il 23 novembre scorso, che ha fotografato una flessione delle transazioni nel periodo luglio-settembre, in netta controtendenza rispetto ai timidi segnali positivi registrati nei primi due trimestri dell’anno. Considerando i singoli comparti del mattone, il residenziale, che segna una riduzione complessiva del 2,7%, risulta in crescita solo nel Nord del Paese (+2,6%) e nel Centro (1%), mentre è in crisi nel Sud (-13,8%). Male il terziario (-3%) che continua la sua flessione, più grave al Sud (-11,6%) e meno sentita al Nord (-1,7%), iniziata nel primo e nel secondo trimestre, mentre il commerciale registra una variazione tendenziale fortemente negativa (-10,1%), in linea con le aspettative dell’anno in corso. Il settore produttivo, infine, peggiora come il commerciale il precedente dato negativo con un tasso che raggiunge il -16,9% e le riduzioni più elevate sono evidenti al Centro (-28,2%) e al Sud (-27,4%), mentre al Nord la perdita è inferiore (-11,5%) anche perché proprio qui è concentrato oltre il 70% delle compravendite. Considerando ora le sole compravendite del residenziale, si conferma la crescita nei capoluoghi (+4,9%) mentre risultano in calo i comuni minori (-5,8%). Al Nord, entrambe le tipologie territoriali evidenziano una crescita nel terzo trimestre del 2010, più sostenuta nei capoluoghi (+7,9%) che negli altri comuni (+0,7%). Al Centro, invece, per i capoluoghi si evidenzia un andamento positivo delle transazioni delle abitazioni con un + 9%, che si va a sommare ai buoni risultati dei due trimestri precedenti, mentre i comuni non capoluogo perdono il 4,6%, rispetto allo stesso periodo di riferimento. Preoccupante la situazione nel Sud, dove il mercato delle abitazioni risulta in perdita sia nei comuni capoluoghi (-5,6%) sia negli altri (-16,4%). Infine, nelle otto principali città italiane – Roma, Milano, Torino, Genova, Napoli, Palermo, Bologna e Firenze – e nelle relative province si osserva, in controtendenza, una crescita del 7,8%, con Milano in testa (+19%). Secondo il direttore generale dell’Osservatorio dell’Agenzia Gianni Guerrieri, il generale rallentamento delle transazioni è dovuto "a uno stop del rientro di capitali dello scudo fiscale e alla situazione di instabilità politica ed economica. Nell'incertezza rallentano gli investimenti immobiliari e finanziari, l'acquisto della prima casa viene rimandato a tempi migliori. Le prospettive per il futuro sono condizionate da quella che sarà la situazione globale". Per Guerrieri, comunque, la situazione dei capoluoghi potrebbe costituire un segnale di una possibile ripresa del mercato.