Giampiero Bambagioni, responsabile scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari pubblicato da Tecnoborsa, docente di Economia ed estimo civile della facoltà d’ingegneria di Perugia e Presidente Fiaip Umbria spiega a L’Agente immobiliare perché il rilancio del mercato immobiliare passa da una corretta valutazione degli immobili.

Dottor Bambagioni, in questo momento di crisi economica, che sta colpendo anche il mercato immobiliare, quale importanza assume la corretta valutazione degli immobili per il settore?

La Banca Mondiale stima che 2/3 della ricchezza delle famiglie sia allocata, direttamente o indirettamente, nel settore immobiliare. Una consistente quota di mercato è costituita dal comparto residenziale. In Italia circa l’80% delle famiglie è proprietaria dell’abitazione in cui vive. La casa di proprietà è ritenuta sia una necessità primaria sia una forma di impiego sicuro del risparmio. Tuttavia, in termini qualitativi e quantitativi la struttura del mercato, negli ultimi lustri, ha subito una significativa evoluzione: dopo il picco degli anni 2005/2006, nel 2010 si è registrato un numero di contrattazioni inferiore a quello di dieci anni fa. Oltre il 60% delle compravendite è assistito da mutui. Nell’ottica del mutuatario la possibilità di accedere a un finanziamento sostenibile è condizione fondamentale per l’acquisto della propria abitazione. Le banche, anche in conseguenza della crisi finanziaria internazionale originata dai mutui subprime, hanno ridefinito le loro politiche creditizie e hanno attribuito una maggiore importanza al Loan-to-Value (LTV), ovvero al rapporto tra mutuo erogato e valore del bene posto a garanzia del finanziamento. Peraltro appare evidente come con un ciclo immobiliare in fase di contrazione, una valutazione inattendibile amplierebbe in maniera esponenziale il rischio della banca mutuante. Da quanto detto si evince, credo, che non solo il rilancio del mercato, ma la sua stessa vitalità, siano basate sulla corretta valutazione degli immobili e sulla capacità del sistema bancario di seguitare a erogare mutui in misura correlata alle potenzialità della domanda. Le nostre analisi ribadiscono sistematicamente l’assioma: sufficiente ed effettiva possibilità di accesso al mutuo/vitalità del mercato immobiliare.

Come si inquadrano in questo contesto la nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari e le Linee guida promosse dall’Abi?

Le “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie”, promosse da Abi in cooperazione con Tecnoborsa, con i Consigli Nazionali delle professioni ordinistiche di categoria e con società di valutazione, hanno la finalità di rispondere alle specifiche esigenze del sistema bancario sulla sostanziale qualità e attendibilità delle stime finalizzate alla erogazione di mutui. Queste Linee guida sono state pubblicate quale Allegato della quarta edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari, profondamente aggiornata e ampliata rispetto alle precedenti, tenendo conto dell’evoluzione delle best practices internazionali e degli International Valuation Standards (IVS). Il Codice costituisce lo standard di riferimento per l’attività valutativa a livello nazionale. La nuova edizione – recentemente presentata a Roma alla filiera del real estate – comprende, tra l’altro, il Codice deontologico del valutatore e numerosi capitoli originali di notevole interesse ai fini della Valutazione economica dei programmi e dei progetti - Studio di fattibilità; Valutazione ai fini della concessione del credito; Misurazione delle superfici immobiliari; Rilevazione dei dati immobiliari.

In base alla legge professionale (L. 39/1989) agli agenti immobiliari possono essere affidati incarichi di perizia e consulenza tecnica. Fiaip ha avviato un processo di alta formazione dei propri iscritti, quale ruolo può svolgere un agente adeguatamente preparato rispetto alle attività estimative?

L’agente immobiliare caratterizzato da adeguata formazione ed esperienza professionale dovrebbe conoscere meglio di altri potenzialità, criticità e caratteristiche del mercato in cui opera, inoltre ha conoscenza diretta e certa dei prezzi e dei canoni di locazione che si registrano in un determinato ambito territoriale. Un processo virtuoso che consenta di aggiornare o integrare gli studi di secondo grado o di livello universitario effettuati dall’agente, mediante una specifica formazione basata sulle nuove metodologie estimative richieste dal sistema bancario ovvero previste dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, potrebbe contribuire alla definizione di stime decisamente attendibili anche ai fini della determinazione del LTV e della maggiore trasparenza dei valori di mercato. Inoltre, la corretta stima dei beni è divenuto un fattore di particolare interesse per il sistema bancario in funzione della determinazione del rating connesso al mutuo erogando, del funding e delle operazioni di securitization. Nel contempo l’agente immobiliare che possegga specifiche e moderne competenze estimative potrà fornire risposte professionali a una clientela sempre più attenta alla quantità ed alla qualità dei servizi.