Entro il 28 dicembre prossimo i Paesi membri dell’Unione europea dovranno recepire la direttiva servizi (la 2006/123/CE, la cosiddetta Bolkestein dal nome del Commissario europeo, Fritz Bolkestein, che ha curato e sostenuto il provvedimento).
Nell’intento del provvedimento, la realizzazione di un mercato unico dei servizi, funzionale a mantenere un equilibrio tra apertura dei mercati, servizi pubblici, diritti sociali e del consumatore, che consentirà di rafforzare i diritti degli utenti e allo stesso tempo di innalzare il livello qualitativo di collaborazione e fiducia reciproca tra gli Stati membri. La direttiva trova il suo fondamento negli articoli 43-48 (diritto di stabilimento) e 49-55 (servizi) del Trattato che istituisce la Comunità europea e nella Strategia di Lisbona. Per la sua attuazione, ai singoli Stati membri spetta il compito di riesaminare tutta la propria regolamen11 tazione sulle attività di servizi, a livello centrale, regionale e locale, e verificare la necessità di mantenere nell’ordinamento i regimi autorizzatori esistenti, individuando i requisiti che la direttiva bandisce. Le previsioni contenute nel documento hanno suscitato grande preoccupazione tra i professionisti e i prestatori di servizi, proprio con riguardo alla possibile interpretazione che il governo italiano potrebbe adottare rispetto ai requisiti di accesso alle attività. Per questa ragione, la direttiva ha avuto fin dalla sua entrata in vigore, il 28 dicembre 2006, un iter legislativo complesso e caratterizzato da forti contrasti politici relativi alla formulazione e all’interpretazione delle disposizioni. La Bolkestein fa infatti espresso divieto di mantenere requisiti quali l’obbligo di cittadinanza, di residenza, di garanzia finanziaria rilasciata dallo Stato membro di stabilimento e l’iscrizione in un determinato registro o ruolo, per accedere alle attività di servizi, salvo che per ragioni di ordine pubblico, sicurezza, sanità e tutela dell’ambiente e nel rispetto dei principi di non discriminazione e proporzionalità. In una prima fase, il nostro esecutivo ha quindi avviato un’operazione di verifica normativa (screening) ad ampio raggio, sottoponendo le amministrazioni pubbliche e gli enti locali al monitoraggio dei regimi e delle procedure di autorizzazione impiegati e i requisiti richiesti per consentire la prestazione dei servizi. La seconda fase del recepimento ha poi previsto l’individuazione dei requisiti non conformi alle prescrizioni della direttiva. La valutazione della conformità delle autorizzazioni e dei requisiti alle norme e alla giurisprudenza comunitaria è stata effettuata da una task force specializzata, composta da funzionari pubblici e docenti universitari, insediata all’interno del dipartimento per le Politiche comunitarie. Nella fase di definizione del decreto legislativo di recepimento, infine, il governo italiano ha scelto di consentire la più ampia partecipazione e trasparenza, coinvolgendo rappresentanti delle parti coinvolte dalla direttiva con l’istituzione, il 23 settembre scorso, di un Tavolo tecnico di confronto. Con un decreto del ministro titolare del dipartimento Andrea Ronchi, si è prevista la partecipazione di delegati di ciascuna delle Amministrazioni interessate e delle associazioni di categoria più rappresentative nel settore dei servizi, alle quali è stata sottoposta la bozza di recepimento predisposta dal governo. I lavori del Tavolo si sono chiusi il 29 ottobre scorso, a conclusione di un ciclo di riunioni durante le quali sono state affrontate le principali problematiche dedicate all'applicazione della direttiva servizi nel nostro Paese, sia sul versante dei professionisti sia su quello della tutela degli utenti dei servizi. Nel corso dell’ultimo incontro è stato affrontato il tema specifico del futuro delle professioni alla luce delle nuove previsioni normative. Molte associazioni professionali hanno partecipato al dibattito e contribuito attivamente al miglioramento del decreto di recepimento, con proprie proposte emendative ed esprimendo le proprie preoccupazioni sulla mancanza di tutela dei requisiti di accesso e della qualità delle prestazioni di servizi. In quell’occasione, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip) ha evidenziato l’importanza della tutela del destinatario del servizio nel caso dell’attività di intermediazione immobiliare, che ha per oggetto un bene primario quale la casa di abitazione. Per questa ragione, la normativa italiana ha previsto, con la legge n. 39 del 1989, che detta la disciplina della professione di mediazione, una serie di requisiti a garanzia degli utenti: tra gli altri, titolo di scuola media superiore, partecipazione a un corso e superamento di un esame abilitativo, obbligo di non svolgere altre attività. Questi requisiti devono, secondo Fiaip, essere validi anche per i prestatori occasionali, che da ogni Stato europeo potrebbero esercitare la professione in Italia. Così come gli intermediari “nazionali”, gli agenti immobiliari europei devono disporre di una assicurazione professionale, a copertura dei danni che potrebbero causare al destinatario del servizio, e garantire la funzione di sicurezza pubblica propria dei prestatori stabili, rispettando gli obblighi antiriciclaggio (tenuta dell’apposito registro, consultazioni liste antiterrorismo, segnalazioni di operazioni sospette all’Unità di informazione finanziaria). Fiaip ha in più occasioni espresso al governo la propria preoccupazione per le conseguenze che potrebbero derivare da un’interpretazione arbitraria della direttiva. Il presidente della Federazione, Paolo Righi, ha infatti dichiarato che “la Federazione nazionale degli agenti immobiliari professionali si sta muovendo per vigilare sull’iter legislativo, affinché possano essere tutelati gli interessi degli agenti immobiliari e degli intermediari creditizi”. La Federazione sta dunque coinvolgendo il mondo politico per la salvaguardia dei requisiti specifici della professione, che sono garanzia di qualità dei servizi. “L’auspicio – ha aggiunto Righi – è che le decisioni dei ministeri competenti, che dovranno ora affrontare la materia, siano orientate all’incremento della professionalità di tutti gli operatori, oltre che alla tutela dei consumatori.” Dello stesso avviso anche le altre associazioni di mediatori, che insieme a Fiaip il 6 novembre scorso hanno promosso un’istanza nei confronti dell’esecutivo, chiedendo di equilibrare gli effetti dell’attuazione della direttiva con le esigenze interne, dettate dalle leggi di ciascuno Stato membro. La Consulta interassociativa dell’intermediazione, organo di raccordo per i rapporti intersindacali tra le maggiori associazioni del settore, Federazione italiana agenti immobiliari professionali (Fiaip), Associazione nazionale agenti e mediatori di affari (Anama) e Federazione italiana mediatori agenti di affari (Fimaa), ha espresso i propri dubbi sul provvedimento di attuazione. I presidenti delle tre associazioni, Paolo Bellini (Anama), Paolo Righi (Fiaip) e Valerio Angeletti (Fimaa) hanno evidenziato che, pur rivestendo un’importanza fondamentale per la libera circolazione dei cittadini, dei professionisti e degli imprenditori, la direttiva potrebbe, nell’interpretazione data dal decreto legislativo di attuazione, avere conseguenze negative per il futuro delle professioni e delle attività di servizio. La Consulta ha quindi chiesto all’esecutivo di prestare la dovuta attenzione alla salvaguardia dei requisiti specifici della professione degli agenti immobiliari, così come previsti dalla 13 legge n. 39 del 1989. Righi, Bellini e Angeletti hanno quindi sottoscritto un documento indirizzato al governo, sostenendo che “la competenza e la professionalità richiesta dai consumatori non s’inventa, ma la si costruisce con lo studio e l’esperienza. Se in Italia è dunque obbligatorio frequentare un corso di formazione e superare un esame, non sarà possibile all’agente immobiliare lituano svolgere la stessa attività in assenza di requisiti”. Infine, la Consulta ha fatto presente ai ministri competenti per l’attuazione che le garanzie di trasparenza legate all’attività dell’agente immobiliare (antiriciclaggio, antiterrorismo e lotta all’evasione fiscale) non possono passare inosservate, soprattutto alla luce della normativa del 2006 e 2007, che ha coinvolto la professione in una funzione di controllo per conto Stato (decreto ministeriale 143 del 2006 e decreto legislativo 231 del 2007 di recepimento della direttiva 2005/60/CE, entrambi in materia di antiriciclaggio).

I requisiti degli agenti immobiliari in Italia

L'attività dell'agente immobiliare in Italia è attualmente regolata dalla legge n. 39 del 1989 (sulla disciplina della professione), dal regolamento di attuazione della legge (decreto ministeriale n. 452 del 1990) e dalla legge n. 57 del 2001, che ha introdotto ulteriori disposizioni sui requisiti professionali e l’obbligo assicurativo per i mediatori. Per esercitare la professione è necessario aver conseguito un diploma di scuola secondaria superiore, aver frequentato un corso di formazione professionale per la preparazione necessaria al superamento dell'esame per l'iscrizione al ruolo e l'acquisizione di competenze e abilità professionali specifiche, aver superato l'esame di idoneità, che consiste in una prova scritta e un colloquio orale, essere iscritti al ruolo anche se si esercita la professione in modo saltuario o occasionale, aver stipulato un’assicurazione a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti. Infine, l’esercizio dell’attività è incompatibile con altre attività imprenditoriali.