La fase peggiore della crisi economica e finanziaria in attosembra essere terminata e sono in leggero aumento i volumidelle compravendite del settore residenziale, a conferma di unarinnovata fiducia di operatori e acquirenti, sebbene la lenta ripresaregistri una forte disomogeneità territoriale.È questa, in pratica, la situazione che sta vivendo il mercatoimmobiliare nazionale secondo i dati pubblicati il 23 novembrescorso nella terza Nota trimestrale per il 2009 dall’Osservatoriosul mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delTerritorio, che fornisce una breve sintesi sull’andamento deivolumi delle transazioni effettuate in Italia nel corso del III trimestredell’anno.Confermato, quindi, il lieve ma costante miglioramento degliscambi rispetto ai dati dell’anno precedente, passati dal -18,7%del primo trimestre al -11,3% del terzo trimestre del 2009, anchese a livello territoriale esistono delle differenze notevoli.Infatti sussistono ancora forti fluttuazioni tra i comuni capoluogo,dove la contrazione dei valori di scambio è leggermenteinferiore (-9,9%), e le province, che ora stanno subendo maggiormentela crisi (-11,5%).Non accenna a diminuire neanche la forbice tra il Nord, caratterizzatoda maggiori incertezze, e il Sud del Paese, dove si registraun trend più stabile ma sempre difficile.Proprio il Sud rappresenta una sorpresa per il calo degliscambi contenuto (-6,6%) rispetto al Nord (-14,7%) e al Centro(-8,2%), caratterizzato comunque dall’allungamento deitempi di chiusura delle trattative, in verità poche, e dalla riduzionedei prezzi che non riescono a fungere da volano per unavera ripresa del mercato.Se questo è il quadro tendenziale, bisogna però tener presentele peculiarità territoriali che differenziano notevolmentele realtà immobiliari del Mezzogiorno e delle singole regioniche lo compongono: Campania, Puglia, Calabria, Basilicata,Sicilia e Sardegna.
CAMPANIA
Per quanto riguarda la Campania, il mattone nel 2008 e neiprimi mesi del 2009 ha registrato variazioni non univoche, amacchia di leopardo rispetto ai periodi precedenti, che hannoulteriormente evidenziato i cambiamenti avvenuti negli ultimianni in alcune province. Infatti secondo il presidente Fiaip regionale Marco Giannico, Caserta e i comuni limitrofi – untempo caratterizzati da prezzi contenuti perché aree poco servitelontane da Napoli – sono diventate zone ambite grazie allariqualificazione del territorio che ha puntato alla costruzione diabitazioni di alta qualità e allo sviluppo della rete di trasporti,servizi e aree commerciali. Per Giannico, comunque, la crisinon ha prodotto solo effetti negativi come l’allungamento deitempi per la conclusione delle trattative o l’aumento dellospread tra offerta e domanda (che raggiunge spesso il 15-20%), ma sarebbe responsabile anche di una salutare “selezionenaturale” degli operatori a favore della professionalità edella competenza degli agenti oggi presenti sul territorio.La situazione partenopea, poi, come sostiene il presidenteFiaip provinciale Mario Condò De Satriano, è caratterizzatada un generale calo dei prezzi, stimato intorno all’8-10% rispettoall’anno precedente, che ha colpito maggiormentel’area Flegrea e Fuorigrotta (-5,6%) mentre sono rimaste più omeno stabili le quotazioni delle zone più prestigiose della cittàcome Chiaia e Posillipo.Il numero delle transazioni, i cui tempi di conclusione sonoquasi raddoppiati (6-8 mesi), si è drasticamente ridotto del 30-35% a causa del divario rilevante tra il prezzo richiesto dal venditoree quello offerto dal compratore, stimabile intorno al10-15%: una differenza eccessiva per giungere all’esito favorevoledel negoziato.Il settore, secondo Condò De Satriano, ha risentito anche dell’indecisionedi alcuni proprietari che a trattative praticamenteconcluse, spesso hanno rinunciato all’ultimo momento.Comunque, i rappresentanti Fiaip campani sono convinti chealla normalizzazione del mercato debbano contribuire in mododeterminante gli istituti di credito attraverso la concessione deimutui a condizioni meno rigorose di quelle attuali che non consentonouna ripresa rapida del comparto e non sostengono laforte richiesta di credito da parte delle giovani coppie.
PUGLIA
Passando alla Puglia, la situazione fotografata dal presidente Fiaip regionale Osvaldo Clemente è molto complessa.I rilevamenti sull’andamento reale del mercato evidenziano chenel corso del 2008 si è verificata nel comparto residenziale unadiminuzione dei prezzi del -10%, oltre a un calo sensibile dellemovimentazioni, mentre il settore turistico, soprattutto nellazona della Valle d’Itria e nel Salento, ha risentito meno dellacrisi mantenendo quasi invariate le proprie quotazioni.Questo trend negativo è continuato nei primi sei mesi del2009, caratterizzato dalla riduzione del numero di trattativeconcluse, malgrado i prezzi siano sostanzialmente in linea coni valori del 2008 e ci sia un primo timido ritorno d’interesse perappartamenti di piccole dimensioni e per le abitazioni situatein zone di pregio.Inoltre, anche la compravendita delle seconde case ha subitouna battuta d’arresto (-10%), soprattutto a Ostuni, Otranto, Castroe Ortelle.Nessun accenno di vera ripresa neanche a Bari, che secondol’analisi del presidente Fiaip locale Luigi Calasanzio sta vivendoun immobilismo strettamente legato alle incertezze lavorativedei suoi abitanti e alle restrizioni poste dalle bancheper l’accesso ai finanziamenti.Le quotazioni del capoluogo pugliese, infatti, nel corso del2008 sono diminuite complessivamente di circa cinque puntipercentuali, coinvolgendo anche le abitazioni del Centro storico,in particolare quelle della zona del Borgo Antico, a seguitodi un minore interesse da parte di chi cerca la prima casa, intenzionatoa spostarsi nella zona di Murat dove attualmentel’aumento dell’offerta consente una maggiore scelta.Riguardo la tipologia dell’offerta residenziale, si segnala unamaggiore presenza di trilocali e bilocali che raccolgono, rispettivamenteil 35.4% e il 26,8% delle preferenze.Al contrario il mercato delle locazioni è molto attivo, alimentatosoprattutto da stranieri, liberi professionisti e studenti universitaridisposti a sottoscrivere con maggiore frequenza contratti diaffitto di tipo transitorio, preferiti dai proprietari perché più flessibilie meno onerosi.
CALABRIA
Anche la situazione della Calabria non è affatto rosea, secondoi dati forniti dal presidente Fiap regionale Rocco Romanò, chedenuncia una presenza significativa di agenti immobiliari abusivie invita chi è interessato a comprare o vendere immobili arivolgersi a professioni seri iscritti alla Camera di commercio.Il 2008, secondo l’analisi di Romanò, è stato un anno estremamentenegativo, durante il quale si è manifestata una forte tendenzaal ribasso non solo dei prezzi ma anche del numero delletrattative e delle conclusioni, fortemente ridotte con punte del40-50% come nel caso di Crotone, i cui tempi si sono allungatisuperando abbondantemente la media dei 20 giorni.Nei primi sei mesi del 2009, invece, per quanto riguarda la provinciadi Reggio Calabria i prezzi si sono stabilizzati, soprattuttonelle località di Scilla e Bagnara, per la zona costieratirrenica, e tra Roccella e Siderno nella fascia ionica.Anche le quotazioni di Stilo e Gerace sono invariate, soprattuttoa causa della scarsa offerta di immobili immessi sul mercato,mentre non accennano a diminuire i prezzi al metroquadro delle abitazioni del centro storico del capoluogo.A Crotone, invece, si assiste a un calo generalizzato dellequotazioni che nel medio periodo potrebbe agevolare la ripresadegli scambi.Comunque la domanda è si è ridotta soprattutto a causa di unamaggiore difficoltà ad accendere al mutuo necessario per latransazione e per la mobilità cronica del settore occupazionaleche non garantisce più un impiego stabile.
BASILICATA
Il 2008, secondo i presidenti Fiap Salvatore Stolfi (Basilicata)e Giacomo Mazzilli (Potenza) è stato in linea con l’anno precedente,durante il quale gli acquirenti si sono rivolti al mercatosia per l’acquisto della prima abitazione (soprattutto le giovanicoppie) che per investire nel mattone i propri risparmi. Nell’ultimotrimestre del 2008 e all’inizio del 2009, invece, il settore hainiziato a vivere una fase di pericoloso immobilismo, con la domandache non riusciva più a incontrare l’offerta per la presentazionedi proposte al ribasso, da parte degli acquirenti, chehanno raggiunto anche valori al di sotto del 30% rispetto allaquotazione originaria.Dal mese di settembre scorso la situazione ha iniziato a migliorare,il mercato ha tenuto in una fase di recessione moltoforte, i valori immobiliari non sono crollati del 30-40%, cometemuto da più parti, e la borsa ha ripreso quotazioni consoneal periodo precrisi.In questo quadro generale, gli immobili nella Regione hannomantenuto pressoché invariate le proprie quotazioni subendosolo piccole flessioni del 5-10% per quanto riguarda le tipologiepoco pregiate.Per i rappresentanti Fiaip locali una ricetta anticrisi seria devebasarsi sul potenziamento della qualità e della quantità dei serviziofferti, sull’interscambio del proprio portafoglio clienti conaltri colleghi associati e sull’affiancamento delle parti in tutte lefasi della locazione e della compravendita.
SARDEGNA
Il “Piano Casa” governativo dovrà sostenere la ripresa del mattonesardo, affiancato da opportune iniziative regionali in grado dirilanciare un comparto duramente provato dalla crisi finanziaria.Lo sostengono i presidenti provinciali Fiaip di Cagliari, AngeloBianchi, e di Olbia-Tempio Pausania, Emilia Saccani, che concordanosulla necessità di interventi correttivi che indirizzino ilmercato a una crescita progressiva e stabile.In particolare, secondo Bianchi le quotazioni di Cagliari hannotenuto bene nel 2008, riscontrando una riduzione di solo settepunti percentuali, mentre la provincia ha subito di più la crisicon un calo del 9-10%. Le cause di questo ridimensionamentosono le stesse già riscontrate in tutto il Paese: il giro di vite dellebanche all’erogazione di finanziamenti e una forbice sempremaggiore tra le aspettative della domanda e dell’offerta.Comunque le prospettive per la piazza cagliaritana sono incoraggiantiper la fine del 2009, in quanto sono in aumento i contatticon le agenzie e le visite agli immobili.Un discorso a parte merita la provincia di Olbia-Tempio che,come ricorda il presidente Saccani, nel suo territorio annoverale più note località costiere dell’isola e insediamenti nuragici dinotevole interesse turistico che determinano la coesistenza didue mercati immobiliari specifici.Il primo è quello turistico, relativo al settore delle seconde case,diffuso su tutta l’area della provincia. Il secondo è quello residenziale,che coinvolge soprattutto la città di Olbia, in forteespansione per la presenza di un porto (commerciale e civile)e di un aeroporto attivissimi.Proprio questo segmento del mercato, a causa della stagnazionedei mutui, ha visto una riduzione delle vendite e, per contro,un aumento delle locazioni considerate come validaalternativa per monetizzare la proprietà.Il mercato delle seconde case, invece, sebbene abbia vissutoun rallentamento nella domanda e un allungamento dei tempidelle trattative, ha sostanzialmente tenuto la crisi anche se siregistra una diminuzione degli acquirenti stranieri.Comunque, secondo Saccani le prospettive sono incoraggiantisoprattutto a partire da fine anno, purché siano adottate le necessariemisure di rilancio come il “Piano Casa” e la riaperturadell’edificazione nelle zone dell’ago, rafforzate da opportuneiniziative di “destagionalizzazione” finalizzate a garantire unastagione turistica più lunga e quindi maggiori investimenti.
SICILIA
Passando infine alla Sicilia, le quotazioni immobiliari di questaRegione hanno mostrato nel 2008 segnali di forte rallentamento.Infatti, secondo i dati diffusi sia dal rapporto della Banca d'Italiasull'economia siciliana sia dall'Osservatorio del mercato immobiliaredell'Agenzia del Territorio, in termini nominali nel 2008l'aumento dei prezzi delle case è stato del 3,6%, rispetto al6,1% medio annuo del periodo 2002-2007.Ma in termini reali le quotazioni sono rimaste sostanzialmentesui livelli del 2007 (-0,1%), a fronte dell'aumento medio annuodel 3,6% nel quinquennio considerato in precedenza.Il rallentamento è stato maggiore nei comuni capoluogo di provinciadove si è registrato un calo delle compravendite nell’ordinedi undici punti percentuali.In particolare, per quanto riguarda Palermo, il presidente Fiaipprovinciale Antonino Matano segnala comunque la tenuta delmercato malgrado l’allungamento dei tempi delle trattative. Infatti,nel capoluogo le compravendite non hanno subito nessunaflessione rispetto all’anno precedente e la tipologia diabitazione più richiesta è stata il trilocale nelle zone del semicentroin buono stato d’uso.Il settore turistico, poi, è praticamente fuori mercato, mentre perquanto riguarda le locazioni solo le abitazioni con canone contenutosono le uniche a trovare una collocazione ottimale.
