Come ogni anno, Tecnoborsa - la società consortile del sistema camerale per lo sviluppo e la trasparenza e la regolazione del mercato immobiliare, che ha nominato recentemente il Presidente Raimondo Soria – ha analizzato da vicino 2000 famiglie italiane
nel loro rapporto con il mercato immobiliare sotto il profilo delle transazioni effettuate, quelle previste e dei mutui. La particolarità dell’Indagine 2009, a cura del Centro Studi di Economia Immobiliare – CSEI, consiste nel fatto che siano state sondate le famiglie residenti nelle sei maggiori città italiane, cioè: Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma e Torino. Le scelte, gli orientamenti e le motivazioni di tali nuclei familiari sono stati messi a confronto con gli ultimi quattro anni, con l’anno in corso e con l’anno che verrà, costruendo così un quadro assai rappresentativo della nostra società sotto il profilo dell’immobiliare. In generale, per quanto riguarda le transazioni immobiliari nelle grandi città si registra una battuta di arresto di circa -8,5 punti percentuali rispetto al 2005, confermando una situazione già conclamata a livello nazionale; dunque, si può affermare che il rallentamento del mercato immobiliare è in qualche misura indipendente dalle dimensioni dei Comuni. Andando a esaminare più in profondità gli acquisti effettuati, è emerso che il 4,7% degli intervistati ha comprato un’abitazione nel biennio esaminato, mentre l’1,1% ha tentato ma senza successo. Rispetto alla precedente Indagine 2007 la situazione è rimasta sostanzialmente invariata; infatti, non è stato recuperato il calo di circa due punti percentuali che era stato rilevato nel 2005 e, da un focus sulle cause del mancato acquisto risulta che, così come già riscontrato nel 2007, più della metà degli insuccessi sono dovuti ai prezzi ritenuti eccessivi, sia rispetto alla disponibilità delle famiglie sia rispetto alla qualità degli immobili. Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2007-2008 si è riscontrato che sono stati solo il 2,1% degli intervistati, confermando il trend discendente iniziato nel 2007; infatti, c’è stato un calo di 0,6 punti percentuali rispetto al 2007 e di 1,9 punti rispetto al 2005. Le cessioni hanno riguardato prevalentemente le abitazioni principali (63,6%), fenomeno fortemente in crescita rispetto a quanto riscontrato nelle due rilevazioni precedenti, mentre al secondo posto c’è chi ha venduto le abitazioni tenute come investimento (13,6%). A Palermo e Torino sono state vendute principalmente prime case; a Milano è prevalsa la vendita di seconde case vacanze ma non quelle per parenti prossimi; per la vendita di case da investimento troviamo Napoli e Genova. Complessivamente, nelle vendite, le città più vitali sono risultate Torino e Genova. Anche per quanto riguarda chi ha preso in locazione una casa (3,3%), è emerso che coloro che hanno effettuato questo tipo di transazione lo hanno fatto per affittare l’abitazione principale (94%), quota elevatissima che ha avuto un incremento di 43,4 punti percentuali rispetto all’Indagine 2007, mentre è decisamente in calo la percentuale di chi ha preso una casa vacanza o una casa per parenti prossimi. Su questo fronte troviamo ai primi posti Genova, Napoli e Palermo. Spostandoci sul fronte di chi ha dato in locazione è emerso che sono scesi coloro che hanno dato in affitto una casa (1,6%). Infine, tra coloro che hanno acquistato una casa il 59,1% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale valore è rimasto stabile negli anni. Inoltre, usufruiscono di un mutuo/finanziamento prevalentemente coloro che hanno acquistato un’abitazione principale (62%) o una seconda casa vacanze (80%); viceversa, risulta bassa la richiesta di un prestito per acquistare una casa per parenti prossimi (33,3%) o per investimento (16,7%). Roma e Genova sono state le città in cui le compravendite hanno richiesto maggiormente un mutuo. Sotto il profilo previsionale dall’Indagine 2009 in generale è emerso che il 6,5% degli intervistati ha espresso l’intenzione di effettuare almeno una transazione nel biennio 2009-2010 - e cioè acquistare, vendere, prendere in locazione o dare in locazione - anche se dal confronto tra la presente Indagine con quelle precedenti emerge un calo delle transazioni previste, fatta eccezione per l’offerta futura delle locazioni che è rimasta sostanzialmente stabile; il calo più rilevante riguarda gli acquisti futuri che sono scesi di 7,8 punti rispetto al 2005 e di 2,2 rispetto al 2007. La caratteristica che peserà maggiormente nella scelta del bene continua a essere il prezzo per il 68,4% delle famiglie. La città più attiva nell’acquisto dovrebbe essere Milano, seguita da Torino e Genova. Spostando l’analisi dalla parte dell’offerta futura emerge che nel biennio 2009-2010 solo l’1,6% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, complessivamente, rispetto al 2005 e al 2007 non si sono rilevati cambiamenti. Anche per quanto riguarda le offerte future emerge che verranno vendute prevalentemente le abitazioni principali (56,3%); a seguire, anche se con un notevole divario, le seconde case vacanze (18,8%) e le abitazioni destinate a forme di investimento (5,6%). La motivazione predominante che potrebbe indurre alla vendita di una casa è l’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (43,8%), mentre al secondo posto vi è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (31,3%). Per quanto riguarda le vendite, le città più attive dovrebbero essere Torino e Palermo. Concludendo, confrontando le transazioni effettuate nel biennio 2007-2008 con le intenzioni dichiarate per il biennio 2009- 2010, si può dire che dovrebbe verificarsi un calo di 3,5 punti percentuali nel mercato delle sei grandi città.  

Roma, sempre attivo il mercato delle compravendite

“Il Centro Studi sull’Economia Immobiliare di Tecnoborsa ha elaborato per la Borsa Immobiliare di Roma un’analisi, realizzata intervistando 800 famiglie romane, sul mercato immobiliare, che analizza compravendite, locazioni e accesso ai mutui effettuati nel biennio 2007-2008, nonché fornisce interessanti previsioni per l’anno in corso ed il prossimo. La Capitale - con il 11% di transazioni totali effettuate - rispetto alle altre grandi città italiane , registra un andamento immobiliare specifico che, in questa fase di cambiamento di ciclo, merita un approfondimento”, ha dichiarato Valter Giammaria Presidente di Tecnoborsa. Infatti, pur essendo inserita in un panorama nazionale in cui si è registrato un calo generalizzato superiore al 10% nelle compravendite, Roma è risultata più attiva per quanto riguarda le compravendite mentre, rispetto alle locazioni, la domanda è stata meno vivace. In particolare, per quanto riguarda gli acquisti effettuati, il 6,3% delle famiglie romane dichiara di aver comprato un’abitazione nel biennio 2007-2008, mentre lo 0,9% ha tentato senza riuscirvi, con uno scarto di +1,6 punti percentuali rispetto alle altre città. Le motivazioni principali della difficoltà all’acquisto risiedono nel prezzo troppo elevato rispetto alle disponibilità economiche e alla qualità degli immobili, per un totale dell’85,8% degli intervistati. L’82,5% di chi ha comprato o tentato di comprare casa lo ha fatto per acquistare un’abitazione in cui vivere. Al secondo posto, anche se con un notevole divario, c’è chi l’ha fatto per acquistare una casa per parenti prossimi (10,5%); infine, a parità di percentuale (3,5%) c’è chi ha acquistato una seconda casa per le vacanze o per effettuare un investimento. I requisiti che hanno pesato maggiormente nelle scelta della prima casa sono stati il prezzo dell’immobile (57,4%) e la dimensione idonea alle esigenze della famiglia (53,2%). Significativo è stato l’acquisto di case situate nella periferia di Roma (41%) e questi risultati confermano ulteriormente il fenomeno per cui ormai da anni le famiglie romane si vanno spostando verso gli anelli più esterni della città, evidentemente più idonei, in particolare per un prezzo più accessibile. Per il 52,6% sono state vendute le prime case e il 90% di queste transazioni sono motivate dal reperimento delle risorse per acquistare un’altra abitazione principale; circa la metà di coloro che hanno venduto una seconda casa destinata alle vacanze o a parenti prossimi lo hanno fatto per bisogno di liquidità e tutti coloro che hanno venduto una casa acquistata per investimento hanno dichiarato di averlo fatto per effettuare investimenti finanziari. Analizzando il mercato delle locazioni è risultato che a Roma nel biennio 2007-2008 solo l’1,6% delle famiglie intervistate ha preso in affitto un’abitazione, mentre sul mercato dell’offerta delle locazioni è emerso che il 2,4% degli intervistati ha dato in locazione un bene negli ultimi due anni. Il divario si spiega perché, nel secondo caso, si incontrano anche affitti di natura diversa dal solo residenziale (specialmente in centro); in realtà il settore è in crisi, a causa dei prezzi elevati. Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 64% è ricorso a un mutuo o a un finanziamento e tale quota sale al 73,2% se si considerano solo coloro che hanno acquistato la prima casa e scende al 50% per coloro che hanno acquistato un’abitazione per investimento. Nel biennio 2009-2010 il 6,3% dei romani pensa di effettuare almeno una transazione, valore in linea rispetto alle altre aree metropolitane ma decisamente in calo rispetto all’effettuato appena analizzato (-4,7 punti percentuali). Prendendo in esame il comparto delle compravendite il 4% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’abitazione nel biennio in esame ed esaminando l’utilizzo che si intende farne, al primo posto si trova il desiderio di vivere in un’abitazione di proprietà (59,4%), seguita, anche se con una notevole differenza, da chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (18,8%); al terzo posto si trova chi intende acquistare una casa per investire i propri risparmi (12,5%); al quarto posto c’è chi pensa di prendere una seconda casa per vacanze (6,3%). Invece, solo l’1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile ma, tra i motivi di vendita, a differenza dei comportamenti effettivi, l’abitazione principale è al secondo posto, perché prevale la necessità di smobilizzare ricchezza reale (35,7%).