A partire dal 22 agosto scorso non è più necessario allegare ai contratti di compravendita di immobili l’attestato energetico dell’edificio oggetto dell’operazione. A stabilirlo è la legge 133 del 2008, ovvero la conversione del decreto 112/2008, con cui il governo ha anticipato la manovra economica per il triennio 2009-2011.
Il comma 2-bis dell’articolo 35 del testo, inserito dal maxi-emendamento del governo approvato dal Parlamento a fine luglio, ha cancellato l’obbligo di allegare agli atti relativi a transazioni immobiliari la certificazione attestante la capacità del fabbricato di non disperdere energia e quindi a contenere i consumi. Si tratta di un obbligo previsto dal decreto legislativo 192 del 2005, che ha dato attuazione alla direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico degli edifici. Questa legge, in vigore dall’8 ottobre 2005, in seguito modificata, oltre a stabilire i requisiti energetici degli edifici, introduceva, su una base temporale a seconda del tipo di fabbricato, l’obbligo di allegare all’atto di rogito o locazione il certificato energetico del fabbricato, prevedendo la nullità della transazione in caso di inadempienza. Sanzione che è stata soppressa insieme all’obbligo di allegare il certificato.

Rimane l’obbligo di redazione dell’attestato di certificazione energetica

Con questo intervento il legislatore ha quindi semplificato la vita di proprietari, intermediari e notai evitando di caricare di ulteriore burocrazia gli atti di compravendita. La soppressione della norma è stata infatti inserita nello stesso articolo del dl 112/2008, il 35 appunto, che, a partire dal 25 giugno scorso, ha eliminato anche gli obblighi introdotti nel marzo scorso dal decreto 37 firmato dall’ex ministro dello Sviluppo economico Pierluigi Bersani, in fatto di certificazione di conformità degli impianti degli edifici negli atti di compravendita.
Va sottolineato però che le semplificazioni riguardano solo gli adempimenti connessi alle transazioni, mentre rimangono in vigore tutte le altre norme previste sia dal dm n. 37 sugli impianti, sia dal dlgs 195/2005 sulla qualificazione energetica, che continuerà perciò a rappresentare uno strumento di controllo del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione, delle prescrizioni volte a contenere il consumo di energia degli edifici.
In definitiva la presenza o meno della certificazione energetica ai fini di un’operazione di vendita o locazione di un immobile non è indispensabile né può compromettere la transazione. Tuttavia la sua esistenza rappresenta un valore aggiunto in termini di trasparenza verso chi deve acquistare un’abitazione.
Di seguito offriamo un riepilogo della normativa sulla certificazione energetica, basto su un’analisi redatta dall’Ufficio Studi del Consiglio Nazionale Notariato (Mauro Leo - Cristina Lomonaco - Serena Metallo).
Gli attestati. Il dlgs 192/2005 prevede due diversi tipi di attestati al fine della certificazione energetica: l’attestato di qualificazione energetica che svolge il ruolo di strumento di controllo successivo del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione, delle prescrizioni volte a migliorare le prestazioni energetiche di un edificio; l'attestato di certificazione energetica, che è strumento di informazione dell'acquirente o del conduttore sulla prestazione energetica e il grado di efficienza energetica degli edifici.
I due documenti si distinguono anche per quanto riguarda le caratteristiche del certificatore. Il primo può essere predisposto e asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio “non necessariamente estraneo alla proprietà”. Il secondo invece dovrà essere rilasciato da “esperti” o “organismi terzi”, dei quali dovranno essere garantiti “la qualificazione e l'indipendenza”. Tuttavia a oggi non esistono le linee guida ufficiali (che dovrebbero essere fissate in appositi decreti) per poter redigere il certificato energetico. Quindi in assenza di queste direttive, così come previsto dal dlgs 311/2006, che ha modificato l’articolo 11 del dlgs 192/2005, è al momento richiesto solo l'attestato di qualificazione energetica, che sostituisce il certificato sino al varo delle norme regolamentari.
Prima dell’entrata in vigore della legge 133/2008 l’obbligo di allegare l’attestato agli atti di compravendita di immobili riguardava i seguenti edifici, per i quali, come detto, rimane l’obbligo di redazione del documento:

1. nuovi edifici, costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005 (in caso di permesso di costruire si deve far riferimento alla data della richiesta);
   
   
2. edifici radicalmente ristrutturati, ossia di superficie utile superiore a 1000 mq oggetto di interventi di ristrutturazione radicale in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività richiesto o presentata dopo l'8 ottobre 2005;
   
   
3. edifici agevolati, cioè quelli su cui siano stati eseguiti, dopo il primo gennaio 2007, interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche per le quali sono ammessi incentivi e agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, in relazione ai quali sia già stato rilasciato l'attestato di certificazione energetica o l'attestato di qualificazione energetica;
   
   
4. edifici pubblici, o detenuti da soggetto pubblici, che dopo il primo luglio 2007 siano stati rinnovati o stipulati nuovi contratti relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione;
   
   
5. edifici di superficie utile superiore a 1.000 mq, fabbricati o singole unità, a prescindere dall'epoca di costruzione e dalla data in cui è stata fatta la richiesta del titolo edilizio, di superficie utile superiore a 1000 mq.

Dal primo luglio di quest’anno l’obbligo di redigere l’attestato è esteso anche a tutti gli altri edifici, indipendentemente dall'epoca di costruzione e dalla superficie utile, escluse, soltanto, le singole unità immobiliari di superficie inferiore a 1000 mq, mentre dal primo luglio 2009 l'obbligo riguarderà anche le singole unità immobiliari.
L’attestato certificazione energetica deve indicare il consumo di energia per il riscaldamento invernale di un edificio o di un’unità immobiliare (U.I.). Nel compilarlo vanno precisati anche i possibili interventi migliorativi delle prestazioni energetiche del sistema edificio-impianti o U.I.-impianti. L’attestato ha una durata di 10 anni a partire dal suo rilascio e va aggiornato a ogni intervento che modifica la prestazione dell'edificio o dell'impianto. Nel documento sono riportate inoltre informazioni sugli usi di energia per la produzione di acqua calda, climatizzazione estiva, utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. Nell’attestato deve essere indicata infine la stima delle emissioni di gas a effetto serra prodotti dagli usi energetici del fabbricato, per valutarne l’impatto sull’ambiente.