Un vuoto legislativo da colmare alla svelta. Nello scorso ottobre due sentenze della Corte Costituzionale hanno evidenziato con chiarezza le lacune del sistema italiano in tema di indennità di esproprio per pubblica utilità, fonte costante di sperequazioni tra proprietari di aree con la stessa vocazione edificatoria ma con diversa fortuna nei piani regolatori.
Per approfondire il tema e cercare di offrire soluzioni adeguate Tecnoborsa, insieme all'Aidu (Associazione italiana diritto urbanistico) e all'Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare, ha organizzato un incontro sull’argomento, lanciando una proposta di legge orientata a riequilibrare un meccanismo inceppato a causa del black out normativo. “Dobbiamo evitare – ha ammonito Giampiero Bambagioni, vicepresidente di Tecnoborsa – che il costo economico e sociale derivante dalla vacanza della legge ricada sulla pubblica amministrazione e sui cittadini. Sono già migliaia i contenziosi in Corte d’Appello”.
Estensore della proposta è Paolo Stella Richter, presidente dell’Aidu e ordinario di Diritto Amministrativo alla Sapienza di Roma. “Il tema dell’indennità di esproprio – ha spiegato – ha avuto tante sovrapposizioni che ha bisogno di ripartire da zero. L’espropriazione non nasce per pagare di meno, ma per pagare il giusto, visto che l’espropriato potrebbe chiedere un prezzo esorbitante per il suo bene infungibile. Disuguaglianza e parzialità, purtroppo, sono inevitabili, ma si possono porre dei correttivi. Lo Stato non attua alcuna perequazione, ma molte leggi regionali sì, così come diversi piani regolatori, tra cui quello di Roma. La legge nazionale se n’è scordata, ma il principio dev’essere uguale in tutto il territorio. La perequazione va aggiunta all’indennità di esproprio”. Il testo della proposta di legge, undici articoli in tutto, distingue attentamente tra le aree a vocazione edificatoria, quelle fabbricabili e quelle agricole e tra potenzialità edificatoria ed edificabilità effettiva. Nel caso delle aree a vocazione edificatoria, l’indennità è determinata in misura pari al valore venale del bene. Con il consenso dell’espropriato, inoltre, l’indennità può essere corrisposta anche mediante attribuzione di potenzialità edificatoria da utilizzare su altre aree.
“Plaudo a un’iniziativa di questo tipo – ha commentato Franco Arosio, presidente nazionale della Fiaip – Il settore da tempo soffre della mancanza di una norma del genere. Serve un autentico bilanciamento dei valori e noi distributori di prodotto immobiliare restiamo alla finestra, in attesa che questa materia venga risolta con un nuovo e più stabile equilibrio”. Il “buco” provocato dalle due sentenze della Consulta, in realtà, ha già fatto sì che in Finanziaria venissero inseriti degli accorgimenti in grado di far fronte all’emergenza, in attesa di una normativa ad hoc. “Le due sentenze della Corte Costituzionale – ha chiarito Pierluigi Mantini, parlamentare del Pd e membro dell'Osservatorio parlamentare sul mercato immobiliare – pongono un problema, ma danno anche l’opportunità di varare una riforma, e non solo un provvedimento tampone. Condivido totalmente la proposta del professor Stella Richter, che va ben oltre i provvedimenti varati in Finanziaria, in cui comunque si associa l’indennità al valore venale del bene nell’intento di stimolare la cessione volontaria dell’immobile tramite accordo. Io sono un liberale, ma mi trovo in difficoltà di fronte a un liberismo senza regole. Questa proposta va portata avanti con forza”.