In attuazione del comma 307 dell’articolo unico della Legge
27.12.2006, n. 296 Finanziaria 2007, è stato emanato, il 27 luglio
scorso,
il provvedimento del direttore dell’agenzia delle Entrate
con il quale sono stati individuati i criteri per la
determinazione del valore normale dei fabbricati, che dovranno
trovare uniforme applicazione nei settori impositivi interessati:
Iva, Imposte Dirette e Imposta di Registro/ipotecaria e catastale.
E’ arrivato a conclusione il lavoro c.d. diabolico pensato
dal legislatore, a partire dal D.L. 223/2006 convertito nella
Legge 248/2006, per migliorare l’attività di contrasto ai fenomeni
evasivi in campo immobiliare, assicurando una maggiore
corrispondenza tra i prezzi dichiarati negli atti di cessione dei
fabbricati (sia soggetti a Iva che a imposta di registro) e i rispettivi
valori di mercato.
Naturalmente come sempre permangono dubbi, legittimità
e differenze, soprattutto in ordine alla definizione della base
imponibile, strettamente legate alla diversa natura delle imposte
interessate, che inevitabilmente si riflettono anche
sulle modalità di applicazione dei criteri di valutazione stabiliti
nel provvedimento.
In primo luogo è bene precisare che, nonostante le importanti
novità introdotte,la manovra "Visco-Bersani" non ha modificato
il concetto di valore normale, già presente negli articoli 14 del
Dpr 633/1972, che disciplina l’Iva, e articolo 9 del Dpr 22 Dicembre
1986 n. 917, TUIR-Testo unico delle imposte sui
redditi. In queste disposizioni, il valore normale risulta uniformemente
definito, con alcune eccezioni, come:
"il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per i beni
e i servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera
concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione,
nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono
stati acquisiti o prestati e, in mancanza, nel tempo e nel
luogo più prossimi". Allo stesso modo, ai fini dell’imposta di
registro, il valore normale dei beni immobili continua a identificarsi
(comma 2, art. 51 del Dpr 131/1986), con il "valore venale
in comune commercio". Per quanto riguarda le novità in materia
di accertamento, il D.L. 223/2006 ha ampliato i poteri di
rettifica esercitabili dagli uffici finanziari in relazione alle dichiarazioni
presentate ai fini Iva e delle imposte dirette.
Prima del 4 luglio 2006, data di entrata in vigore del decreto, il
criterio del valore normale costituiva un elemento presuntivo
semplice, a cui occorreva associare ulteriori elementi di prova
per giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati nelle cesl’analissioni di fabbricati. Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni,
invece, il criterio del valore normale ha acquistato il carattere
di presunzione legale relativa, che di per sé autorizza
gli uffici finanziari a risalire da un fatto noto (il valore normale,
appunto) a un fatto ignoto (il corrispettivo reale).
In base alla nuova formulazione dell’articolo 54, comma 3, del
Dpr 633/1972, la dichiarazione di un corrispettivo inferiore al
valore normale dell’immobile integra la prova dell’esistenza di
operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative
alle operazioni che danno luogo a detrazione d’imposta.
In maniera del tutto analoga, in base alla nuova formulazione
del comma 1, lettera d), dell’articolo 39 del Dpr 600/1973, in
caso di cessioni di immobili, l’esistenza di attività non dichiarate
o l’inesistenza di passività dichiarate è desumibile sulla base
del disallineamento tra il corrispettivo dichiarato e il valore normale
dell’immobile, senza dover preventivamente dimostrare
l’incompletezza, la falsità o l’inesattezza degli elementi indicati in
dichiarazione, ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili.
Il nuovo quadro normativo ha abrogato poi la disposizione in
base alla quale, in ambito Iva, non si procedeva alla rettifica del
corrispettivo delle cessioni di fabbricati rientranti nei gruppi catastali
A, B, C, qualora lo stesso veniva indicato in atto in misura
non inferiore al valore catastale determinato ai sensi
dell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr 131/1986, salvo che da
atto o documento non emergeva un corrispettivo superiore.
Sempre con riferimento all’imposta sul valore aggiunto, occorre
ricordare che il comma 23 dell’articolo 35, Dl 223/2006, ha stabilito
che, nella specifica ipotesi di trasferimenti immobiliari finanziati
tramite mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore
normale “non può essere inferiore all’ammontare del mutuo
o finanziamento erogato".
Da questo quadro emerge che, nei trasferimenti a titolo oneroso,
la base imponibile, sia ai fini Iva che delle imposte dirette,
continua a identificarsi con il corrispettivo pattuito tra le parti,
del quale il valore normale costituisce un riferimento, sufficiente
però, dopo la riforma di luglio 2006, a giustificare l’accertamento
di valore, tradizionalmente estraneo ai suddetti settori
impositivi a meno che non si rinvenissero altri diversi pagamenti.
Di segno diverso sono state invece le novelle normative
riguardanti l’accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro
(con le connesse imposte ipotecaria e catastale).
Qui, infatti, già esisteva una previsione che permetteva agli uffici
di provare l’infedele dichiarazione del prezzo di vendita facendo
riferimento al valore venale. In fatto di imposta di
registro, quindi, la novità è consistita sostanzialmente nell’ampliamento
della platea degli atti di trasferimento immobiliari in
relazione ai quali può essere esercitato il potere di rettifica.
Sono, infatti, venuti meno i limiti al potere di accertamento valevoli
precedentemente per tutti gli immobili iscritti in catasto
con attribuzione di rendita, se il valore risultava dichiarato in
misura non inferiore a quello catastale. Quindi tutte le cessioni
di immobili soggette a imposta di registro possono essere sottoposte
ad accertamento sulla base del valore normale, con
l’eccezione di quelle relative a unità abitative effettuate tra persone
fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività artistiche,
commerciali o professionali (successivamente la
Finanziaria per il 2007 ha limitato quest’ultimo requisito solo
alla parte acquirente), per le quali la base imponibile - su richiesta
della parte acquirente resa al notaio - è data dal valore catastale,
indipendentemente dal corrispettivo dichiarato in atto.
Come è risultato subito evidente agli operatori del settore, il
"Visco-Bersani", dopo aver disegnato una "rivoluzione copernicana"
nel campo dell’accertamento dei valori immobiliari, non
ha però fornito indicazioni operative in merito alla quantificazione
del valore normale. Di qui la necessità dell’intervento
dell’agenzia delle Entrate per fissare periodicamente i parametri
concreti e uniformi per la determinazione del valore normale.